检察日报评“物业费收缴难题”：“侵权式维权”使不得

近日，上海一小区物业公司将物业费缴纳情况作为开通门禁卡权限和时长的依据，导致很多未缴纳物业费的业主“有家不能回”。消息引发关注后，在相关部门的积极介入下，目前物业已通过多种方式通知业主，可随时更新门禁卡（据1月13日“新闻坊”微信公众号）。

该事件虽然暂时告一段落，但其暴露出的诸多问题却不能不引起重视。民法典第240条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司催缴物业费本情有可原，但将小区物业费与门禁卡发放进行强制捆绑的行为，显然影响了业主上述权益的行使，侵犯了业主的房屋所有权。民法典第944条还规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在业主不缴纳物业费的情况下，物业公司可通过协商、催收乃至起诉等合法渠道维护自身合法权益，大可不必、也不该采取强制捆绑门禁卡等“下下策”。

既然按时缴纳物业费是业主的法定义务，为何涉事业主都不愿缴纳物业费呢？从相关居民反映来看，该小区存在非机动车大面积乱停放、电梯维修不及时、保洁工作不到位、门禁卡使用不畅等诸多管理问题，导致很多业主不愿缴纳物业费。业主既然赋予了物业公司进行物业管理的权利，物业公司就应该尽力服务好业主。在此次事件中，涉事物业公司是否也应该深刻反思，在想方设法收取物业费的同时，是否真正尽到了物业管理责任？是否用心为业主做好了物业服务？

在这次事件中也有网友质疑，不交电费可以停电，不交水费可以停水，不交燃气费可以停气，为什么不交物业费不可以“封门”呢？事实上，网友提到的水、电、燃气供应属于业主与第三方公司订立的买卖合同，而物业公司与业主签订的合同属于物业服务合同。物业管理条例中明确规定，业主应该按照物业服务合同的约定支付物业费，但同时也要求物业服务人在提供服务过程中遵守相关法律规定，并承担因服务质量不合格、延误或未履行导致的违约责任，服务接受方也依法享有要求重新履行、赔偿等权益。物业管理条例还明确规定，物业公司应该为业主提供优质的物业管理服务，如果物业管理公司服务质量不达标或存在违规行为，业主有权要求更换物业管理公司。可见，当业主发现物业公司未尽到物业责任或不作为时，也应该采取合法途径来维权，不应选择可能因不履行原有约定而承担违约责任的拒缴行为。

“小物业”关乎“大民生”，物业管理更是涉及千家万户的工作，要想彻底破解物业费收缴难题，物业公司切实提高物业服务质量才是关键。一方面，物业公司要切实承担责任，将“为业主服务”从口号付诸行动，多方面、多举措提升物业服务管理水平，物业服务质量切实提高了，业主拒付物业费的现象才有望得到根治。同时，当业主与物业公司发生纠纷时，双方都要依法维权，不应该采取“侵权式维权”的手段，这样不仅无助于问题的解决，还可能进一步激化双方矛盾，如果由此引发更加激烈的冲突，甚至还可能要承担民事乃至刑事责任。

（原标题为《面对物业费收缴难题，“侵权式维权”使不得》）