解释城市｜经济密度：工业上楼为什么？亩产论英雄论什么？

【编者的话】

在农业社会，种庄稼通常讲求一亩地能打多少斤粮食，即“亩均产出”。在工业和服务业占据主导的现代社会中，同样需要向土地要效益，每亩地的经济产出同样需要考虑，这也是高质量发展的关键指标之一。本期解释城市将从亩均产出的概念入手，解析经济密度的概念，以及哪些因素影响经济密度。 

近期，《上海市“智造空间”生态环境保护指引（2023年版）》正式发布。这是全国首份关于“工业上楼”的生态环境专项指导性文件。目前，工业上楼成为北京、上海、广州、深圳等大城市高质量盘活工业低效用地的首选模式。

从过去的“腾笼换鸟”，到现在的“工业上楼”，“亩产论英雄”背后，是什么经济变量在考量？这就要讲到一个关键词——经济密度。 

一、什么是经济密度？

“密度”一词实际上来自物理学。物理学中把单位体积的重量定义为密度。如果把经济看成各种要素投入后的结果，那么经济密度就是单位要素投入的产出。

广义上看，经济密度就是要素投入的边际效应，既有人口方面的经济密度（如上期专栏谈到的人均GDP），也有土地方面的经济密度（如亩均产值），还有资本方面的经济密度（如投入产出比）。

狭义上看，经济密度主要是指经济的空间密度——单位面积内的经济产出，既是衡量土地利用效率的重要指标，又是反映经济集聚效应的指标。经济密度因其双重属性成为近年来各地方政府追求高质量发展的新指标。

这次，我们主要谈谈狭义上的经济密度，简言之，就是单位土地上的经济产出，用经济规模除以土地规模。 

二、经济密度受经济规模和土地规模的双重影响

虽然是简单的一道除法，但是真正算好这道数学题却绝非易事。

这里面有两个问题很突出。一是经济规模该用什么指标，二是土地规模该用什么指标。

首先谈谈经济规模。不同主体的“经济规模”含义可能不一样。政府重视的是土地的GDP以及税收情况，因此，单位面积的GDP，单位面积的税收是重要指标。对企业来说，收入或利润才是重要指标，单位面积的收入以及产生的利润是其重要指标，这些都是经济密度的概念。

土地面积也有好几种面积。最简单的算法就是全域的土地面积。但有人质疑，一片区域里面如果包括河流、山川、绿地，这些不产生经济产出的也计算吗？因此，有学者赞成用区域的建成区面积。这也有一定的道理。随着城市从平面向立体化转变，同一片区域，容积率不一样，可产生经济密度也不相同，容积率越高，可利用的面积越大，也有学者赞成使用建筑面积作为土地面积。

无论使用哪种经济规模变量和土地规模变量，区域的功能对于经济密度的影响是巨大的。

可以粗略算一笔账。假设一片农业区一亩地一季可以打1500公斤水稻（算相当高产的耕地了），一年两季产3000公斤，每斤稻谷以3元计算，满打满算折合2600万元每平方公里；如果是发展工业的话，一般工业园区，每平方公里的产值可达到数亿到数十亿元，远高于农业用地；如果是服务业区域（尤其是商业区和商务区），那情况又完全不一样，以前有税收“亿元楼”，现在有税收“月亿楼”、“百亿楼”，一幢楼一年光税收可以上百亿，产值可想而知，经济密度又显著超过工业区。 

三、经济密度从中心到郊区的衰减

从全球主要城市的实证经验来看，经济密度（主要以GDP除以城市面积计算）的“中心-外围”效应普遍存在，即距离中心城区越近的地方经济密度越高。

曼哈顿的经济密度明显高于其他四个区，内伦敦的经济密度是外伦敦的2倍左右，上海中心城区的经济密度是郊区的3倍左右。

经济密度从中心到外围的下降关系则呈现一种指数的关系，即经济密度的对数与距离之间存在显著的负相关关系。根据纽约、伦敦等几个大都市的经济密度数据来看，距离中心区域越远，其经济密度越低，中心城区的经济密度可高达数百亿元每平方公里，距离中心城区20公里的区域其经济密度则下降到了中心城区经济密度的1/10，而距离到中心区45公里的区域，其经济密度只相当于中心区域的1/100。

由此可见，距离中心城区的距离每增加1公里，其经济密度就下降约10% （见图1）。然而，这种“中心-外围”的衰变特征并非“放之四海而皆准”。东京和新加坡两个城市似乎就不适用。对于新加坡而言，由于其面积较小，经济密度高度均质化，在地理上缺乏“外围”的概念。而东京不适用此规律的主要原因是，东京中心地区很大一片区域是皇宫、公园和住宅等，经济密度则多集中在外围。

图1 纽约、伦敦等几个大都市经济密度随着距离城市中心距离衰减
资料来源：纽约数据来自美国经济分析局，伦敦数据来自GLA Economics。

四、“腾笼换鸟”、“工业上楼”不是万能的

既然经济密度受产业和土地的双重影响，如何才能在有限的土地上追求经济效益的最大化？常用的政策手段有两种。

一是“腾笼换鸟”，即在原来的土地上把经营效益差、经济产出低的企业或产业分流出去，引入更具经济价值和发展潜力的企业或产业。这种方法也被中国珠三角、长三角等发达地区率先使用。产业梯度转移本质上也是一种“腾笼换鸟”。

二是推动“工业上楼”，以往的工业厂房往往都是单层的，现在有些工业无论是工艺、环保、承重、交通以及消防都可以进行多层作业，比如通信设备制造业、传感器制造业、工艺设计业等。早期香港的“工业大厦”，新加坡的“堆叠厂房”等都是“工业上楼”的典型案例，中国一些工业用地紧缺的城市也在逐步试点。

需要说明的是，并不是所有的产业都适合“腾笼换鸟”“工业上楼”。“腾笼换鸟”过程中的利益博弈解决不好极易产生社会矛盾。“工业上楼”对那些不缺工业用地的区域，那些“重生产，大排放”的产业也不适用，力推对区域经济密度的提升也无太大作用。

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“解释城市”专栏由上海发展战略研究所戴跃华博士主持，关注城市科学发展的前沿趋势，解释城市科学以及城市中人类行为动力学的一般特征和规律，探究利用前沿城市科学理论优化城市治理的路径和方法。