“留改拆”并举：老旧社区更新是“可能性的艺术”

城镇老旧社区改造是城市更新和高质量发展中的重要议题。以大拆大建为特征的高速城镇化走向终结，以整治“城市病”、改善居民生活条件为目标的城镇精细化治理被提上日程。

2023年7月，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

不同于流程固定的土地招拍挂制度，老旧社区改造面临更复杂的情境，往往需要“一区一策”甚至“一房一策”，也需要政府、居民、企业等多元主体充分的协商博弈。城市更新如何把老旧社区作为方法？澎湃城市观察通过梳理上海蕃瓜弄和南京小西湖两个旧改项目，分析其中的方法、工具和问题，以供借鉴。

上海蕃瓜弄改造项目：企业投资总包，统一原拆原建

蕃瓜弄位于静安区天目西路街道，是2023年上海体量最大的“小梁薄板”改建项目之一。早在1950年代，蕃瓜弄就经历了从“滚地龙”到工人新村的演变，成为上海第一个五层楼工人小区。在此次旧改之前，这里已进行了加层、平改坡等多次改造。但房屋破损严重，存在内部结构不合理、防水和防火性能不佳、管道堵塞、电线老化等诸多问题。

2023年5月，蕃瓜弄小区旧住房改建居民签约率突破98%，达到项目正式生效比例。同年11月，改建工程项目开工仪式启动。

旧改工程采用“原拆原还”方式，预计三年半后居民可搬回。在工程进行期间，居民需要自行解决居住问题，政府给予一定的租房补贴，并提供搬家费。据报道，该项目由上海北方企业（集团）有限公司投资建设，中铁二十四局集团有限公司承接总包 。依据项目效果图，改建后的住房层高增加，配有独立厨卫和电梯；小区也将配有地下车库、社区卫生中心和养老中心、托育点等设施。

2023年7月16日，上海，搬场车驶离蕃瓜弄。视觉中国 资料图

南京小西湖更新项目：高校设计团队调研，“一房一策”，社区营造

小西湖社区地处老城南东部，是南京市28处历史风貌区之一。这里靠近夫子庙，毗邻内秦淮河，是南京城南整体风貌较为完整的明清传统民居区，留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30余处。

尽管拥有珍贵的历史建筑和人文底蕴，小西湖社区却被南京市政府列为需要改造的“棚户区”。和许多建成时间较早的旧城区一样，这里人口密集，环境衰败，屋舍年久失修，巷道和院落内随处可见居民的私自搭建痕迹。

2015年7月，小西湖以秦淮区重点棚户区改造项目备案立项 ，经由三所高校志愿者走访和专家评议，确定由东南大学团队承担规划设计，南京历史城区保护建设集团负责项目实施。历经5年多，团队通过调研、规划编制、保护修缮、参与性设计营造等方法，形成了多元主体参与，“小尺度、渐进式”的更新路径。

改造之后，社区中心的广场。下文图片均为 澎湃新闻记者 倪瑜遥 摄

综合多篇研究论文，澎湃城市观察归纳了这一改造项目的几个特征。

第一，自愿渐进原则。对于希望搬迁的居民，政府提供“货币补偿、房屋置换、平移安置”3种动迁方式。在异地换房安置之外，项目团队将片区内一栋三层楼老公房改造成“平移安置房” ，以解决动迁居民故土难离的困扰。

对于不愿搬迁的居民，项目团队尽可能在原有空间改善其居住条件。例如在堆草巷31号，团队满足留守居民需要的同时，将腾退出的空间打造成社区规划师的办公室，形成了功能复合的“共生院” 。

第二，协助居民自主更新。对不愿搬离但暂不具备改造条件的居民，团队通过公私合作的方式帮助更新。例如在堆草巷33号的“共享院”，实施主体出资改造院落，屋主则承诺将院子开放给邻居和游客，并承担花木修剪工作。

“共享院”景观。

第三，多渠道筹措资金。该项目的资金来源主要依靠政府财政补贴和国企融资，腾迁费用是其中最大的支出。此外，项目鼓励居民自主更新和民间资本投入，通过土地出让、适量引进商业文旅业态，为地区的后续运营提供经济基础。

澎湃新闻记者走访发现 ，改造后的街区既保留了供居民生活休憩的空间，又引入了咖啡馆、艺术教室等业态。社区商住功能配比合理，在周末吸引了较多客流。相比统一征收改建，小西湖更新项目为居民提供了更多样的选择，也展现了在城市更新中尊重民意、赋能居民的可能路径。

杂货铺紧邻咖啡店，居民、游客各取所需。

但值得注意的是，该项目耗时长，工程精细，对设计和施工团队、居民、政府部门等各方的沟通能力提出了较高要求。在较长的工期中，资金来源、政策变化等不确定因素都可能致使项目停滞。在后续的空间运营中也面临平衡商业与原住民生活、共享空间是否能持续开放等问题。

陶艺店和小吃店并存。

老旧社区改造难有“标准答案”，而是一种“可能性的艺术”

上海蕃瓜弄和南京小西湖两个旧城更新案例体现出两种不同的模式。前者由企业总包，统一原拆原建；后者则依托于设计团队的深入调研，搭建多方参与的渐进式更新框架。两种探索都各有利弊。如果说土地招拍挂制度是地方政府迅速推进城镇化的一种“标准化工具”，在城市精细化治理阶段，这样的标准答案或许不存在了。

居民的自主性、各方的协商沟通等要素在旧改项目中的权重上升，这是一个可预见的趋势。第三方专业人士在具体实践中能总结出经验和工具，例如近几年在多地都有实践的社区规划师制度 。在社区更新中，社区规划师兼顾沟通协调和专业指导，是反映民众诉求的代言人。

然而具体的改造规则如何制定，恐怕要依据各个社区面临的不同处境而定。毕竟每个社区的屋宇楼栋，那些缠绕在半空的电缆和晾衣绳，以及房檐下生活多年的邻里，都有各自的故事和纠葛。

此外，多样的方法、多元的主体最终都绕不开资金的问题——旧城改造如何可持续？

一个可能的方法是鼓励社会资本参与旧改。例如在北京市朝阳区“劲松一区114号楼” 的原拆原建项目中，街道与民营企业“北京愿景”签订协议。民企出资参与社区改造，后续在物业管理和空间运营中营利。此外，居民出资自主改造也成为旧改项目的资金来源渠道。

相比路径清晰单一的土地“招拍挂”，老旧小区的改造更像是一种“可能性的艺术”。当社区这一社会矛盾的基层面板被推向城市存量更新的场域，如何平衡各方交错的利益成为外显而急切的议题。

参差多态的老旧社区不应仅仅是被改造的对象，而是丰沃的试验田和探索城市可能性的方法。