房地产新出路｜房屋全生命周期管理机制是什么，房屋养老金从哪里来？

【编者按】

中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式怎么建？新的一年，中国房地产有哪些新出路？

2023年下半年，在房地产供求关系发生重大变化的新定调下，加快构建房地产发展新模式成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

在谈及构建房地产发展新模式时，住建部部长倪虹从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量。在体制机制上，倪虹提出，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室主任李超在接受澎湃新闻采访时指出，房地产发展新模式与外延式发展、高速度发展、投机型发展和开发型发展等旧模式不同，具有内涵式发展、高质量发展、稳健型发展和服务型发展的特征，房地产市场将会面临增量变存量、投资变消费、开发变服务等转型趋势，未来的房地产市场运行将会更加稳健。同时，在全面建成小康社会、扎实迈向共同富裕的过渡阶段，房地产市场的发展目标应逐步由“保基本”向“促发展”转变，从现行的“住有所居”调整到“职住平衡”“宜居宜业”和“品质生活”等方面，与房地产相关的高品质物业、精细化管理和智能化服务将会迎来发展机遇。

开发方式转变：保障房与商品房并重，从有没有到好不好

自1998年中国房地产市场化改革以来，已经过20多年的快速发展。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受澎湃新闻采访中指出，从住房总量来看，我国城镇人均住房面积已从不足20平方米提升至接近40平方米，户均超1套住房，总量已基本实现居民住房需求，但住房结构性问题仍较为突出，呈现明显的供需错配现象：一方面，人口流入量大的城市，住房供求矛盾突出，房价水平较高，新市民、低收入等群体的住房需求尚未得到有效保障，“城市后来者”承担了高房价；另一方面，人口外流或人口吸引力偏弱的城市，随着近些年房地产市场的快速发展，土地开发建设力度大，住房开发总量明显超过实际住房需求总量，库存量偏高一定程度上造成了资源浪费。

从行业发展的角度来看，陈文静提到，在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大企业的市场份额。但这种发展模式导致房地产行业出现了多方面的问题，并在市场转弱、降负债的情况下难以为继。

住建部部长倪虹此前也指出，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

对于改革开发方式，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受澎湃新闻采访时提出，后续，开发模式将从以往新城开发、增量为主，转变为城市更新、城中村改造的存量改造为主；从以住宅开发为主，转向“平急两用”基础设施建设等完善配套、提供居业联动的生活生产宜居生活空间为主；从以商品房开发为主，转向保障房与商品房并重；从以开发产权房为主，转向租售并举、物业服务、资产运营多元开发经营。

其中，新一轮保障性住房建设被指是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。

住房城乡建设部相关司局负责人表示，之所以启动新一轮保障性住房规划建设，是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。特别是在一二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。

上述负责人表示，新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申购的具体条件，还要看地方政府下一步的规划和要求。标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。

销售方式怎么改？商品房预售制会取消吗

住房销售制度方面，期房销售是我国商品房销售的主流模式。但近些年来，伴随房企出险，购房者对已售在建项目停工及烂尾的担忧增加，对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。

陈文静指出，上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步，居民对商品房的需求迅速提升，而我国商品房供应量严重不足，造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售制度，开始推出商品房预售制。从房地产行业发展的角度来看，预售制度下企业资金得以快速回笼，资金周转时间大幅缩短，项目投资节奏加快促进商品房供应量增加。不可否认，预售制度促进了我国房地产行业的快速发展，但同时也显露出诸多弊端，例如开发企业违规挪用预售款，导致项目出现烂尾等；由于购房款的提前支付，项目存在的风险也转嫁给了购房者等。

从各地的实践来看，对于现房销售的探索多地已开始试点。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。如北京在推出的部分住宅用地中设置了竞现房销售面积环节，深圳也在土地竞拍规则中，将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，现房销售试点进程不断推进。2023年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法也频出。2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。”合肥、郑州也陆续提出在部分区域试点现房销售。

市场上对于商品房预售制度的存废之争也多有兴起。

在克而瑞集团董事长丁祖昱看来，全球大多数的国家都是采用商品房预售的方式，预售方式本身可以保持，只是其中的一些规则可以做一些调整，比如按揭款，是否可以推迟到交付的时候再付后面的尾款等。“预售制度变成现房销售制度，我个人是不建议将来进行这么大的力度操作的，因为也不一定有好处。这会造成一个阶段当中的供求矛盾一下变成现房，会有相当长时间就无房可售的话，这个供求关系也会逆转。在金融政策没有完全得到相应的一些配套的调整的情况下，如果出现这种情况，那么部分企业还会出现现金流的问题，反而会出现新的一些风险。”

中指研究院报告也显示，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。

赵秀池认为，在销售方式上，后续将由期房为主演变为期房与现房交易并存；从销售产权房为主，转变为出租、销售与自持并存；从委托渠道销售，转变为自销和委托渠道销售并存；从线下销售转变为线下与线上销售相结合。

融资方式怎么变：促进金融与房地产的良性循环

陈文静提到，在高负债、高杠杆、高周转模式下，房地产与金融系统实现了高度结合，从企业端来看，一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限，企业偿债压力将明显增大，从而影响金融系统的稳定性；在规模扩张需求下，企业拿地积极性高，竞价模式下导致地价迅速上涨，进而推动房价上涨，而房价的上涨预期进一步强化了住房的投资属性，居民端投资投机需求增加又加剧了房价上涨动力，高房价成为大城市解决居民住房问题的主要阻力之一。此外，以往高周转、粗放式开发给住房积累了许多风险隐患，如住房品质差、小区的配套设施不完善等，严重影响着居民的生活质量。

《经济日报》文章指出，促进金融与房地产良性循环，是有效防范化解金融风险极为重要的一环。当前，我国房地产市场仍处于调整周期，有些房地产企业债务违约、个别房地产企业开发的商品住房难以按时交付，都是房地产行业所面临的风险。应通过加大对刚需和改善性住房需求的支持力度，促进企业销售回款，银行等金融机构加大对房地产企业的资金支持力度，企业恢复拿地积极性，让房地产行业的销售和供给等环节畅通起来。

赵秀池认为，资金是房地产业的命脉。赵秀池提到，融资成本高，则房价高；融资渠道不畅，则房地产经营举步维艰，难以实现良性循环。因此，必须促进金融与房地产的良性循环。既要降低融资成本，也要提供多元化融资方式。融资方式从以贷款为主，转向贷款、债券、股权融资、产业投资基金等多元化融资为主。此外，减少行政性资金监管，通过保险机制对企业保交楼进行监管。

房屋养老金制度是什么？钱从哪里来

对于全生命周期管理机制的建立，住建部还提到了房屋养老金、房屋体检、房屋保险“三项制度”。

其中，房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化带来的安全隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。

根据中指研究院报告，当前我国存量住房数量多，且不少是2000年之前的老旧小区，部分房屋在结构、设备、安全性等方面存在着较大的隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。

对于“房屋养老金”制度的表述并非新词。2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

2023年以来，建立房屋养老金制度被多次提及，去年两会上部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。其建议，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

对于“房屋养老金”钱从哪里来的问题，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高在其去年两会的提案中建议，房屋养老金可实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。

其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

房屋体检和保险制度怎么做？“和汽车一样”，维护人民生命财产安全

除了筹集房屋养老金，赵秀池指出，房屋质量纳入房屋的全生命周期管理机制，不只是交房时验收，而是贯彻房屋全生命周期的质量管理，包括定期或不定期的房屋体检、引入房屋保险制度等进行房屋质量管理。

2023年4月，住房和城乡建设部部长倪虹在出席“中国电动汽车百人会论坛2023”时发表了关于“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”的演讲。 倪虹指出，在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度。汽车根据使用年限进行年检，保证安全，买了汽车以后要买保险。而我国城镇化发展到现在，很多新房子会变成老房子，老房子可能存在一定的安全隐患，因此，要学习汽车的做法，建立房屋定期的体检制度，按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，来及时查找和发现问题，体检出来的问题也就是房屋更新改造的重点，可以有针对性提出整改措施，消除安全隐患。同时要建立房屋保险制度，以市场化的手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。

据住建部官网公开信息，近年来，北京、上海、苏州等地均有推进房屋体检。

另据公开信息，青岛市住房和城乡建设局等11部门于去年9月联合印发了《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，率先提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制，努力为房屋提供全生命周期安全保障。通过建立房屋定期体检制度，努力形成“安全责任人自查、网格排查、部门联查、第三方定期检查”的常态化体检工作机制。根据规划，青岛力争在2024年底前，建立起完善的房屋定期体检制度，为全国房屋定期体检制度创新提供有益的参考借鉴，真正发挥该项制度在保障房屋使用安全、防范发生房屋安全事故方面的重要作用。

在房屋保险制度上，重庆也做了有益尝试。去年7月，重庆市住房城乡建设委员会下属事业单位重庆市公房管理处为其所管理的公有房屋投了首份“房屋安全保险”保单。该保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保，由保险公司提供一揽子安全保险保障，主要为房屋倒塌以及由其产生的房屋损失和居民人身伤亡进行保障，同时为房屋外墙脱落、房屋火灾、高空坠物等公共安全事故提供救助保障。此外，还引入了事前、事中风险事故预防，建立了“体检+保险+监测+服务”的房屋安全管理联动机制，为公有住房居民提供“实实在在”的房屋安全保障。

总体来说，李超提到，房地产发展新模式的构建要处理好三大关系。一是要处理好新房市场和存量房市场的关系。当前很多发达国家存量房交易已占住房交易总量的90%以上，未来将会有越来越多的中国城市进入存量房时代。以往新房市场主要关注房地产开发，而存量房市场更看重房地产服务，对房企经营模式而言也是一种倒逼转型。二是要处理好保障房市场和商品房市场的关系。基于房地产的投资和消费双重属性，可以借鉴新加坡的“政府保底、市场放高”的双轨供应模式，加快建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系。三是要处理好新城开发和老城更新的关系。随着我国城镇化步入下半场，“以地谋发展”的传统思路对地方政府和房地产开发商而言都要面临转型。如何合理划定城镇开发边界、盘活闲置低效用地实现集约式发展，是深入推进新型城镇化的核心要义。