聚势谋远，观点住房租赁大会探讨行业 “六个新”

2023年以来，金融支持、税收优惠、房源筹集、租购同权等涉及住房租赁供需两端的利好政策不断释放，国际化投资机构与国内金融机构也陆续加大投资力度。市场参与者更加多元，国央企、城投公司逐渐崛起成为行业的新生力量，房企、酒店运营商、房产中介等纷纷创立住房租赁品牌，为市场带来了更多的活力和可能性。

乘着行业春风，2024观点住房租赁大会近日在上海开幕，各界企业高层、专家学者、金融投资机构同聚，共同探讨阶段革新之下，住房租赁行业新的增长点。

新势力，新产品，新阶段

新生力量如春笋般急速上扬，住房租赁行业的竞争格局悄然发生着改变。在这个民生赛道，企业必须不断进行产品创新与运营调整，才能把握发展先机。

创新是发展的第一生产力，创新和突破这条路也永远没有止境，瓴寓国际CEO张爱华强调，在租赁住房这个民生赛道，必须通过产品创新来破解盈利难题。

张爱华认为，租赁住房比任何行业更需要打造好的产品来落地。“这是由行业特点决定的，我们不盈利是因为这个行业确实太难了。运营型项目跟地产开发不一样，租赁行业就是要解决同质化问题，要保证未来的长期经营是稳定的，必须只有产品才能回答这些问题。”

对于好产品的定义，张爱华给出的关键词是客户心中的美好生活。“好产品的第一个维度是它承载着客户的生活，一定是让选择这个产品的人，是真正可以承担起他的美好生活的。第二个，既然产品最终要成为一个商品，可流动的稳定回报资产也是没有办法回避的。如果租赁也能够承担起商品房的品质和配套，我觉得在我们的租客心目中，这也是他真正可负担的美好生活。”

政策指导、行业趋势以及市场需求的变化都在推动住房租赁行业朝着更高质量的发展阶段进发。

感受着行业新时代的脉动，住房租赁企业的资产管理能力将受到全面的检验，如何有效地配置资产管理、如何提高产品、服务和运营能力，已经成为行业的转型考验。2024观点住房租赁大会的第二个环节带来了“市场新动向”下，对于企业发展方向的深度探讨。

在华润有巢战略投资部负责人李伯乔看来，住房租赁市场的发展一直是循序渐进的，当下的阶段中，持续提升产品与运营才能保证项目业绩增长。

结合华润有巢的发展实际来看，作为市场化的运营机构，华润有巢针对不同项目的特点，在产品端和运营端都进行持续的提升，每一代产品都会更加贴近新市民青年人租住的需求。项目的经营稳定得到了市场和监管机构的认可，也为项目的业绩和持续增长保驾护航。

住房租赁在基本面上需要更新产品与运营以顺应需求端的变化，在资产面上则需要看到动态管理的重要性。

F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧列举了关于Post-REITs上市后精细化管理的思路，他认为比较重要的5要点——风控、市值、资产组合、资产价值、运营品质。其中，整个Post-REITs阶段最重要的一个策略叫资产组合的调整策略，或者叫动态管理策略，要对于REITs整体的进和出开始进行策划。

但在面向发展新机的同时，我们也要看到当下存在的难题与痛点。数字化的浪潮早已铺天盖地向全产业翻涌而来，将线下产业作为重点的住房租赁行业也需要数智赋能。

魔方生活服务集团CTO常海松提到，微利、运营低效、账务混乱与大体量是当前的行业痛点。在公寓运营环节，通过数字化能力解决痛点难点，能够帮助实现业务价值的提升。

“怎么解决去化慢，除了借助大模型的计算智力，大家一定要加强自营渠道的建设。这几年第三方渠道的获客成本越来越高，而且各种‘玩法’都跟不上，年年涨价。我们目前比较关注的是‘老带客’、‘魔销客’，就是非职业经纪人。此外，现在系统建设最难的环节是线下运营，因为线下的这一个环节，运营动作特别多。这方面的数字化思路就是如何把这些功能尽可能地转换成数据，以提升效率达到用户满意度。”

新内核，新格局，新机遇

及时春风度，住房租赁行业在政策、金融与需求端的共同发力之下进入了新一轮的升温期。在“租赁大未来”主题讨论中，滨江暖屋总经理陈驰作为主持嘉宾，与7位讨论嘉宾共同探讨2024年住房租赁市场将面临的发展机遇，以及租赁企业的下一个行动方向。

百瑞纪集团联合创始人杨稷认为，目前市场第一个趋势是，险资会收购大量底层的优质资产，找一些比较好的运营商来做运营管理。第二个趋势是，有些国企持有的租赁住房，资产比较多，可能会组建一个比较完整的运营体系。

杨稷同时指出，有相当一部分国企，受制于当下管理的资产或者持有的资产体量，组建独立的运营团队成本代价太高，这种情况下就会在市场中选择一些优秀的运营商，整个运营体系包括人员管理全部委托给这些运营商。但不排除还有一部分的地产商或者基金公司，跟运营商成立一部分的合资联合运营体，共同运营自己的项目。

但市场从来是机遇与挑战并存的，博枫资产管理房地产业务副总裁刘晓楠表示，机遇主要是相对于两年前，一些资产的价格还是有下落，卖家的预期有了调整。但挑战主要集中在对存量项目要求高以及土地年限的问题上。

黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基同样认可代理运营的行业趋势。在存量型的背景下，麦伟基从资管的角度提出，去年下半年到今年第一季度，住房租赁行业的国央企开始与外资有了更多合作。有庞大的资金量在，有信心就可以把整个市场做得更好一些。

高和资本公寓事业部总经理王纯杰则从保租房角度谈及了未来的机会点。在重资产方面，他认为在北京可能会有些非集改保障性租赁住房重资产的投资并购机会。在轻资产方面，服务国央企可能会是一个机会。

以国央企背景进入行业的华发优生活执行副总经理邵俊表示，现在是通过运营实现资产价值的时代。“我们发现，其实运营和服务包括管理越来越多地被业主方看重，看重的不光是运营带来的收益，更多的是这一片资产区块的一些热资产运营带来的资产价值佐证。”

而运营的最终落脚仍在服务，他认为中国的租赁住房行业需求目前还是刚需状态，打造出来的商品要符合当前刚需租赁需求的客群，同时要看到它是一个资产运营，将来要走入资产证券化的状态，而且资本运作也是要算账的，还要克制地管控成本。

大方向之下，产品才是离服务对象最近的地方。将视角聚焦在住房租赁的产品运营上，金地草莓社区助理总经理费嘉耀分享了自己的理解：第一还是要适度开放一点，要把心打开去看市场的变化；第二个是克制，全包式的设计并不是万无一失的；第三个是要有敏锐的视觉，了解客户的需求与变化才能更好地做好项目。

首创和园营销总监汤若季再次强调了精准定位与客群需求相匹配的重要性。他表示，通过租赁做改善，在租赁产品上已经开始进入了多维度的逻辑。

可以预见，未来中国的租赁市场发展肯定会走向更加成熟的地方，行业将出现保租房市场和长租公寓齐头并进的发展趋势，保障性长租公寓作为基石，市场化长租领域作为有益补充，同时租赁双方不断地向买方市场转变，对住房市场的健康发展起到应有的作用。