普通车位价格买了人防车位，业主要求返款为何被法院驳回？

近日，河北唐山市民吴先生向央广网记者反映，2022年7月份左右，他在唐山市鑫都汇小区买了一套房，并又花费7.8万块钱“购买”了一个车位。半年后，其车位上却被喷上了“人防”两字。

根据《中华人民共和国民法典》规定，人防车位用于国防目的，应属国家所有。人防车位租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

“与正常车位相比，价格相同，但人防车位不仅没有产权、无法买卖，而且购买期限只有20年。”吴先生介绍，该小区近50个车位存在这种情况，他向开发商和物业了解情况，均被告知人防车位享有跟正常车位一样的使用权、占有权。

鑫都汇小区的开发商是唐山鑫源房地产有限公司（以下简称：鑫源公司）。4月11日下午，央广网记者以消费者名义致电鑫源公司，一名工作人员表示，不管是人防车位还是正常车位，它们的价格都一样，人防车位也享受跟正常车位一样的使用权、占有权，所以不用担心。

4月15日，记者致电唐山鑫源公司一名负责人。该负责人表示，有关停车位的建设、使用是按照相关法律法规来办的。

对于吴先生等业主反映购买前并未告知是“人防”车位一事，上述负责人予以否认，并称“那是不可能的，车位的情况都进行了公示”。

被喷上“人防”字样的车位（央广网发 受访者提供）

业主：以普通价格购买车位，半年后变为“人防车位”

吴先生介绍，2022年7月份左右，他和妻子经过挑选，最终选择鑫源公司开发的鑫都汇小区一套房子和一个车位。

“购买半年后，我发现车位被喷上‘人防’二字。”吴先生表示，买房和车位时，就说是买车位，后来他才发现原来是使用协议。“不仅是我，小区近50个车位都有这种情况。”

对于车位，他和鑫源公司签订《鑫源·鑫都汇（鑫华楼）车位使用协议》。吴先生提供的协议显示，车位位于鑫华楼小区，用途为停放轿车类小型车辆，该车位按个使用，使用费为78000元整（不包含车位物业管理服务费）。

上述协议还显示，对于车位的权属规定，根据现行政策，该车位不能办理所有权及相应的土地使用权权属登记。此外，吴先生对该车位拥有独立的占有、使用权，该车位的使用权期限与车位占用的土地使用权期限一致，但政府另有规定的按政府规定执行。

4月11日下午，央广网记者以小区业主名义致电唐山鑫源房地产有限公司，一位工作人员表示，目前小区尚有地下车位销售，价格是8万元，使用年限是70年，跟该房屋所在土地使用权期限一样。

当被问及是否为人防车位时，上述工作人员称，在该小区，不管是人防车位还是正常车位价格都是一样的，人防车位跟正常车位具有一样的使用权、占有权，所以不用担心。不过，该工作人员强调，双方签的是使用协议。

住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

人防车位租赁年限一般为多久？根据《中华人民共和国民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

北京德和衡律师事务所马丽律师表示，人防车位属于防空工程组成部分，其产权属于国家，因此不得买卖。但是，国家鼓励社会资本投资使用人防工程，在平时时间为经济服务。所有人防车位的管理权和收益权属于投资人，投资人签署的使用权转让协议是有效的。

购买前是否提前告知业主？开发商：已提前公示

吴先生表示，当时他购买车位时，开发商并没有提前告知所购买的车位是人防车位，而且我也没看到相关提醒和公示，“不仅仅是我一个人，后来我统计，起码有很多家也是这种情况。”

4月15日，央广网记者致电唐山鑫源公司一名负责人，该负责人表示，有关停车位的建设、使用都是按照相关法律法规来办事的。对于吴先生等业主反映购买前并未告知是“人防”车位一事，该负责人进行了否认，称“那是不可能的，我们车位的情况都进行公示的”，而对于人防车位是怎么具体划分的，他表示，是随机进行划分的。

马丽表示，投资人在签署使用权合同时，如果未告知受让人车位属于人防性质，构成合同欺诈，受欺诈方有权申请法院撤销合同。使用权转让合同不同于租赁合同，租赁合同有20年最长租赁期的限制，而且20年满了还可以再续签20年。

马丽还表示，即使进行公告公示，开发商也没有尽到有效的告知义务。如果人防车位被征用，业主可以要求开发商承担违约责任。

吴先生说，后来，他向开发商和物业了解情况，均被告知人防车位具有跟正常车位一样的使用权、占有权，只有战时才被征用。

对开发商的这种解释，吴先生和部分业主并不满意，便向唐山市丰润区市场监督管理局反映情况。2023年7月12日，唐山市丰润区市场监督管理局作出《关于鑫华楼业主反映开发商人防车位涉嫌销售欺诈问题的处理意见》（以下简称意见）显示，业主反映的情况部分属实，开发商与业主签订的是车位使用协议，并未将人防车位进行销售。

上述意见称，经唐山市丰润区市场监督管理局与上访业主沟通协商，如上访业主愿意与开发商重新签订20年车位使用协议的，该局可以协调开发商和上访人重新签订合同，不愿重新签订新的合同的，可以通过民事诉讼主张撤销合同。上访业主表示不重新签订合同，要通过法院民事诉讼主张撤销车位使用协议。

唐山市丰润区市场监督管理局作出的处理意见（央广网发 受访者供图）

法院：驳回诉讼请求

对于唐山市丰润区市场监督管理局与上访业主沟通协商，吴先生和部分业主并未接受。于是，他们将鑫源公司告上法庭，请求确认签订的使用协议为车位租赁合同，并请求返还50年使用期限的车位款5.5万余元。

鑫源公司认为，其对车库（人防工程）依法享有使用权，其与购房人签订《商品房买卖合同》将属于人防工程的地下车库使用权进行转让，并不违反法律的强制性规定。购房人吴先生应当知晓法律法规中关于地下车库（人防工程）所有权不得转让的规定。开发商未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述，并不构成刻意隐瞒和欺诈。开发商将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。因此，原被告签订的车位使用协议是合法有效的，另外与吴先生双方签订的是车位使用协议，是一种无名合同，既不是买卖，也不是租赁，更不是“名为使用实为租赁”。对于无名合同的效力应当结合合同总编的规定确定合同是否有效，因为不存在合同无效和可撤销的情形，所以车位使用协议属于有效合同。

唐山丰润区人民法院认为，该案的争议焦点为案涉车位使用协议的效力及性质。关于吴先生与鑫源公司签订的《鑫源·鑫都汇车位使用协议》的效力问题，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。关于该协议的性质问题，首先，该协议名为车位使用协议，从协议的内容上看也是关于车位使用的约定，该协议引起的纠纷不是租赁合同纠纷，所以该案不应适用租赁合同条款。其次，在协议第七条中鑫源公司明确表示不能办理所有权及使用权权属登记，并不构成欺诈。第三，即便该车位属于人防工程，其所有权属于国家，依法不得转让，但鑫源房公司对案涉地下车位应依法享有使用权，将车位使用权转让给吴先生，并不违反法律强制性规定。第四，（2020）最高法民申4493号民事裁定书认定，开发商将属于人防工程的地下车库使用权对外转让，并不损害国家利益，签订的车位使用协议合法有效。

2023年12月6日，唐山丰润区人民法院作出一审判决：驳回吴先生诉讼请求。对于一审判决，吴先生不服，提起上诉。

唐山中院作出判决，驳回吴先生的上诉，维持原判（央广网发 受访者供图）

唐山中院认为，开发商有人防车位使用权，可以转让流通。双方签订的《车位使用协议》第七条第二款规定：乙方对该车位拥有独立的占有、使用权，该车位的使用权期限与车位占用的土地使用期限一致。该协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，上诉人主张人防车位使用权为20年，超过20年的期限为无效的主张没有法律依据。2024年2月19日，唐山中院作出判决：驳回上诉，维持原判。​​​​