楼继伟：当人口不再区分城镇户籍和乡村户籍，消费需求可以提升将近30%

“目前房地产市场已趋于稳定，但不能指望再回到高地价、高房价、地方政府土地出让高收入的非正常‘三高’状态。”23日，在中国财富管理50人论坛2023年会(第十届)上，全球财富管理论坛理事长、财政部原部长楼继伟认为，目前各部门、各地方采取的房地产市场政策还需要坚持并不断优化，重点在于不发生重大风险和改善市场需求。

“中国经济中期需要面对的关键问题之一是房地产低迷。”楼继伟认为，目前各部门、各地方已经采取了一系列政策，应当继续采取举措，比如不再限价限购、允许提前还贷、降低首付比例等。此外，楼继伟表示，应对资产质量尚可、存在流动性困难的房地产企业给予信贷支持，对地方隐性债务继续坚决遏制增量，妥善化解存量。

对于房地产市场未来的转型方向，楼继伟也分享了自己的思考。他提到，房地产、城投公司、地方土地收入三者相互关联已经多年，这有深刻的制度性原因，相比其他国家，中国房地产开发商是超大型化，长期处于高债务、高杠杆、高流转“三高”运行状态。现在各个城市，特别是新建城区基本是大社区、宽马路、大广场、大花园式布局，千城一色。城市病越来越明显，出现了房价高企、生活不便、交通拥堵、公共资源不足等病症，说明传统的房地产市场循环模式已经走到了尽头。

在楼继伟看来，最重要的是完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。其中，破除城乡二元结构是根本性的基础性制度。

楼继伟认为，如果城乡土地都保持公有制，但使用权能够自由转让，土地使用权拥有者可以在国家管制之下自行开发或者请房地产公司开发。这样，需要转型的城投公司只做公益性的市政建设，由房地产税收入弥补成本，持续改善城市居住环境。而房地产税的收入会逐年增多，土地财政获得根本转型，房地产公司就无需再通过土拍获得大规模土地进行开发，转而向小型化、专业化转型，运营模式发生变化。

楼继伟还认为，当人口不再区分城镇户籍和乡村户籍，就可以相互转换，城镇农村转移人口能够获得同等的公共服务和进入市场的权利，就会安心在城镇买房，以此推算，消费需求可以提升将近30%。同时，农村大量的宅基地和自建房可以自由转让，土地和房产将得到有效利用，进城农民获得初始安家的资产，可复垦的农地会增加，这也有利于粮食安全。

需要指出的是，十八届三中全会就曾提到，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。楼继伟认为，十年来，为推进破除城乡二元结构改革已经进行了大量探索，改革的条件越来越成熟。可以考虑在大城市周边县域率先改革，这样矛盾较小，但作用较大，再通过试点总结经验逐步向全国推开。

（原题为《楼继伟：破除城乡二元结构可考虑在大城市周边先改革》）