居有所安，租见未来丨2023上海租赁住房年度峰会圆满落幕

自2016年以来，管理层针对租赁住房出台了一系列政策措施，包括土地供给和财税支持等，为租赁住房市场的发展提供了有力支持。2023年8月，国务院通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，标志着国内房地产市场将迎来保障性住房与商品房并行的双轨制时代。

另一方面，庞大的租房人口为租赁住房行业的发展提供了坚实的基础。根据七普数据，中国城市租赁人口比例高达26%，而在北上一线城市，这一比例更是高达30％-40%。上海是目前国内各大城市中，租赁人口基数庞大，租住观念起步早的城市，具有巨大的发展潜力与市场容量。

2023年，上海新入市的租赁住房项目多达160个，可供应房源约7.6万间。在这一竞争激烈的市场环境下，许多企业纷纷涉足租赁住房领域，仅2023年年内就有近30家企业旗下品牌的首次租赁项目落地入市运营。这些企业类型丰富，包括上海本地国企、央企、资方、民企等多种类型。

然而，随着供应的激增，市场竞争也日趋激烈。企业要想在众多竞争者中脱颖而出，必须依靠优秀的运营能力。这不仅包括对项目的精细化管理、提升服务质量，还需要关注客户需求、创新业务模式、探索多元化发展等。因此，对于企业而言，如何在激烈的竞争中突围而出成为当务之急。需要不断提高自身的核心竞争力，以应对市场的挑战和机遇。

在此契机下，2023上海租赁住房年度峰会，邀请租赁住房领域的企业领袖及行业专家，聚焦租赁住房赛道，把握时代风口，共同探索上海租赁市场的发展趋势，解读租赁品牌发展创新的成长逻辑。

1月26日下午，2023上海租赁住房年度峰会正式开启。其间超80家企业、近140位企业代表莅临参会，共同探讨租赁住房领域的未来发展趋势和创新实践。

峰会的主要嘉宾有克而瑞集团执行总裁刘文超、克而瑞集团大客户中心总经理叶茂、克而瑞不动产运营上海区域总经理王方敏、上海新金桥广场实业有限公司总经理李昌忠、邮储银行特邀分享嘉宾中邮证券公募REITs业务部负责人、UA尤安设计首席建筑师及租赁住房设计研究院副院长王班博士、宝地资产寓舍事业部副总裁须晓丰、上海浦东发展集团有限公司党委委员及副总经理张文革等领导。克而瑞集团执行总裁刘文超为峰会致辞，多位特邀嘉宾发表主旨演讲，分别从品牌格局、服务体系、产品打造、金融退出及行业背景角度解析上海租赁住房发展机遇，发布最新研究成果，同时分享优秀项目案例与实践经验，共探行业发展前景。

租赁住房品牌图鉴发布

剖析品牌成长路径，解读市场发展趋势

作为峰会的重要内容之一，克而瑞不动产上海区域总经理王方敏在现场解读了《2023年上海租赁住房趋势解读暨租赁住房图鉴发布》报告，分享并详细展示了克而瑞不动产上海区域在租赁住房领域的大量研究案例和最新研究成果。

王方敏首先对上海市租赁发展做了简单回顾，通过克而瑞大数据，对当下租赁市场进行了总量数据、供需变化、行业格局及最新特征的总结，并在峰会上整理了《上海租赁住房品牌图鉴（2023版）》的新晋品牌特征，例如自建团队比例、重资产入市情况、数字化系统搭建情况等。

“2023年，是租赁住房最具‘质量’的供应大年，R4新增供应占全年新增供应56%。”王方敏说，行业新格局已形成，国央企品牌占比将持续提升，已形成4/3/2格局。目前仅仅是35%的竞争“体感”，多样化的供应方式下，将面临更激烈的“同台竞争”。

用心服务，共创美好生活空间

碧云服务公寓服务体系分享

本次峰会有幸邀请到上海新金桥广场实业有限公司总经理李昌忠，作为国企中高端租赁住房运营的代表，进行了主题发言。他详细地介绍了碧云公寓的发展历程及精细化的服务体系。

碧云服务公寓自1998年至今的品牌历史，在长期发展中高端租赁住房的过程中，碧云服务公寓细分了三大产品线，在中高端客群本土化、年轻化的趋势下，标准服务体系之外增加了全流程的宾客服务体验。李昌忠也在现场为大家分享了真实的租户服务案例。

“差异化的产品策略可以满足各类客户的需求，提高客户满意度。”李昌忠说，全流程的服务可以为客户提供贴心、细致的关怀，增加客户黏性。创新的会员服务，客户可以方便地掌握公寓的第一手资讯，随时随地办理各类服务。

公募REITs助力保租房发展

实现保障性租赁住房项目融资闭环

邮储银行邀请了中邮证券公募REITs业务部负责人进行了REITs主题演讲，可谓干货满满。为大家详细阐述了保租房公募REITs的发展历程，汇总了当下5只公募REITs的概况，清晰地展示了保租房公募REITs对于租赁住房发展的重要性。

发行公募REITs能帮助以房地产开发企业为代表的保租房资产持有人拓宽融资渠道、降低负债率，并补齐此前保障性租赁住房“投、融、管、退”中“退”这一大难题，明确了资产的投资回报路径。公募REITs的退出机制也明确了资产的投资回报路径，为投资者提供了稳定的收益来源，进一步促进了保租房的发展。

“发行公募REITs可以提高企业直接融资的比重，拓宽多元化股权融资渠道，降低资产负债率，从而优化资产结构。”中邮证券公募REITs业务部负责人说，在收益法下，资产的估值以未来收入为基础，可以适当提升资产估值。先行上市的产品已成为基础设施REITs定价基准。

多样化居住需求背景下

保障性租赁住房规划与建筑空间的衍变设计

分享嘉宾UA尤安设计首席建筑师、UA尤安设计租赁住房设计研究院副院长王班博士表示，城市不仅是高楼大厦的集合，更是一个充满活力和温暖的生活空间。租赁社区的建设是打通服务群众“最后一公里”的重要举措。社区规划应采用开放和可控模式，促进人与建筑的互动，让居民感受到城市的温度。

“通过精细化设计，利用架空层、标准层走廊等公共空间，可以打造具有交流、运动及个性的年轻社区。”王班说，增加房间的面宽、提高收纳空间的利用率，以及提高得房率，都是租赁住房户型设计的重要要素。采用模块化设计，方便根据不同需求灵活调整户型，满足成长型人才的需求。

四个主题演讲之后的圆桌会议，由克而瑞集团大客户中心总经理叶茂进行主持，诚邀了上海新金桥广场实业有限公司总经理李昌忠、宝地资产寓舍事业部副总裁须晓丰、上海浦东发展集团有限公司党委委员及副总经理张文革三位领导，共同讨论国企在租赁住房赛道上的可持续发展。

“国企做租赁住房，在‘社会责任’和‘市场经济’间的平衡是重要课题。”

“企业具备长期主义的思维，不仅仅关注短期利益，而是将租赁住房作为一项长期资产来运营和管理。”

“上海多层次租赁住房供应体系的建立需要政府、企业和社会各方的共同努力。”

“国企的积极参与，为租赁住房体系的建立提供了重要的支撑和驱动力。”

……

上海逐渐建立多层次租赁住房供应体系，国企的压舱石作用日趋显著。作为地方国企，三位领导对各自企业及品牌的战略发展进行了介绍，同时就国企的社会责任、经济发展、运营管理等多个话题进行了深度讨论。

最后，峰会就2023年上海租赁住房表现优秀的品牌及项目进行了颁奖典礼。不仅有运营、产品表现突出的品牌获得嘉奖，还有影响力投票的奖项颁布。并且针对上海2020年后新入市的优秀项目进行了评选及奖项颁布。针对细分赛道，包括服务式公寓、城市更新项目、建设者之家等均进行了优秀项目的嘉奖。同时还有华东的优秀品牌及大力投资租赁住房的投资机构获得了2023年度租赁住房的相关奖项。

2023年，租赁住房行业的蓬勃发展，新晋品牌如雨后春笋般涌现，产品类型愈发多元，满足了市场的多样化需求。此次峰会历时5个小时，现场交流积极，各位代表共同探讨了租赁住房发展的新趋势和未来方向。克而瑞将以独立第三方的角色，共同推动租赁住房行业的可持续发展。