从社区内到泛社区，社区商圈2.0如何赋能消费中心城市升级

目 录

1. 社区为核的城市多中心商圈网络

2. 东京的社区商圈活力网络

3. 代官山的社区商圈建设

作者 | 1/6图片工作室

自2020年起，「扩大内需」成为各类政府报告中提及最多的主题词之一。2022年，国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中，明确了社区发展服务业、社区更新等扩大内需的发展方向。

社区商圈，作为城市商圈的一种类别，越来越受到社会的重视。于是近年来，涌现出15分钟社区生活圈、完整社区、社区营造、未来社区等概念，围绕社区建设的理念也频繁出现在各地的发展规划中。

▼ 北京望京小街更新不仅成为社区活力中心，也是城市休闲消费中心

▼ 如「劲松模式」，在老旧社区治理、更新，以及引入社会资本方面，成为北京社区建设探索的一大标签

这也就意味着，围绕社区商圈的建设，不仅有保障民生的目标，更有通过建设更新拉动城市经济发展，扩大内需的新目标。

更意味着，社区已成为城市扩内需的基础单元——如果说社区商圈的1.0阶段只是关注「社区内」的活力激活的话，那么2.0阶段就是以「泛社区」引领城市整体消费升级的过程。

▍社区商圈1.0——强调「社区内」

社区商圈建设1.0阶段，普遍是以产权和物权为基础的组团，甚至可以说是以「小区」自身内部为主体。主要以促进社区活力，增加居民归属感为目标，展开环境提升、适老化改造、便民商业等微更新。

以社区公共环境提升方面的社区营造为例。上海在《上海市城市总体规划(2017—2035年)》中，明确了公众参与制度，探索多方协商、共建共治的社区自治模式。形成社区居民与社会专业团队公共参与、共同建设的「社区花园」模式。

这些都是社区商圈聚焦于解决社区内部消费需求问题的解决，也就是1.0阶段。

▼ 上海大学路的社区花园

▼ 上海社区营造机制示意

▍社区商圈2.0——建设「泛社区」

在扩大内需的新目标下，无论是国家层面的生活圈建设意见，还是各地的15分钟社区生活圈规划，都已将发展重心跳出常规的社区组团范围，放大到15分钟步行范围内的区域，即2.0的「泛社区」建设。

这也就加速了共享街道、生活街区、完整街区等等突破「小区」的更大范围社区商圈建设。

▼ 上海的上生·新所的泛社区建设

当然，社区商圈1.0与2.0阶段，并不是非此即彼，二选一的关系，1.0可以说是2.0发展的「基建」。

「泛社区」的建设，有将社区融入城市发展的考量；也有解决社区「存量之争」一类问题，如电商与夫妻店对社区客户争夺的权衡；还有政府投资，如何有效带动社会资源、资金投入的探索。

▼ 成都猛追湾街道的泛社区建设

社区建设如何带动城市内需，并非我国遇到的特殊问题，世界上很多城市已经走过了这一历程，积累出一些经验与教训，我们一起看下有何可借鉴之处。

01

社区为核的城市多中心商圈网络

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《城市的胜利》《向心城市》《高薪城市》《规模》等有关城市研究的著作中，对城市发展有着共通的结论——城市规模越大，人与人之间的「连接」就越多，就能进一步促进分工细化，就能创造更多的需求，就能创造更多的财富。

这其中，决定人们连接成本的是城市尺度；决定产出质量的是人与人之间的连接次数，而不是人数。

▼ 美国社会学家马克·格兰诺维特指出，人与人之间的「连接」能创造新知的是弱关系，而不是强关系

因此，我们看到很多大城市采取多中心建设与提质控量并行，一边对抗大城市病，一边吸纳更多人口，一边促进人与人之间的连接。

而在多中心结构之间，发挥着不可或缺作用的，是次一级集生活、居住、休闲、工作为一体的综合性泛社区网络，他们正在成为推动城市多元化发展的新消费中心。

以伦敦为例，自1970年代开始至今，金融城、金丝雀码头、伦敦塔桥城、伦敦南岸等为代表的区域，形成了伦敦的多中心商圈结构。2000年后，由国王十字区、伦敦科技城、苏活区、格林尼治半岛、巴特西电站等泛社区组成的次级多中心商圈网络逐渐成型。

▼ 伦敦多中心结构和次级多中心社区商圈网络中心分布示意

这些社区商圈不仅起到了多中心之间的连接作用，让城市变得更紧凑，还成为伦敦在科技、金融、文化、商业等领域的新增长磁极、新活力中心。

▼ 伦敦次级社区多中心商圈网络的国王十字区、巴特西电站

这样说还是有些抽象，下面我们以东京多中心社区商圈网络的建设为线索，深入了解一番。

02

东京的社区商圈活力网络

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2022年，日本人口再次加速向东京集中，市区总人口已超过1400万。承载这些人口，促进城市经济发展的，除了东京多个老牌副都心外，还有社区商圈形成的次级多中心网络。

这种分工结构，并非一开始规划好的，而是「衰退」与「发展」中，上下磨合出来的。

▼ 东京人口热力图

1. 多极副都心时代

20世纪50年代，日本进入经济高速发展、快速城市化时期。1955年，东京都人口规模10年翻了两倍，达到800万，城市无序蔓延、居住环境恶化等城市发展问题开始暴露。

1958至1986年间，东京先后发布4版首都圈规划，形成一心七核的多中心结构，这既是为了疏解资源，推动城市多极化发展，也是为了进一步吸引全球资源继续向东京集聚。

▼ 东京一心七核的多中心结构

▼ 七核之一的临海副中心

经济高速发展时期，东京有财力一手推进多中心建设，一手进行大拆大建式的城市更新。

大量建设破坏了许多传统街区的风貌与经济结构，致使经济发展不平衡，引发市民不满，于是开始了「社区魅力再造」运动（由「町内会」等内生型组织领导），也就是我们熟悉的社区营造。

然而进入1990年代，日本经济泡沫破裂，众多大投入的新中心建设、城市更新或是缩水，或是只停留在图纸层面。而过于强调内部活力，功能较为单一的社区营造运动，更是难以为继，纷纷开始吸引各类社会资本参与社区建设，逐渐形成空间、经济、文化多维度融合的社区建设。

▼ 东京早期社区营造功能较为单一

2. 多中心社区商圈时代

1990年代开始，东京进行过多轮规划及政策调整，逐渐向社区商圈建设放权。社区的魅力再造运动也经历了多次结构变革，重心逐渐转向街区再生、传统街区保护及社区活化利用等资源再生产的议题上。

社区商圈进入「开源」阶段，社会资本加速介入，社区建设也从空间营造，转向促进社区居民休闲、教育、就业等社会消费类开发上，这大大激发了社区的经济活力。

▼ 此阶段东京的社区建设，注入了越来越多的商业业态

经济泡沫破裂后的1990年代末，日本为了促进城市内的大量低活力不动产，重新参与到城市经济发展之中，以促进城市的建设与消费，提出「都市再生」战略。

该战略强调区域、社区以不同方式实现「提升生活品质，活化地方经济」的目标，东京社区商圈建设正式进入多中心时代。

需要强调的是，东京多中心社区商圈的建设，并不意味着各个社区走向趋同，反而是各具魅力、百花齐放。如同社区魅力再造运动著作《再造魅力故乡》所述「人们出于对地方的热爱发起了‘社区魅力再造运动’，地方魅力培育出当地人的热爱，人们的热爱也让地方的魅力具体成形」。

▼ 古川町是日本最早推行「社区魅力再造」的地区，随处可见的锦鲤成为一大特色

3. 各具魅力的社区商圈

东京的社区商圈建设，是以「町」（小范围内的街区或市镇）为单位展开，由官、民、企、学共同参与、协同推进，可以说是一町一策、量身定制，并没有可以快速复制的模式。

这些中心性社区商圈建设，深挖本地特色，形成了对不同人群的定向吸引，共筑东京多元化、包容性。比如突出精致生活的自由之丘，以工业文化为特色的惠比寿花园广场，主打本土品牌风的猫街等等。

▼ 以精致生活为特色的自由之丘

下文，我们选出3个具有代表性的社区商圈，看看社区商圈特色建设可以「多离谱」、多引人。

▍咖啡特色的清澄白河地区

清澄白河社区位于东京台东区的下町，这里历史街区虽多，但不怎么吸引年轻一代。2012年之后，清澄白河的社区商圈建设，开始围绕年轻人喜爱的咖啡文化发力，引入各类咖啡品牌。

其中，网红品牌蓝瓶咖啡在东京的首家店落户这里，引发年轻人追捧。此后，越来越多的个性化咖啡品牌涌现，如手沖烘焙咖啡的ARISE、杂货店性质的深田莊咖啡、古典风味的Portmans Cafe等等。清澄白河被《东京咖啡馆指南地图》评为「潮人必去，网红咖啡圣地」。

▼ 清澄白河社区的网红品牌蓝瓶咖啡

年轻一代的聚集，也救活了历史街区内的各类传统手工艺店、町工厂（日本对于位于城市街道中的中小型工厂企业的总称），提升本地居民的收入。

例如，位于社区的椎名硝子工厂（1950年成立的町工厂）内的GLASS-LAB玻璃实验室，是深受年轻人喜爱的玻璃制品体验处，他们只需1个多小时就能制作出属于自己的玻璃制品。

为了进一步提升年轻人对下町历史文化的兴趣，下町深川江沪资料馆还原了江户时代下町生活场景。

▼ GLASS-LAB玻璃实验室的手作体验（来源：网络共享平台）

▼ 下町深川江沪资料馆的江户时代生活场景

「东京年轻人最喜欢的散步地」「有巴黎氛围的街区」「东京的布鲁克林」……，清澄白河被贴上越来越多的特色标签。

▍运动消费主题的昭岛地区

位于东京都西部的昭岛地区是东京都西部的重要卫星城之一，平时有大量人口进入东京市中心通勤，人口规模约11万。

▼ 昭岛地区俯瞰

二战期间，昭岛是当时日本最大的战斗机制造厂「昭和飞机工业会社」的所在地，拥有大量的厂房和飞机跑道。二战结束后，飞机厂产能锐减，大片的工业用地遭到荒废。

自1979年开始，当地对100公顷的区域进行重新的规划和开发，以「生态绿草之上的街区」为主题打造职、住、游一体的新型都市社区，名为「昭和之森」。

而「昭和之森」的社区主题则依据当地人口特征确定为运动消费主题。其中的明星项目就是运动主题社区商业综合体OutdoorVillage，其最大的特色源于全息化户外运动购物体验，让顾客在购物过程中感受运动的乐趣，在运动的过程中激发购物欲望。

▼ 运动主题社区商业综合体OutdoorVillage

OutdoorVillage贯彻了将运动与购物无缝对接的理念，强化购物空间的运动主题，公共空间打造大量运动功能配套，形成沉浸式的运动购物体验，让人在购买户外用品时能进行充分体验，既能强化购买意向，也能保证客人未来的使用而形成良好的口碑。

▼ OutdoorVillage为消费者提供了丰富的运动消费场景，图中为攀岩装备店旁的攀岩壁设施

除OutdoorVillage之外，昭和之森海还打造了其它几大户外主力项目，共同奠定了整个片区「绿色、运动、自然」的大环境，如昭和之森高尔夫球会、东京最大的哈雷摩托体验店、昭和之森网球中心等。更成为了像丰田这样的行业巨头举办车展发布会的新宠。

▼ 昭岛社区中央森林步道是居民散步、跑步的主要场所，两侧分布大量专业运动场地

▍二次元的吉祥寺地区

东京年轻人「最想住」「住后感最好」的地区不是涩谷，也不是秋叶原，而是吉祥寺。

吉祥寺位于东京近郊，是武藏野市的一个综合社区。与其他郊区社区一样，吉祥寺是围绕车站发展起来的TOD社区，在日本，尤其在东京，商业配套齐全的TOD社区比比皆是，为何偏偏吉祥寺会受到年轻人的追捧呢？

▼ 吉祥寺是标准的TOD结构（来源：网络共享平台）

答案是社区结合二次元文化的运营。

众所周知，池袋、秋叶原是东京二次元的消费中心，而吉祥寺却是二次元文化的「制造中心」——吉卜力工作室、《周刊少年Jump》等等鼎鼎大名的动漫公司均是在这里创立；STUDIO 4℃、Studio Dean、GAE等动画、游戏制作公司，Wave等模型制造商都在这里聚集。

▼ 吉祥寺的吉卜力美术馆（来源：网络共享平台）

更为重要的是，很多二次元作品是以吉祥寺为背景展开，如《海潮之声》《真・女神转生》《Cafe吉祥寺》《吉祥寺探侦局》等等。吉祥寺也就成为年轻一代「动漫圣地巡礼」*目的地，多次登上日本国家旅游局制作的动漫巡礼观光地图。

*动漫圣地巡礼：指漫画或动画的爱好者们，根据自己喜欢的作品，造访现实中的场景原型所在地。

▼ 动漫作品《超自然9人组》中的很多场景，就地取材，引发粉丝们的巡礼（来源：网络共享平台）

社区除了尽可能还原二次元作品中的吉祥寺场景、融合社区商业发展、为企业吸引人才外，还大力推动艺术画廊的发展，为动漫画家、模型制作师等二次元从业者提供更多发展机会。

由此，吉祥寺以二次元社区商圈为特色，成为了东京西部社区商圈的重要补充，也吸引了大量年轻人、甚至国际游客前来消费。

▼ 吉祥寺艺术画廊分布示意

通过以上3个特色社区商圈建设，可以看出，东京多中心社区商圈建设，不怕旗帜鲜明，就怕毫无特色。可以说，东京多元化的魅力、城市包容性的底蕴，来自人们可选择的社区商圈的多元化。

而具体的建设经验，可以从代官山地区的商圈建设窥得一二。

03

代官山的社区商圈建设

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位于东京涩谷南侧的代官山地区，被称为日本20世纪社区再开发的典范，为社区与商业开发的融合，探索出可行方案。

▼ 代官山俯瞰

我们先了解一下代官山社区再开发的背景。

1. 政府引导阶段

代官山的住宅区建设始于1923年的关东大地震重建，它是日本最早使用钢筋混凝土的社区。随着城市交通干线的向外延伸，特别是以涩谷为核心的区域中心建设，推动了南侧代官山的住宅建设速度。

到1960年代末，代官山出现由建筑师设计私人住宅的风潮，如桢文彦设计的住宅综合体Hillside Terrace，这种风潮也导致社区结构越来越零散。

▼ 住宅综合体Hillside Terrace

进入1980年代，代官山区域建筑群、基础设施严重老化，加上居民人口结构老化，致使区域活力不足，商业凋零。此时，正值日本社区魅力再造运动兴盛时期，社区居民自发组成町内会，推动社区营造。

不过社区过于零散，没有真金白银的投入，只靠社区营造收效甚微。之后，日本官方专门负责老旧社区更新的住宅·都市整备公团成立，代官山车站站前区1.7公顷被划作试点区。试点区内展开社区环境、设施更新，以及街区的步行友好改造。

▼ 代官山社区环境、设施的改造

不久后，日本经济泡沫破裂，住宅·都市整备公团没有财力继续推动社区的大规模更新，主要投入聚焦在老旧社区的基础设施更新方面。

2. 多方合作的PPP阶段

在政府主导更新时期，代官山社区管理组织经历了由町内会（主导社区营造）到促进会（协调功能），再到更新会（企业出资，居民担任领导者）的升级过程。

随着政府投资的断崖式下跌，更新会开始接棒推动代官山的复兴，并探索出了政、企、民合作的「权利变换」PPP模式：

居民提供土地，企业投资建设，政府更新公共设施；更新后的产权分配，分为「保留床」和「权力床」，前者以住宅、商业、办公等物业形式返还企业，作为投入回报，后者按照比例划分的原则，重新分配给原地居民。

▼ 「权利变换」PPP模式示意

2000年初，在都市再生的发展背景下，东京开始实施「构建都市据点计划」，即以车站区域、社区为再开发对象，加速民间资源参与开发。其中涩谷站周边地域位列其中，代官山地区则作为涩谷区的「生活文化据点」推动更新建设。

3. 塑造「小而美」的社区商圈特色

代官山生活文化据点的建设，是由「小而美」的特色个体建设组合而成。

▼ 代官山社区内散落的建筑更新

▍小而美的建筑功能活化

代官山社区零散的住宅，即便采用了PPP开发模式，能进行大规模更新的项目也非常有限。因此，更新主要以小体量、多场景的小项目为主，这也就有了众多富有特色的商业项目。

比如，只有851平方米的猿乐町Sarugaku商业街区，通过6栋建筑的空间连结与层次组合，营造出「山谷」意向购物空间，包含服饰、餐饮、杂货、花店等业态，满足年轻人的不同需求。

▼ 猿乐町Sarugaku商业街区

再比如Onward服装公司，在代官山投资建设的品牌店，除了服饰之外，还融合了演讲空间、咖啡厅、餐厅及酒吧功能，成为服务区域的综合体。

▼ Onward服装公司的KASHIYAMA DAIKANYAMA综合体（来源：网络共享平台）

而被誉为面向「熟年人」的茑屋书店T-site，则围绕居民生活品质做文章。除了图书、百货、餐饮、咖啡功能外，还提供宠物照料、旅行定制、自行车定制等服务。

▼ 茑屋书店T-site

▍小而美的「公园化」街区

代官山曾经的高密度开发，致使大量树木被采伐，社区绿化率严重不足。2000年后，构建都市据点计划带动的建筑功能更新，促使社会投资对建筑周边的营商「绿色环境」要求越来越高。代官山出台环境提升的专项规划，选取10条主要道路进行改造。

如旧山手大道两侧是代官山主要的散步道，升级后绿化带隔离一直连通到车站，营造安全步行空间，道路两侧的住宅、商业建筑融入景观设计，提升社区的舒适度。

▼ 主要道路两侧的景观提升改造

代官山也抓住一切改造机会，打造绿色公共空间。

比如穿越代官山的东横线地下化之后，腾出一片占地3200㎡，长220m的空地，狭长空间被改造为线性公园。公园不仅是居民的休憩空间，公园内还包含5栋商业建筑LOG ROAD，使得公园不仅服务居民，也是市民休闲购物的目的地。

▼ 线性公园及内部的商业设施

代官山是东京社区商圈活力网络建设的一个缩影——通过政府带动、社会投资、居民参与、特色营造形成有魅力的社区商圈；然后各个社区商圈又一起组成了城市的消费网络、活力网络、生活网络。

如果说由多个副中心组成的东京多中心结构，是其保持竞争力、吸引力的核心所在的话，那么社区商圈所组成的次级网络，则是助力城市实现引人、留人必不可少的城市建设。

04

结语

MEASURE THE WORLD

社区商圈的建设，从关注「社区内」到「泛社区」的发展过程，是社区从解决内部问题向为城市整体发展赋能的功能切换；社区商圈组成的次级多中心网络，是城市保持引人、留人优势，获取持续竞争力必不可少的「硬实力」。

本文由华高莱斯团队创作

总策划：李忠

撰文：1/6图片工作室

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