城方郑华：培养适合中国发展的租赁文化和生活方式

沪上首个国企租赁住房运营服务品牌——城方由上海地产集团成立。自2017年下半年以来，在“租购并举”战略下，上海地产集团租赁住房业务板块按照区位择优、产城融合、规模适度、近期可实施的选择原则，确定位于古北、虹桥、大陆家嘴、世博、张江等中心城区中央活动区、黄金地段的20余个租赁住房项目，总建筑面积约105万平方米。

必须有足够多的房源

“目前市场上许多资本推动的长租公寓设立了一套游戏规则，将入住率控制在约80%-86%的区间内，当出租率达到这一区间后，再将剩下的空置房源的租金调高，调高价格的房源逐渐替换低价房源，以此循环，平均一年的“换手率”为50%，以此推动租金的增长，长期空置的比例也变相导致了供应量不足。” 城方董事、总经理郑华介绍。

在这样的背景下，租金大幅上扬，城方作为上海地产集团发展战略及其功能类企业职能定位，急需发挥着稳定市场的作用。而在上海，面对如此之大的住房租赁市场需求，郑华认为，想平抑租金必然要有足够量的租赁房源，让整个市场的供需得到平衡。

因此，截止到目前，上海地产集团租赁住房业务已布局20多个项目，覆盖了上海6大核心区域，除了市场受让的租赁住房用地之外，还有存量盘活以及优化改造项目。10幅受让地块计划2018年年底前全部开工；两个存量盘活更新项目样板房已落成，预计年底前后就可以入市，供应租赁房源1000多套。按计划，预计到2020年，全部建成后，可供应2万余套租赁住房。

郑华说：“预计未来5年，新建项目预计能达到4万套左右房源，改造、城市更新类项目预计达到8万套；通过数字智能化管控平台，管理服务全市各类可租赁房源80到100万套。同时，城方还已布局公租房代理经租业务。”

郑华表示，上海城方推出的同品质房源租金基本与区域内的市场均价持平甚至略低，不会导致市场同样供应量的涨幅。“这样的游戏规则在市场上达成一种共识，即住房租赁市场不是一个暴利的市场。这种共识将一些追求暴利的资金阻挡在门外，引导合理的资金进入合适的市场。”

“以租金换消费”新构想

根据国际惯例，房租收入比30%被称为是一个“黄金分割点”，房租收入比在25%以内合理，在25%-30%处于居民可以承受的范围之内，一旦超过30%则会使得生活压力增大。但据易居发布的首份《全国50城房租收入比》报告，我国27个城市房租收入比达到了30%以上，北京、深圳、三亚、上海位居前四位，均在48%以上。北京甚至高达58%，属于严重过高。

郑华认为，在高房价的现实背景下，保持上海对优秀核心人才的吸引力，这是实施“租购并举”战略的重要目标之一。

“在新加坡，住在组屋（新加坡版经济适用房）里的人消费能力不一定比住在商品房里的弱，生活成本的降低使得他们消费力得到提升，生活质量也随之提升。”郑华认为，高租金为大家带来生活压力的的同时，也降低了租客在其他方面的支出消费能力。持续上涨的租金增加了社会用工成本，降低企业盈利。“城方更希望提供较舒适、租金合理的房源，让奋斗者能够以相对低的成本住下来，以此推动社会整个消费的提升。”

对腾挪出的消费能力，城方也有相应的接纳方式。目前，城方已联合中通服、阿里云等企业，在科技物联、数字管理等领域展开了广泛合作，打造的租赁住房智慧数字综合运营服务平台处于内测和试运营阶段。郑华表示，城方未来以会员制提供服务，将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分，在这个平台上可以按规兑换，消费越多可抵扣租金也越多。

另外，城方构建“大生活”与“大发展”两大核心服务配套系统，其中“大生活”包含文化娱乐、生鲜便利、轻食客厅、健身康养、形象美学、品牌食集6大平台，“大发展”则提供科技物联、创新孵化、能源管理、数字平台4大个性化发展平台，助力人才成为精英，生活得到满足，职业得到更大发展，让人和企业联系在一起，从而也为企业发展、城市发展赋能。

“城方的本质是一家消费经营服务类公司。通过专业化、市场化机制，稳定租金、提振消费、服务城市核心人才，培养适合中国发展的租赁文化和生活方式。”