北京：拟将商品房预售资金由银行监管调整为政府监管

12月22日，北京市住房和城乡建设委员会公告，对《<北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）>征求意见稿》公开征集意见，征集有效期为2023年12月22日至2024年1月22日。

新修订的《办法》共分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四部分，三十条。

监管主体由商业银行调整为政府

新《办法》重要的调整之一是监管主体由商业银行调整为政府。新修订的《办法》从监管实践出发，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”，强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。

同时，引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

易居研究院研究总监严跃进表示，上述变化直击此前的监管漏洞。在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者没有履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题。所以此次政策其实就是对过去“糊涂账”的一次系统调整。此次调整后，预售资金关联方的关系就更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作。而“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。这样就可以更好理顺关系，更好为购房者权益保护落实实质的监管工作，也更好落实各方主体的权责利关系。

严跃进续指，一些用词表述也有非常大的变化。比如说这次明显强调了对资金进出的流动监管，即增加了“专户收存”、“核定支出”。这样就把过去的静态监管即“专款专用”改为动态监管，即把进出两个环节都管好，确保监管有效且科学，真正把“监管”两个字做扎实。

购房款统一归集

在严格支取管理，防范项目风险方面，《办法》针对资金入账规定所有房款统一归集。购房人支付的预售资金，包括定金、首付款、按揭贷款、分期购房款及其他形式的购房款等，应全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识。购房人可通过市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

《办法》首次明确了购房人责任，提出购房人应将所支付的购房款存入市住建委、市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。

此外，购房人申请个人住房贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，由贷款银行将贷款资金直接拨付到监管账户，相应条款应写入购房人借款合同。

增设资金应急支取通道

在资金支取方面，《办法》明确支取要求。一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。

二是重点监管额度外资金支取，由市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。

根据《办法》，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。

项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”“建设层数达三分之二”节点。

开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。非住宅项目完成首次登记前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%，住宅项目完成首次登记并实际交付满6个月前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

同时，增设资金应急支取通道。《办法》规定当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。

《办法》显示，当预售项目存在重大风险隐患，需向购房人退款或支付农民工工资的，区住房城乡建设主管部门同意后，会同资金中心核定剩余重点监管额度，资金中心可在重点监管额度外及时拨付。

北京市住建委相关负责人表示，《办法》征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。