蔡云：深耕服务是构建房地产新发展模式的重要抓手

“构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”4月2日，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云在2024观点年度论坛以《深耕服务是构建房地产新发展模式的重要抓手》为主题作演讲。

当前房地产总体形势分析

1、从市场表现来看，2024年以来，新房市场整体延续调整态势。

国家统计局的数据显示：

1-2月全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年同期收窄了0.6个百分点。全国新建商品房销售面积同比下降20.5%，销售额下降了29.3%。

二手房成交量活跃度呈回升态势，部分城市二手房“小阳春”行情初显，行业压力依然存在。

分析其原因，一是去年同期积压的购房需求集中释放，导致销售数据基数较高；二是二手房市场“以价换量”态势延续，一定程度对新房需求产生了分流。但值得关注的是，近期中央频繁释放楼市积极信号，国常会强调房地产事关经济社会发展大局，要系统谋划相关支持政策，预计供需两端政策优化力度将增强。当前，新房、二手房成交量活跃度呈回升态势，部分城市二手房“小阳春”行情初显。

2、构建房地产发展新模式的三大工程

面对新的经济发展形势和社会需求，房地产市场需要实现转型，以“土地经济”和市场开发为主的城镇化面临新的转变。

近来中央多次提及房地产发展新模式：中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。“三大工程”不仅是逆周期调节、扩大投资的一项主要内容，更是建立房地产发展新模式的重要环节。政府主导的“三大工程”可以说是房地产新模式的“立”和“进”的方面，以此来帮助房地产市场实现平稳过渡。

构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

3、新发展模式下房地产业以市场需求为导向的发展方向

随着市场逐步进入稳态，居住消费也在新旧转换之间迸发出新的动能。围绕房地产更新改造、存量资产运营、资产服务等条块分类，房地产深耕的服务与商业、旅游、康养等众多行业结合都能探索出新的增长点。

通过转型建立适应经济发展、人民需求的地产新模式，是实现产业健康良性发展的必经过程。

具体分析新模式下的房地产转型市场

1、保障性租赁住房中的运营服务管理是房地产企业从开发到运营转型

保障性租赁住房解决的是新市民住房问题最直接的方式，是房地产企业转型发展的重要方向。面对新市民居住问题，我们看到新市民的定义包括本人创业、就业、子女上学来到城市未获得当地户籍不满3年的各类人群，还有各类务工人员、大学生等等，目前约有3亿人，住房需要依靠保障性住房。

“十四五”期间重点计划新增650万套保障性住房，这是一个比较大的服务人群市场。而保障性租赁住房的配套服务要求成品房交付、拎包入住，租售同权带来的公共卫生、文体教育、商业配套都是专有的服务内容。因此，对服务提出了更高的要求。

2、平急两用公共基础设施建设涵盖多个领域，不仅对房地产投资带来新的增长点，也对可持续性发展提出更高的运营要求。

超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设是为经济持续恢复提供有力支撑的重要一环。国务院明确表示充分调用民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与“平急两用”设施的建设改造和运营维护。金融部门也多次表态，“要积极服务保障性住房等‘三大工程’建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式”。

从房地产行业的角度，超大特大城市“平急两用”公共基础设施缺口较大，其中涉及新建、改造及运营“平急两用”的民宿酒店、休闲和康养基地、储备单体大型方舱医院、升级应急医疗服务点、新建或改扩建一批城郊大型仓储基地、产业园区、物流园区等，给房地产企业提供了抓手和转型发展的契机，也为特大超大城市房地产投资带来新的增长点。

同时，可以盘活房地产企业部分低效和闲置资产，通过新增设备和改造，将单一功能升级为多功能体系设施。今年以来，北京、上海、深圳、成都、杭州、武汉、大连等多个城市已经开始布局，积极推进“平急两用”公共基础设施建设，项目主要包括康养旅游、酒店民宿、公共卫生、应急避灾、城郊大仓物流、高速服务区等，涵盖多个行业领域，带来巨大的管理运营的市场潜力，是房地产行业从增量转存量市场的重要支撑。

3、城中村改造、城市更新市场需求的巨大释放，是经营性物业最基础的运营空间，是未来影响房地产业发展的核心变量。

从老旧小区改造上看，“十四五”期间，要完成2000年以前已建成的21.9万个城镇老旧小区的改造业务。

从城市更新角度看，据不完全统计，房地产存量市场达到300万亿。按2%的市场转化率，应有6万亿的规模，是一个巨大市场。

尽管存在着周期长、利润低，成本难以覆盖，但市场目前增量减少、短平快的投资模式不复存在，精耕细作、长远发展仍是一个重要的投资方向。

城市更新以及城中村的改造带来大量城市基础设施的重新利用和开发，不少城市政府对于城市更新的商业比重要求越来越高，整个更新面积中商业最高的比重甚至到达了50%。

这就意味着商业成了整个地块能否成功的最大关键，是城市商业、文化旅游、产业等重要场所，是经营性物业最基础的运营空间，可持续合理产生收益，是维护城市健康发展的重要保障。

4、做好服务是当前房地产转型发展的重要抓手

1）广义的服务业是国民经济重要组成部分，对改善民生、推动产业升级有着重要的作用。

2）存量市场以经营性物业为主，涵盖商业地产、产业地产。长租房、旅游、地产、养老、健康等等。长期稳定的租金收益是房地产发展闭环的重要环节，也是发展方向。

随着房地产供求关系的变化和产业政策的调整，房地产存量时代的到来，商业地产是中国整体实体资产的重要构成部分。我们粗略估计中国整体实体资产（截至2021年末）的资本价值应当在150万-200万亿元之间，其中狭义的商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）在40万-50万亿元，占比可能在30%左右。

作为一个综合性的市场，房地产服务市场是一个巨大的经济体。根据相关数据，仅以物业管理为例，目前中国物业管理市场的规模约为数千亿元人民币。

房地产服务市场是中国经济的重要组成部分，拥有巨大潜力和机遇。

3）产业政策的支持

1月下旬，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，扩大经营性物业贷款的资金使用范围，提升贷款比例。这一政策在业内人士看来，对龙湖集团、华润等持有大量优质商业资产的房企而言，无疑是重大利好，有助于其流动性的补充和债务压力的缓解。

4）地产资管行业出台了较多政策，主要包含REITs领域和融资

今年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

两个文件均提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

中国商业地产REITs的意义在于建设更高质量的消费与商业基础设施，服务土地要素市场的配置优化，以及推动中国资产经营管理行业的提质增效，更是长期来看中国整体REITs市场发展的重要构件。于房地产行业而言，这是企业价值升维，以及板块内投资逐渐转型的重要契机。

市场和政策对房地产企业转型提出了更高的要求，要求具备极强的服务水平，更专业的运营能力。

以已发行的REITs看，底层资产较为优质，均位于抗风险能力较强的一二线城市；运营时间较长，从6年到10年不等；收益整体稳定，回报稳定，出租率接近100%，有较强的业绩增长潜力，未来可期。

经营性物业贷款的资金使用对龙湖集团、华润等持有大量优质商业的、有着较强运营能力的、持续稳定的经营收益，有较大的支持力度。随着市场规模的不断扩大和创新的推动将进一步促进房地产服务市场扩容和发展。

因此，就目前的房地产市场形势和今后的发展方向看，只有加强服务意识，深耕服务内容，才是未来房地产企业行稳致远的重要方向。

最后。我用住建部部长倪虹的一句话来结束发言：

新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。