章泽天李亚鹏周晓光案例：三种不太值得买的房子

文｜刘德科

1st

今天讲三种不太值得买的房子。讲三个案例，分别来自刘强东之妻章泽天、王菲前夫李亚鹏和浙江女首富周晓光。

媒体报道说，京东董事长刘强东的妻子章泽天正在卖一套澳洲豪宅，可以看悉尼海港大桥。

目前折价 300 万美元对外出售：从最初的 1800 万美元降价至 1500-1600 万美元，折合人民币约 1.11 亿元。

如果 1500 万美元能卖掉，静态账面上还是赚的：2015 年 4 月买来时，花了 1221 万美元。这样，从买房投资的角度看（假设当时是全款支付），年回报率大概 6.5%。

当然，刘太太买的时候应该是没想过要卖，589 平米的大房子，按照当时的汇率折算成人民币，大约 14 万元/平米。如果不是情非得已，这种房子就是用来享受一生的。但现在时过境迁，人生经历了一些小意外，卖掉也正常。毕竟，开心最重要。

就海外置业而言，悉尼算还很不错的城市了。对于海外置业，我们的看法大概是这些——

第一，除非你家庭资产过亿，海外置业对于你来说，得瑟的意义大于家庭资产配置的意义。刘太太买，不意味着你也应该买。当然，如果你的财富来路不正，那当然可以多到海外置业。

第二，海外不动产「有价无市」的程度更严重。作为投资品，房子的流动性本来就差，但和中国相比，这世界上其它地方的流动性更差。所以，刘太太折价 300 万美元卖悉尼豪宅，很正常。

第三，如果你一定要在海外买房子，尽量选成熟有活力的城市，比如纽约啊、伦敦啊、悉尼啊、东京啊之类的。心态要下降到保值抗跌的维度，千万不要期待暴涨。 

2nd

第二个案例来自李亚鹏。

由于有经济方面的官司，最近媒体又提起了李亚鹏，以及他在丽江开发的房地产项目。

2012 年，雪山艺术小镇主要是大户型独栋别墅，190 平米到 300 平米，总价大几百万甚至上千万。这个总价，在 6 年前，不低的。

李亚鹏在娱乐圈内的好友，买了几套。他们赚钱容易，买了就买了，高兴就好。

后来，这个项目搞不下去，卖给了一家叫做「阳光 100」的房企：阳光 100 占股 51%，李亚鹏持股 27.84%。

阳光 100 比李亚鹏还是要专业一些。一看总价那么高，就调整了产品：把已经建成的大别墅，改成 22 平米到 55 平米的小公寓，5 年还返租，给业主 8% 的年租金回报率，甚至还能把 5 年的租金一次性用于抵扣房款。所以，卖掉了不少。

还没开发的那些地，当然就不建大别墅了，改成 100 平米左右的小别墅。

但是总体上来说，销售情况还是相当一般。

在李亚鹏身上，我们能得到购买度假型房产品的一些启示——

第一，尽量不要选非专业的房企所开发的楼盘。

第二，对于提供固定回报率返租的楼盘，要保持高度警惕。卖不掉才会设计返租机制，机制设计的原理是：羊毛出在羊身上。

第三，买度假型房产品，要看这个城市这个地方是否能够收留「候鸟型居住者」（一年会住上三四个月甚至大半年）。毕竟，当前阶段中国真正「有钱有闲」的人是少数，但「候鸟型居住者」还是有一大批的。目标客户基数大小，会影响房产品的二手价值。

第四，买度假型房产品，一定要保持玩具心态：你就是买了个玩具，不增值是常态，增值当然是意外惊喜。

3rd

第三个案例来自浙江女首富周晓光。

由于新光债务危机，这位女首富最近频频被媒体提及。我们不关心债务危机，我们在一篇报道里读到了商铺的信息——

「在地下商城走访时，一家开门营业的店家称，这里门面大概都在 30 平方米左右，她 2016 年左右花了 80 万买下来，由于租不出去，空在这里又浪费，所以她自己有空的时候，就来这里看看。聊天中，这位店家坦言，现在看来是套牢了，如果有人如果愿意接盘，60 万也可以转手。」

这是什么样的商铺？简单说，就是购物中心的外挂商铺。购物中心是开发商自持并且统一经营的，边上的分割式独立产权小商铺拿出来卖掉。

如果一定要买这种商铺，要注意这些——

第一，最好选拥有商业开发与运营经验的开发商（主流住宅倒未必非得选品牌开发商）。主流住宅买错了，多少还是值钱的；商铺买错了，一文不值也是可能的。商铺的价值主要来自于运营。我们见过很多这样的案例：地段超好但运营极烂的商场，里面的分割式小商铺，亏了很多买房人。

第二，购买商铺的优先级是：优质社区底商>购物中心外挂商铺>购物中心分割式室内商铺（谨慎）>专业市场类分割式商铺（最好别碰）。

第三，不要被低总价诱惑。不要因为低总价而下单，要因为它确实能够产生扎实的租金回报而下单。

4th

上面说的这些小道理或小技巧，不是马后炮，而是过去几年我们一直在坚持的。

我们不是要在别人的伤口上撒盐，而是要从别人的伤口里找到我们期待的花开。