美的置业：市场仍处持续筑底的过程，今年销售目标550亿元

3月28日，美的置业控股有限公司（03990.HK）召开2023年度业绩推介会，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

根据美的置业披露的2023年全年业绩，2023年全年，美的置业的营业收入为735.65亿元，与2022年基本持平；毛利为84.84亿元；利润及综合收益总额为21.25亿元；年内核心净利润为22.56亿元；公司拥有人应占核心净利润为10.3亿元，同比下降47.7%。

持续调整土储结构，去年新增货值约70亿元

业绩发布会上，美的置业管理层指出，美的置业从2019年就提出了换仓的策略，即从三四线城市转向一二线城市。自2019年至今公司基本停止在低量级城市新增拿地。同时，自2021年至今持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清，目前已累计完成股权归边项目45个。

45个项目中，收购了21个项目，新增权益货值98.4亿元，其中，二线及以上城市权益货值增加94亿元，占比96%；主动退出24个项目，减少权益货值32.7亿元，其中三四线城市占比88%。于2023年末，美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。

在新增拿地投资上，美的置业年报显示，2023年，美的置业分别在广州、长沙、佛山等城市先后获取5幅地块，投入成本22.4亿元，新增货值约70亿元。 

美的置业管理层指出，2023年，美的置业新增土储面积66万平方米，其中新增核心城市核心区域土储面积占比81%。总可售土储面积2591万平方米，土储面积权益比为71%，与期初持平。在城市等级分布上，二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%。

王全辉指出，未来美的置业将聚焦在广州、佛山、上海、杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉、长沙等核心城市进行投资。

从销售业绩上看，截至2023年12月31日止年度，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为658.5亿元。

对于今年的销售目标，王全辉指出，“从2023年第四季度以及2024年前两个月的数据来看，整个房地产市场还是处在一个持续筑底的过程。2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放，这是策略问题，但我们还是有年度的预算目标，2024年的销售目标是550亿元左右，货值铺排上有400、500亿是新增的货值，也有接近700亿左右的库存，整体供货约1100亿-1200亿。”

郝恒乐指出，当前的市场大家都感同身受，还是比较严峻。从基本面来看，居民的收入、就业以及当前的信心和预期还是相对较弱，在这种情况下，房地产行业也面临这些问题。2021年以来，整个行业都在动态出清，2024年还会是一个持续筑底的过程，在这个阶段谈恢复还为时过早。但这里面也有很多结构性的机会，同时房地产行业的利好政策正在不断出台，后续不利因素会不断出清，有利因素在叠加，房地产行业一定会回到良性发展的轨道上。在这个过程中，就看企业能不能安全的活下去，不至于出局，还在牌桌上。

持续降负债，已对要兑付的资金做好预留和准备

从财务状况来看，美的置业管理层提到，美的置业一直以来注重管控债务结构，有序降负债、降杠杆，增厚安全垫，强化抗风险能力。

美的置业年报显示，在现金流可支撑的情况下，2021年底至今稳步降低有息负债182.5亿元，截至2023年底，有息负债为380.7亿元，同比下降21.4%；净负债率35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”保持绿档。

同时，林戈表示，在民营房企里面，美的置业的融资渠道保持通畅，2022年至今，公开市场融资金额124亿元。同时，2023年，美的置业成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。

按照美的置业披露的数据，其融资成本保持低位，2023年加权平均融资成本为4.80%。

郝恒乐指出，“从所谓的违约企业身上，我们看到了很多的教训，也看到负债总额及负债结构不合理对企业的威胁非常大，美的置业这两年一直在降负债，我们的目标是确保企业在负债、融资的新流入以及存量融资的偿还上不出任何问题。”

从2024年公开市场债务来看，林戈在业绩会上提到，2024年美的置业到期公司债务共62.5亿元，截至2024年3月，已如期兑付19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。一年内到期的有息负债为122亿元，月均还债约10亿元，对于企业来说，每个月10亿的规模不足为惧。“在市场艰难的情况下，美的置业一个月能保持30多亿元左右的销售回款，因此并没有什么压力；美的置业所有的资金铺排，都把未来要兑付的资金做好了预留和充分准备。”

数据显示，截至2023年12月31日，美的置业的总现金及银行存款为201.42亿元。其中，现金及现金等价物为175.53亿元。预售监管资金为17.70亿元。于2023年12月31日，美的置业尚未动用的银行授信额度为1197.72亿元。

另根据美的置业披露的数据，2023年度，美的置业拥有人应占每股基本及摊薄盈利为人民币0.66元。董事会建议派发截至2023年12月31日止年度的末期股息每股0.36港元，以现金派付。

美的置业管理层表示，2023年派息比例46%，在上市的6年期间，美的置业累计派息90亿元，每年的派息比例达到40%以上。