全球城市观察︱为20万套住房选址，柏林正进行一场“战争”

对一些城市而言，过高的房产空置率是个大问题，它可能来自人口的老龄化和持续流出，或是房地产泡沫崩溃后的低迷。另一些城市则在迅速消化自己的住房库存，供不应求。

德国首都柏林属于后者。越来越多的人涌入这座城市，跨国企业的高薪员工、创意人士，以及难民。去年，4.1万外来人迁入这里居住，总人口超过了370万。预计到2030年，柏林人口数将超过400万。

与此同时，房价正在不断上涨。根据今年房地产咨询公司莱坊国际（Knight Frank）公布的“2017全球住宅城市指数”（Global Residential Cities Index），柏林是去年全球唯一一座房价涨幅超过20%的城市。今年柏林的平均房租相比去年增长了6%，土地出让价格也增长了13.6%。

但柏林的住房供应却捉襟见肘。根据德国央行的数据，2017年，柏林规划新建的住房数量首次下降。

11月底，柏林市政府宣布将在2030年前建造20万套住房。政策制定者们算了一笔账，为了保证住房供应，控制房租和地价，2030年前需要新建11.4万套新房，这个数字还需要加上近些年工程延误的7.7万套。

为了抑制投机行为，这项政策还承诺，20万套住房的一半将作为“社会住房”，以可负担的租金提供给低收入者。

这项本是皆大欢喜的政策却遇到了另一个问题，它们会建在哪里？是在未建成区域平地起高楼，集中建设公屋社区，还是将20万套的总量分散，在既有的居民区旁植入新楼？

选择前者就需要在柏林行政范围内找寻空地。和许多大都市一样，柏林未开发的空间极为有限，仅存的空地来自城市外围的一圈农场和公园。植入的方式似乎选择多一些，柏林尚有一定数量的棕地，比如废弃的工厂或是商业用地，可以被重新开发。

CityLab的撰稿人Feargus O’Sullivan称，这是一场绿地和棕地的“战争”，20万新房的去向将影响这座城市的未来。

不同于一些单一中心的大城市，二战的空袭和之后的东西德分立使得柏林成为一个多中心的城市，区域不均衡一直延续至今，一些老旧破败的棕地或社区成了新的发展点。

今年9月，柏林参议院公布了一项改造计划。社会主义东德时期留下了大量低矮的单元楼“Plattenbau”，从外观上看它和中国常见的工人新村、赫鲁晓夫楼相仿，大多来自社会主义时期，通过预制件技术大量复制。这些看起来“灰突突”的单元楼没有任何个性，却为当时的东德提供了190万套公屋。

目前，这项改造计划正在试点，改造方式是在这些多层楼顶上进行“加盖”，工程师们正在测试楼宇的承重能力，也在计算这种顶层加盖的方式究竟能新增多少住房。

此外，一些棕地也已陆续进行改造。最近柏林火车站附近一片废弃的铁路区将被改成一个6000人的居住区，从这里步行15分钟可以到达勃兰登堡门。城市东北部一块长期废弃的堆货场也将被改为一个2000人的社区。西北部城郊的一座岛原本是电缆厂，如今开发商正计划改造为滨水的城市“新花园”。

但这些建设从立项开始就极为艰难，需要经过各种论辩和博弈。一些老社区的居民抗议，他们担心拔高的楼层会影响他们的光照。

从城市管理者的角度，居民的抗议常被认为缺乏“大局观”，但实际上，他们并非毫无理由。柏林一些老式公寓的设计并不人性化，狭窄拥挤，即便有天井也不能补足阳光。尽管近些年一些士绅化让这些老房子变得浪漫，然而要在低矮的老房周围建高楼又不遮挡光照，对设计师而言是个挑战。

在空地上建房同样困难重重。此前，柏林市政府曾计划在滕珀尔霍夫旧机场所在地上建房，但公民投票否决了这个方案，机场废弃后这里成为一处公园，人们认为不该对这座城市为数不多的绿地动刀。

目前绿地和棕地的开发都受到阻碍，20万套中一半用于廉租房的承诺获得了公众支持。但人们在支持的同时表示，欢迎公屋，开发可以，但不能选错地方。

这是一场大型的“邻避运动” (Not-In-My-Backyard)，相比令人赏心悦目的绿地，一个低收入者社区出现在自家“后院”令人警惕。人们担心的不仅是阳光受到遮挡，还包括可能的社会问题，教育等公共设施和服务能否跟得上。

一些相对孤立的大型公屋曾出现过问题。比如香港的天水围，它被认为是规划失败，社区内缺少就业，白天成年人去往市中心工作，留下“无人看惯”的未成年人，这里一度成为未成年人犯罪的高发地。

目前，柏林东北部一处70公顷的农场正处在风暴眼。社会民主党希望能将农场改为居民区，而绿党则坚决反对，这片土地紧邻一座建于1998年的国家公园。

绿党暂时赢了这场论战，他们和社会民主党达成协议，暂不开发这片区域，但协议期限只持续到2021年。