绿城中国：楼市复苏会从核心城市开始，着手安排明年到期债务的提前置换

3月25日，绿城中国（03900.HK）召开2023年全年业绩发布会，董事会主席张亚东、执行董事兼行政总裁郭佳峰、执行董事及执行总裁耿忠强等出席。

期内，公司实现收入1313.83亿元，较2022年的1271.53亿元增加42.30亿元，上升3.3%。其中，物业销售收入占比91.8%，设计及装修收入占比2.6%，项目管理收入占比2.4%，持有物业运营收入等占比3.2%。

毛利、净利双降，分红比例为上限

利润方面，期内，绿城中国实现毛利170.73亿元，较2022年同期的220.21亿元下降22.47%，主要是本年度物业销售毛利下降。

期内，公司的毛利率12.99%，较2022年下降约4.3个百分点。其中，物业销售毛利率11.3%，较2022年的16.3%下降5.0个百分点，一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期，另一方面本集团在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低。

2023年绿城中国净利润为66.78亿元，较上一年度的88.95亿元下降24.92%，净利润率5.08%较2022年同期的7%下降近2个百分点；股东应占利润31.18亿元，较2022年的27.56亿元上升13.1%。

耿忠强透露，公司的分红政策是稳定的，分红基数的逻辑是确定的，以核心归母净利润为基础，然后扣除资产减值、永续债利息等影响后作为分红基数，分红比例维持在20%-40%。2023年公司延续了这个规则，公司结合了2023年资金相对充裕的现状，分红比例为上限40%。

耿忠强介绍，此前，公司希望尽可能地把汇兑损益等非经营性的因素进行剔除，所以相关计算有些复杂，后续将建议董事会考虑直接以归母净利润作为分红基数，派息率仍在20%-40%。

2023年绿城中国毛利率下降，耿忠强表示，去年结转的项目主要是2020年和2021年获取的，2021年下半年市场开始下行，存在部分项目的售价或者流速不及预期。另一方面是公司的拿地策略，聚焦在一二线城市，有些城市地价放开但房价仍未放开，使得毛利率相对偏低。

销售目标：“今年销售是承压的，争取和2023年持平”

2023年，绿城中国累计取得总合同销售面积约1547万平方米，总合同销售金额约3011亿元，同比增长0.27%。2023年，绿城中国销售目标为3000亿元。

其中，自投业务方面，公司取得合同销售面积约686万平方米，合同销售金额约1943亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约为1276亿元。期内，绿城中国代建项目累计取得合同销售面积约861万平方米，合同销售金额约为1068亿元。

绿城中国称，2024年可售货源充足。期末，自投项目可售货值约2450亿元，一二线城市占比约80%；预计2024年全年竣工项目/分期总建面约1268万平方米。

对于市场走势，郭佳峰表示，一季度市场低迷是去年低迷的延续，目前市场仍在筑底；预计今年是一个大的调整年，整体趋势缓慢难以判断，可以看到的是政策持续放松，核心一二线城市的政策有望加速落地，效果会逐步呈现；目前市场分化明显，一二线城市和改善型产品的韧性较好，复苏也会在核心城市和改善型住房上先开始。

对于销售目标，郭佳峰称，今年销售是承压的，争取和2023年持平，收入是小幅增长。1月和2月市场成交下降幅度很大，3月总体有所好转，但也很难判断形势是不是就此好转。

“今年投资工作比较难做，面临比较大的挑战”

绿城中国称，2023年全年新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，本集团承担成本约595亿元，平均楼面价约每平方米14231元，预计新增货值达1425亿元，位列全国第六。

新拓项目中，一二线货值占比84%，北上杭三城新增货值约823亿元，占比58%；同时在西安、宁波、苏州、南京、成都等城市核心板块多有斩获。

绿城中国介绍，新拓项目年内已首开26个，占当年新增土储数量的68%；新增货值当年实现销售转化约人民币549亿元，同比提升约10%，当年转化率约39%。

截至2023年底，绿城中国共有土地储备项目168个（包括在建及待建），总建筑面积约3720万平方米，其中权益总建筑面积约为2332万平方米；总可售面积约为2499万平方米，权益可售面积约为1557万平方米；平均楼面地价约每平方米7982元。一二线城市货值占比80%，优质长三角区域占比57%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比59%。

郭佳峰介绍，今年投资工作比较难做，今年可能市场面临比较大的挑战，预计新增货值在1000亿元上下，主要还是看销售和现金流情况。

郭佳峰称，现金流是公司的重中之重，公司每天检测现金流情况，每个月会根据各类的收支情况，滚动更新现金流，公司要确保拿地等各项主要支出对集团现金流安全无负面影响。全年也将继续严控净资产负债率在80%以内，以保持经营性现金流为正。

债务：“着手安排2025年到期债务的提前置换”

2023年，房企融资支持政策陆续出台，但整个行业受部分同业债务违约及舆情影响，仍面临挑战。

2023年，绿城中国总借贷加权平均利息成本降至4.3%，较去年的4.4%仍下降10个基点。一年内到期债务325亿元占集团2023年底总债务的比例为22.3%。

境内债券方面，2023年，绿城中国一级市场发行债券138.53亿元，同时完成境外融资置换11.72亿美元（含2024年到期债务提前置换4.5亿美元）。

绿城中国同时称，截至目前，2024年到期境外债务再融资工作进展顺利，已有多家银行出具批复，本集团计划于2024年上半年完成全年到期债务的置换工作。

耿忠强介绍，两轮债务置换规划之后，今年公司境外到期债务余额为3亿美元。2023年公司完成11.72亿美元境外融资，其中的4.5亿美元将用于今年到期境外债务的提前置换；此外，今年一季度，公司根据境外债务情况，提前置换了3.6亿美元。今年将着手安排2025年到期债务的提前置换，未来也不排除会考虑用境内低成本的资金来偿还境外债。

耿忠强同时介绍，去年上半年偿还了最后15亿元的境内永续债，实现了永续债清零，彻底堵住了侵蚀利润的缺口。