深观察｜高校宿舍不够用了，“一床难求”怎么破？

研究生太多，高校宿舍不够用了？近日，一篇题为《研究生多到无宿舍可住》的报道引发网友热议。

近年来，越来越多的高校提出不再为非全日制、定向就业或一些特定专业的硕士研究生提供宿舍。已经公布2024年招生简章的学校中，一些学校也开始不再为全日制专业硕士生提供校内宿舍，其中包括北京大学、复旦大学、南开大学、北京师范大学、南京大学等多所知名高校。

高质量发展背景下，社会各界对高层次人才的需求持续高涨，青年人也在追求学历升级，教育部近年也在大力推动职业本科和专业研究生教育发展。当前高等教育高层次办学规模扩大，与1998年高校扩招面临的形势十分相似，也很有可能复制当时的政策红利：1998年高校扩招既助力抗击亚洲金融危机带来的冲击，缓解了就业压力和拉动了经济，更为后来的经济高速发展储备了大规模人才。

但当前我国高校扩大办学规模，面临的一大瓶颈问题是学生宿舍不足。教育部多次重申，宿舍缺口大的高校不得新增招生指标。诸多高校办学规模扩大由此受限。今年1月8日，国家发改委等七部委发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，提到了“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。该意见公布后，广受社会各界好评。

除了缓解高校宿舍供给缺口外，高校宿舍产业化将对扩大内需、触发新投资、缓解经济下行压力发挥重要功效，也为房地产转型发展提供新赛道。2023年全国高校在校生有4300万人，按人均住宿费1200每年算，合计支出530亿元，这与全国整个集中式长租公寓行业营收规模差不多。如果有1000万高校学生市场化租房，年租房消费每人2000元，就可以创造年营收200亿元并稳步增长的学生公寓市场。

然而，利用社会用房作高校学生宿舍，在国内总体还是新生事物，同时存在一些潜在隐患风险。那么，如何认识和破解这一难题？

一、鼓励社会用房作高校宿舍的必要性与重要意义

（一）校舍不足及老化已经成为高校办学重要瓶颈

近年来，全国不少高校已经宣布不为全日制专硕提供宿舍，引发不少争议，也产生以下弊端：首先，学生住宿负担重，劝退了一些经济条件不太好但有意愿报考的学生，无形中加大了教育不公平；其次，专硕学硕区别对待，也有关乎教育公平的争议；再者，高校学生管理及后勤工作难度增加。学生分散居住，更不利于保障学生安全和教学管理。

此外，一些高校宿舍还存在建设年代久远、硬件失修、设施老化等问题，不仅降低了学生的居住体验，还容易引发安全隐患。据学位与研究生教育杂志社调查发现，2023年研究生宿舍满意率仅为63.1%，在图书馆、学术管理等8个指标中排名倒数第一。

（二）高校靠自身力量新建或改造校舍，难以解决问题

当前，各高校宿舍以自己投资新建或改造为主，存在很多难点。

一是新建困难多。许多高校地处城市中心城区，土地紧张，没有新建的空间。即使能拿到土地，宿舍建设从立项启动到交付可使用，最快也需要两至三年。但学生对一个高校的报考热情是有时间窗口的，因校舍容纳不了，报考学生就只好转投其他高校乃至其他城市。

二是改造更难奏效。很多高校的老旧宿舍，连国务院要求的最低标准都未达标，非常影响学生的住宿体验。在扩大办学规模压力下，部分学校尝试通过“四改六”“六改八”或重回“十人寝”等方式来增加供给，但让学生更加不满，容易诱发矛盾。

（三）部分高校学生存在租房升级需求

事实上，如今国内高校学生中，选择外出租房已有较高的比例。有些是家境较好的学生，不满意校舍条件，同时追求隐私性，而在外租房。有些是高年级本科生、硕博生，因消费能力提升，或因为有实习、已组建家庭等方面的需求，而租住在校外。这些学生的“美好租住生活”需求及消费潜力，都有待进一步挖掘和释放。

（四）学生宿舍在国外是成熟产业、热门投资

从一些发达国家的经验来看，学生宿舍一直都是投资市场的“香饽饽”。学生公寓被视作兼具稳定收益、增值空间和避险属性的资产。即使在新冠疫情期间，学生公寓都是有较强韧性的房地产板块之一。围绕学生宿舍产品，英美等国发行了学生公寓类房地产信托基金。英国的学生公寓REITs（不动产投资信托基金）只有2个，但规模都很大，最新市值合计为42亿英镑，占英国住房REITs总市值的60%以上。

学生住房类REITs得到了投资市场的青睐，首先源于其波动性相较其他资产类别低，回报率良好。其次，学生住房类REITs“抗衰退”、穿越经济周期的特性，也是吸引投资人近期关注的主要原因。

海外学生公寓市场的火热主要有两大因素：一是收益率稳定。学生客群租期稳定，支付与履约能力有保障，属于优质租客，客群规模也持续增长。二是收益增长率稳定。学生公寓的租金一般都有稳定的增长，超过普通租房租金增长率。

（五）利用社会住房作学生宿舍，一举多得

目前来看，新建或改造方式难以根本解决高校宿舍供需矛盾，更无法高质量供给。利用社会用房作高校宿舍拥有以下优势：

一是见效快。成熟的社会用房，一般都满足学生宿舍安全标准，且配套齐全，可拎包入住。二是地理位置优势。利用校园周边的社会住房，比高校自己找远郊空地盖新校舍，对学生更方便更友好；三是可在全社会层面进行房源统筹，灵活多样，投入少。

而新建需要财政、土地、资金的巨额支出。同时，2035年后高等教育适龄人口规模将逐年下降，校舍闲置概率大，投资风险高。加大鼓励高校以“购买、租赁社会用房”来替代“盲目新建”和“低质量改造”，不仅可以在高校内实现资源优化，而且可以产生广泛的社会经济效益。

当前，大城市的长租公寓受经济下行及保障性租赁住房集中上市的冲击，空置率较高，投资者受到较大信心。将闲置长租公寓作为高校学生宿舍来提供，既解决高校扩招瓶颈，又给长租公寓行业一个喘息机会、转型机会，还满足了部分有较强支付力学生改善租房品质的需求，一举多得。

二、社会用房作高校宿舍的难点与堵点

那么，既然利用社会住房作学生宿舍可以一举多得，为何不见行动呢？我们在调研走访中发现，高校出于对房源选取、租金成本、学生分配、运营管理的担忧，对于使用社会用房普遍动力不足。

（一）可适用于高校宿舍的社会住房标准难以确定

高校宿舍有特定的建筑设计要求，社会住房一般不是针对高校宿舍开发，是否能匹配，存在认定标准缺乏问题。

（二）租金难以平衡多方利益

租金定价需考量高校、学生负担能力，以及社会用房所有者、运营方收益的多方利益平衡，这是最大难点。

高校住宿费普遍在1200元/学年，住宿费标准每平方米每年仅为80元，仅相当于市场租金的5-7%。若是高校以市场价格或准市场价格租赁社会用房，再以高校传统租金标准租给学生，高校将承担巨大预算压力。若仍按照传统高校宿舍定价，社会用房的所有者提供房源作高校宿舍的积极性会很低。若按照市场定价，则高校和学生承受压力大。

尤其是，大学生总体支付力偏弱。据统计，2022年大学生平均可支配生活费2082元，仍有22.34%的大学生的生活费在1000元以下，主要收入来源依旧是父母，因而大学生在进行消费时，对性价比的关注度普遍较高。此外，部分商业性质的社会用房是商水商电，这又增加了学生的生活成本。

（三）运营管理难兼备安全、效率、稳定和学校特殊要求

目前已有部分高校租赁社会用房作宿舍，或者是引入物业公司辅助后勤管理。但据高校管理人员反映，外包物业的管理服务方面，由于企业本着成本最小化的原则，降低企业物业管理成本，队伍素质和服务水平偏低，难以满足学校和学生需求。

同时，物业人员的管控力度不足，存在诸多安全隐患。由于常规学生管理工作、思想政治教育工作等并不属于物业人员的职责范围内，他们这方面的工作效率远落后于学校自己的后勤团队。因而，当前高校对于社会用房、社会化物业机构的信任度偏低。

三、有序平稳推动社会用房作高校宿舍的对策建议

政府需要在“选房—购/租房—运营—退出”的全过程中，担任好“支持者”“粘合剂”“裁判员”的作用，在加大财政支持的同时，平衡好各方利益，确保校企合作关系的稳定。

（一）解决“房”的问题

针对高校对社会用房房源信任度不高的问题，基于安全性、稳定性，可由政府职能部门提前筛选一批可靠企业及房源，评估其建筑安全、住宿条件等，出具“学生宿舍资质认证”；也可通过政府监督下的“投标”严格流程。如租赁社会用房，建议所有者/运营方与高校签署至少五年的长期租赁合同，政府出面提供担保。

针对社会用房供需匹配的问题，一是从高校层面，改变传统的宿舍布局认知。结合英美等国高校经验，以及部分有支付能力学生的住宿诉求来看，学生公寓可有若干条产品逻辑。当前我国高校宿舍属于“一张床”产品，可依照学生的不同需求，打造“一间房”“一套房”产品。二是从市场层面，鼓励相关企业结合高校外溢的租赁需求，以及与现有的住宿产品匹配程度，对产品进行结构化设计和改造，在出品“一张床，一间房，一套房”的多元产品的基础上，打造选址优势、配套高标等产品亮点。

针对房源稳定、校企合作稳定的问题，在保证营收稳定的基础上，出台配套政策以规范合作流程。校企双方应坚持“保本微利”的原则，严格遵循市场运作、平等互利原则的前提下，由校企双方根据合作时的政策背景、物价指标、贷款利率和收费标准等相关因素，签订合作协议，形成多元化的合作开发方式。

针对高校宿舍（包含社会用房宿舍）未来可能会闲置的问题，可与“平急两用”建设结合起来，还可与可装配式建筑推广、老旧小区改造相结合。

（二）解决“钱”的问题

针对租金定价方式，可参照保障性租赁住房相关政策，作“学生宿舍”用途的高校宿舍参照同地段、同品质市场租金的9折，但保证每年租金上涨不超过3%。如果所有者/运营方同意高校对住房进行结构性改造，以迎合高校学生的租住需求，租金可以适当上扬。租金基准由专业评估机构开发租金估价系统计算得出。

针对高校负担能力与企业收益间的矛盾，一是明确优化财政教育经费使用结构，加大支持力度。但与新建、改造不同，社会用房作学生宿舍用应要更注意“算总账、算长期账”，成立专项资金和专项项目名录，防止因政策变化、后期支付力不足引致的校企合作断裂。

同时，教育主管部门应适度放宽学校贷款风险控制额度，还应继续争取财政、物价、税务等多部门的支持。高校与企业应坚持两权分离、事企分离的原则，应根据具体实际情况积极协调沟通，严格划分资产的所有权、管理权与经营权；二是改变传统的高校“高进低出”模式，实行高校宿舍差异化收费。引导有支付意愿、能力的学生选择品质更高的住宿产品；三是借鉴国际经验发行学生住房类REITs，通过公私合作模式（大学委托REITs进行建设运营）和校外学生住房类资产进行盈利。

（三）解决“学生需求”的问题

首先，要树立合理的宿舍消费观，尊重学生多样化、多元化的住宿需求。对于住宿“阶梯消费”可能会有争议，认为有违公平性，学生之间会互相攀比。但按照国内外宿舍运营管理经验来看，大学生群体已是成年人，此模式并不会对学生心理产生过于负面的影响。

借鉴我国国情和学校管理需求，或许可以针对低年级者、本科生、生活困难学生，优先配置校内宿舍。针对高年级者、硕博士及有支付能力的学生，实行住宿阶梯消费制。为避免学生无法承担住宿费用情况的发生，应丰富多元奖（助）学金、学生助教形式等，拓展学生筹措资金渠道，避免新的不公平现象的出现。

其次，应技术赋能住宿供需匹配。通过建立“在线抢房”平台，实现程序公平。当前高校设有“在线抢课”平台，宿舍和课程均属于公共物品，在资源紧缺的情况下实行“先到先得”策略，是有先行范例和较高群体接受度的。此外，学校可通过信息化平台定期对学生的住宿意愿和消费能力进行统计，以摸清个体特征，便于动态调整。

（四）解决“运营管理”的问题

当前许多社会用房房源，如人才公寓、长租公寓等，拥有成熟的青年人社区，工作人员拥有丰富的社群活动和管理经验。高校加以培训，可在短期内适应高校宿舍管理的需求。可鼓励这部分存量房源/社区率先拓展新产品线，加强物业人员业务培训，以适应高校宿舍的要求。同时，高校应定期结合学生公寓服务的日常考核、对社会化公司做出工作安排和工作提示。

此外，可以发挥学生自治的作用。当前部分高校试行“驻楼辅导员”“楼长”制度，由在读的研究生组成，负责驻楼、值班和承担劳动教育课程助教，是学校辅导员队伍的重要组成部分。这一制度可有效减轻校方的管理压力，弥补社会化管理团队的不足。（作者系上海交通大学国际与公共事务学院、中国城市治理研究院教授陈杰；上海交通大学中国城市治理研究院博士生齐昕；上海交通大学国际与公共事务学院硕士生黎汛泰）