“借名买房”和“赠与关系”有何区别？律师说法

李某是一位60后外籍人士，与80后的张某因一见钟情而确立恋爱关系。为了稳固这份感情，李某在2014年全款购买了一套商住房，并将房屋登记在张某名下。然而，多年后两人关系破裂，因房屋归属问题产生了法律纠纷。

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争议焦点

本案的争议焦点在于李某主张的“借名买房”关系是否成立，以及张某提出的赠与关系是否成立。

李某主张：购房款、税费均由自己支付，张某对此认可，双方之间存在“借名买房”的关系，房屋实际权利人应为自己。因此，要求张某返还购房款、购房税及房屋增值部分。

张某主张：房屋登记在自己名下，房地产权证也由自己保管，且双方系赠与法律关系，房屋不存在增值情况。

借名买房

法律分析

法院在审理过程中，首先依据《中华人民共和国民法典》的相关条款进行分析。

关于“借名买房”的认定，法院根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条关于民事法律行为有效要件的规定，以及第一百四十六条关于虚假意思表示的规定，认为双方未签订书面代持协议，且李某提供的证据不足以证明张某是代其持有涉案房屋，因此“借名买房”关系未能达到高度盖然性，法院不予支持李某的主张。

关于赠与关系的认定，法院依据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条关于赠与合同定义的规定，认为张某未能举证证明李某曾作出过明确的赠与意思表示，双方也未签订书面赠与合同，因此赠与关系难以成立。

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案件结果

最终，在法官的耐心劝导和释法明理下，双方达成调解协议，房屋归张某所有，由其补偿李某60万元。

李迈律师说法

本案涉及“借名买房”和赠与关系的法律认定。在实际操作中，代持协议是判断“借名”买卖合同关系是否存在的核心所在。在没有书面代持协议的情况下，需要综合考虑借名原因、购房手续办理完毕后的相关单据、证件的保管情况等因素。同时，赠与关系的成立需要赠与人作出明确的赠与意思表示。

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法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。