上海新修住宅物业管理决定：业主不交维修资金，业委会可诉讼

11月22日，上海市十五届常委会第七次会议表决通过了《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》（以下简称《修改决定》）。

澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者注意到，近年来小区出现的一些“急、难、愁”问题，在此次《修改决定》中皆有涉及。比如，业主与物业服务企业在服务质量与收费标准上的分歧较大，《修改决定》进一步发挥了政府、行业协会的信息发布和服务指导作用。而小区停车难、专项维修资金续筹难等突出问题如何规定，也囊括在《修改决定》中。

明晰管理职责

《修改决定》明确房管部门作为主管部门，应当履行监督管理物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金等方面的职责。根据本市物业管理重心逐步下沉到街镇的要求，街镇作为物业管理的第一线，应当履行指导、监督业主大会和业委会建设，监督日常物业服务，督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责。

在管理职责中，《修改决定》就社区党建引领作了原则性规定，明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。

此外，《修改决定》明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准，同时要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。

规范业委会组建和运作

《修改决定》一是规定建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题；

二是完善担任业委会委员的条件，规定与物业服务企业存在利害关系的业主，以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员；

三是建立业委会培训制度，将培训记录作为业委会备案要件；

四是对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定，确保业委会能够正常运转；

五是明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

加强停车管理

《修改决定》一是规定物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

二是明确物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

三是为了缓解停车矛盾，规定区政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡镇政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。同时，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

完善物业紧急维修制度

《修改决定》规定，一是发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

二是对发生水泵、水箱（池）故障，影响正常使用等五类情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案。

三是业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

完善公共收益制度

《修改决定》规定，一是要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意。

二是明确公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费等方面。

三是规定公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布。

完善专项维修资金续筹机制

《修改决定》规定，一是未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

二是专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

三是业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

四是业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。