北京商住房调控20个月网签暴跌94%，有房企规避限购卖房

10月31日，针对媒体报道北京万科注册空壳公司规避限购一事，北京万科方面回复称，经核实，北京万科天地项目售楼处已于2018年4月停止销售，6月正式关闭，目前市场上存在的是业主通过股权方式进行的商办产品二手房交易。

据《新京报》报道，位于北京大兴区兴华大街与新源大街交会处的万科天地项目涉嫌“规避政策”的销售方式达到销售目的。即先注册好一批公司，通过法人变更等为购房者取购房资质。

北京住建委信息显示，万科天地备案名称为“首开万科中心”，开发企业为北京首开万科和泰置业有限公司，用途为商业和办公。

据报道，今年8月以后，万科天地项目在3个月已卖出80套。

对此，万科方面回应称，北京万科天地项目售楼处已于2018年4月停止销售，6月正式关闭，目前市场上存在的是业主通过股权方式进行的商办产品二手房交易。

2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目再次上市交易时可出售给个人，但个人购买需满足名下在京无房，以及在京连续5年缴纳社保或个人所得税。

中原地产首席分析师张大伟指出，去年3月开始，商办类项目明确不得擅自改变为居住等用途。北京商办限购分为两类，二手房房源个人可以购买，但限购条件比住宅更严厉。新建商住公寓必须企业购买。现在成交的商住公寓除通州等少数项目（政策允许居住的）其他全部是企业性质购买。

所谓商住房，是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。

张大伟指出，商住房改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。其次也不能落户，不能使用学区等住宅配套。在购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。

在业内人士看来，由于不限购且总价较低，在楼市“限购令”逐渐铺开之后，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求和部分刚需开始进入商住房市场。

中原地产研究中心统计数据显示，从2017年3月26日开始，北京针对商住公寓类房源限购执行20个月，网签只有5158套。与调控之前相比，之前20个月，北京商住公寓大约签约8.7万套，也就是说，限购后这部分房源出来大约暴跌了94%。

不过，在商办项目严格调控下，仍有不少开发商通过推荐客户注册公司等“打擦边球”的方式规避限购。

据《法制晚报》报道，今年7月25日，房山区住建委通报了3起违规行为，并在房山区启动为其1个月的商办项目专项整治。

其中，万科位于房山区的万科中央城项目也被房山区住建委通报查处，经查，该项目的代理销售人员为完成销售任务，向客户宣传其居住属性，私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司。同时，项目每间房门口两侧均留有施工图中没有的预留洞口。

对此，房山区住建委对开发企业使用未经审查的施工图纸擅自施工的行为立案处理，处罚30万元，并暂停万科中央城项目的网上签约，对参与违规宣传的中介机构人员列入行业黑名单，不得从市房地产经纪行业业务。

另外，位于房山区的金隅幸福里项目被曝光存在违规代办公司注册的行为。石榴置业开发的荷塘嘉苑四期，也被通报存在以转让房屋所有权等形式变相销售公共服务设施楼，涉嫌无证销售和违规“商改住”。开发企业被处以罚款，并关闭售楼场所、暂停网签并公示曝光。

8月28日，北京市住建委微信公众号“安居北京”又通报北京星光拓诚投资有限公司在大兴星光·视界中心售楼处涉嫌违规销售；另对通州运河核心区内的复地中心和成大中心两个商办项目销售现场进行了执法检查。