江西上饶：经济适用住房上市交易从取得房产证满5年改为合同满5年

2023年12月27日，江西省上饶市印发《市中心城区已购经济适用住房取得完全产权、上市交易及回购管理实施细则》，《实施细则》自2024年2月1日起施行。修订后的《实施细则》共二十条，主要明确了适用范围，取得完成产权和上市交易的条件、受理部门、办理程序、缴纳土地收益等价款的方式以及政府回购情形等内容。

《实施细则》适用于2007年以来市中心城区（含信州区、广丰区、广信区、上饶经济技术开发区、上饶高铁经济试验区）市、区两级住房和城乡建设（住房保障）主管部门或者其他开发建设单位与城市低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权、上市交易及回购的管理。

已购经济适用住房权利人申请取得完全产权、上市交易，需要同时符合以下条件：（一）购买经济适用住房满5年（以买卖合同签订之日为准），并取得房屋所有权证书或不动产权证书（有限产权）；（二）已缴清购房款或已按贷款合同缴清按揭贷款本息；（三）已缴清土地收益等价款等有关税费；（四）所有权人和共同所有权人已签署书面同意意见；（五）无法律、法规规定禁止出售的情形。

根据《实施细则》，已购经济适用住房权利人申请取得完全产权、上市交易应向政府缴纳土地收益等价款，具体计算公式为：土地收益等价款=（申请时的评估市场价格－经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×35%。

申请时的评估市场价格由市、区发改部门应会同同级住房和城乡建设（住房保障）主管部门委托具有相应资质的评估机构对已购经济适用住房市场价格进行评估,经政府确定后每年通过政府信息公开平台向社会公布。已购经济适用住房权利人应缴纳的土地收益等价款由税务部门收缴。

已购经济适用住房取得完成产权或上市交易后，原经济适用住房的申请人及共同申请人不得再申请租赁、购买廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等政府提供优惠政策建设的保障性住房。

在政府回购方面，市、区人民政府对下列已购经济适用住房进行回购：（一）已购经济适用住房购房人自愿申请回购的；（二）经核查，购房人不再符合住房保障条件或违规使用经济适用住房拒不整改，又不愿以补交土地收益等价款取得完全产权方式退出的；（三）连续四期以上（含四期）未按贷款合同约定偿还贷款本息的；（四）法律、法规规定的其他情形。

由政府回购的经济适用住房，回购价格按照原价格并考虑折旧、物价水平等因素计算。折旧率按每年2%确定，物价水平参照当地当年的物价指数确定。购房人原已缴付的水、电、气、闭路电视等安装费用，按实际缴付额确定，具体计算公式为：回购价格=经济适用住房原购买价格×（1-交付时至回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的当地居民消费价格指数累计涨幅）+已缴付的原水电气闭路电视等安装费用。

上饶市住房和城乡建设局表示，由于历史遗留原因，市本级、信州区经济适用住房2021年才启动有限产权办证程序，截至目前，仍不能满足《上饶市已购经济适用住房上市交易和回购管理实施细则》（饶府厅发〔2014〕3号）（以下简称《原实施细则》）中“经济适用住房房屋所有权证颁发之日起满5年”的上市交易条件。本着践行以人民为中心的发展思想，切实解决好群众急难愁盼问题，并根据机构改革后各职能部门名称、职责发生的调整和变化，起草修订了《实施细则》。

此次，一是修改了上市交易需满足的条件。《实施细则》第四条“将《原实施细则》上市交易需满足“自经济适用住房房屋所有权证颁发之日起满5年”修改为“购买经济适用住房满5年（以买卖合同签订之日为准）”，解决了经济适用住房权利人上市交易的迫切需求。

二是修改了土地收益等价款的收缴部门。依据《国家税务总局江西省税务局江西省财政厅江西省自然资源厅中国人民银行南昌中心支行关于国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入征管职责划转有关事项的公告》（2021年第5号）文件要求，《实施细则》第十条将《原实施细则》规定的“当地财政部门负责土地收益等价款收缴的管理工作”修改为“经济适用住房权利人应缴纳土地收益等价款由税务部门收缴”。

三是细化了办理程序。《实施细则》第八条对已购经济适用住房权利人申请取得完全产权、上市交易的办理程序进行了细化。办理程序分为提出申请、受理审核、准予批复、登记4个阶段，同时对每个阶段所需提供的材料及办理时限都做出了明确。