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城区工业患“空心病”,成都开出“上楼”药方冲万亿
原创 西窗 搜狐城市
上月底,蓉城都市工业“三箭连发”。在“2023现代都市工业发展大会”上,成都接连发布《现代都市工业发展行动计划》《推动“工业上楼”实施意见》《都市工业产业地图》。
作为都市工业承载主体之一,“工业楼宇”在成都有遍地开花之势——上述实施意见提出,“每年每户最高贴补百万元租金”——借力“工业上楼”,成都都市工业冲刺万亿营收。
【动因】
都市工业填补“空心”城区
“都市工业”不是个新词儿。1998年,“都市型工业”一词在国内首见于上海市经委文件,次年,上海提出要建以“都市工业为特色”的工业体系。过去二十几年,都市工业并没有勃兴,反而是新兴产业涌现——各地将产业向园区集中,城区中心则是服务业聚集。
工业转型转移或就地服务化,导致很多城市工业出现“空心化”趋势,成都便是典型案例。伴随大量工业企业外迁,2009年至2017年,成都主城区三产占比不断上升,2017年达到82.5%,二产比重则为17.4%。从全市来看,2011年二产占比触及高点46.4%,2020年则降至29.9%。
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工业占比长期低位徘徊,成都实施“东进、西控、南拓、北改、中优”战略。“中优”以都市工业为抓手——2019年,成都出台加快都市工业发展政策意见。该文件定义,都市工业是适宜在城中心发展的绿色先进制造业和信息、科技、商务、金融等生产性服务业的总称。
“2023现代都市工业发展大会”透露,成都创新型都市工业聚焦人工智能、大数据、区块链等数字信息产业;微加工型都市工业聚焦电子信息、生物医药、智能制造、精密制造等绿色制造业——拥有各类航空院所、电子科大等资源禀赋,这些都是成都当前优势产业。
成都都市工业体量增长也相当迅速。2021年,成都经信局政策法规处透露,据不完全统计,原五城区和高新南区都市工业产值近5000亿元,其中以消费电子、生物医药、智能制造为主的先进制造业占27%,以软件信息、数字文创为主的先进生产性服务业占73%。
如今,成都都市工业产值已接近万亿之巨。2022年,成都全市现代都市工业产业营收已突破9000亿元。根据上述“行动计划”,2025年,该项营收达到10000亿元以上,对经济增长贡献率达到20%以上。
【路径】
成都“工业上楼”分区分类
营收已破9000亿元,距离万亿只差临门一脚。这一脚由谁来踢呢?“种子选手”有三个:成都提出,2025年基本建成150个集约高效、功能复合的专业楼宇;60个文化底蕴厚重、产业标识鲜明的特色街巷;20个主业突出、产城融合的产业社区。
楼宇为“点”,街巷为“线”,社区为“面”,这是成都都市工业承载体系。显而易见,相比特色街巷和产业社区,能够更高效承载信息产业、绿色制造业,拥有更大增长想象空间的工业楼宇,才是都市工业的核心力量,也是踢出破万亿之门“临门一脚”的“不二之选”。
不同于传统模式下的单层工厂,“工业上楼”指的是通过满足生产工艺、产业需求,考虑设备减振及楼层载重、层高等,合理增加厂房层数,让研发、设计、生产在多层或高层楼宇中进行。这种新型模式发轫于大湾区,正在向东部沿海及中西部区域蔓延。
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去年年初,成都向区县分解任务目标,造20个“工业上楼”示范点,共计200万平米。这些项目均属成都优势产业,且区域分工明显。例如,青羊区以航空为主,代表项目包括“飞设中心”;高新区则以电子信息为主,目前6个“上楼”项目将在近一两年陆续建成投运。
地方政府力推“工业上楼”动因,主要包括处置低效用地、助力产业升级、提高城市形象等。如果说中部武汉“上楼”是为给中心城区零碎老工业园提供解局之道,那成都则更大程度是为“解决产业空间限制和构建产业生态”,即巩固优势产业、强化产业链条、提高用地效率。
成都推动“工业上楼”实施意见指出,按不同区域和用地类型分区分类推进,根据不同区域工业经济发展阶段和水平,对中心城区、城市新区、郊区新城提出差异化政策要求——这尤其体现在容积率上。
例如,高新区芯光智造园,以集成电路/光电通信为主导,容积率上限提至4.2,为一般项目3倍,建成达产后亩均固投强度可达2200万元,亩均营收可达2000万元。这是什么概念?以四川“亩均论英雄”电子信息产业亩均营收约1500万为参照,芯光智造园高出近35%。
【前景】
“上楼”补租成都三倍于武汉
设想是美好的,然而成都也逃不掉“工业上楼”之难点。虽然政策频出,一个显而易见的现实是,当前成都“工业上楼”质优量少,受产业需求、成本控制等影响,项目大多集中在天府新区、高新区,且整体体量小,很多企业“上楼”意愿并不强。
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再难也得推,补贴是催化剂。2019年,成都“加快都市工业发展政策意见”提出,2025年建设“100个特色都市工业楼宇”,对改造厂房最高补助300万元,但并未提出租金补贴。刚刚发布的“工业上楼”实施意见,对于新建、改造“工业上楼”厂房,最高依旧是补助300万元。
不过,“工业上楼”实施方案对租赁标准厂房的工业企业,入驻后自达到亩均税收次年起,连续三年按每月6元/平米给予最高100万元/年/户的租金补助。而且,同期发布的“都市工业行动计划”将工业楼宇建设目标提升50%至150个。
虽然“羊毛出在羊身上”,但相比武汉最高年补租金30万元,成都高了三倍不止,据搜狐城市不完全统计,成都(年/户)最高补租冠绝全国。显而易见,成都想要借助高额补贴,吸引更多企业上楼。相较而言,步子走得更快、民企参与更多的深圳,只是“严控厂房租金”。
去年发布的深圳“工业上楼”项目审批实施方案提出,项目内部收益率原则上≤4.5%,厂房平均租赁价格不高于每月35元/平米等要求。一方面反映了深圳对工业上楼项目“有收有放”,一方面也是市场成熟度的体现。在前期“上楼”规模达成后,成都想必也会走类似的路。
拔高建设目标、高额租房补贴,是成都对“工业上楼”的期待值,也是其冲刺万亿营收的信心值。地方政府主导、国企重度参与,目标大概率会按期达成。只是贴补期过后,难以预料企业会否继续上楼,产业能否扎根楼上。可见,万亿营收是破局,也是开局,但不是终局。
原标题:《城区工业患“空心病”,成都开出“上楼”药方冲万亿》
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