中金报告：中国实际住房空置率可能远低于国际合理水平

11月27日，中国国际金融股份有限公司（简称“中金公司”）微信公众平台“中金点睛”发布关于中国住房空置率的相关报告。

报告显示，中国住房市场自98年“房改”以来发生了翻天覆地的变化，基于“六普”和2015年1%人口抽样等权威调查数据，可以发现的事实是：中国房价在过去几年持续出现上涨的原因在于住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际不高，这在本质上市供需矛盾的结果。

报告指出，中国的城镇住房并不过剩，呈现总量基本合理，城区略显不足的态势。

具体而言，2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套，对应存量面积261亿平方米。户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。

以上测算口径均为城镇家庭户，不包含集体户（二者区别在于家庭户以血缘婚姻或收养关系立户，而集体户指无此类关系的多人居住在一起而立户，例如学生宿舍、工厂集体宿舍等等，六普时全国城镇家庭户人口5.9亿，集体户人口0.8亿）。

值得特别指出的是，户均1套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。

其次，拥有多套住房的家庭也并非多数。

报告显示，目前中国城镇家庭户住房自有化率80%，若纳入集体户（假设集体户全部无房）则为75%。在全部城镇家庭户中，20%的城镇家庭无自有住房，65%的家庭仅有一套住房，另外15%的家庭拥有两套及以上的住房（户均拥有3.2套）。若进一步考察其住房实际使用情况，20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租；仅有一套房的家庭几乎全部自住；拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。

而对于住房空置率的测算也显示并不高，且中国城镇空置率在过去近十年中呈现下降趋势，2010年空置率高于当前水平。

测算结果显示，2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平。值得特别强调的是，中国城镇空置率在过去近十年中呈现下降趋势，2010年广义和狭义空置率（分别为18.3%和13.2%）均高于当前水平。

所谓广义空置率是指，只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。狭义空置率则将上述房屋从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

国际上多数国家狭义空置率低于广义空置率1个百分点左右，合理的空置率（自然空置率）水平通常在10%-15%。

报告指出，存量住房中还有12%为无证房屋，实际拥有产权的住房可能存在短缺。无证房屋包含小产权房和违建房屋，属于违法建筑。根据全国存量房面积推算实际新增房屋面积，其与统计局公布的竣工面积之间的差距为违法建筑的无证房屋，据此计算得到2017年末无证房屋存量面积31亿平方米，占城镇存量住房的12%。若扣除此类无证房屋，实际住房存量甚至会出现短缺。尽管实际上无证房屋未必会全部拆除（小产权房可能通过补缴出让金等方式获得产权证），但这一结果提示中国的实际拥有产权的住房空置率可能远低于国际合理水平。