券商热议京沪楼市政策调整：有望提振市场预期，财富效应大于替代效应

继广州、深圳之后，同为一线城市的北京、上海12月14日迎来多项楼市政策调整。针对这样的政策调整，券商纷纷发表观点认为，政策调整有望提振市场预期。对于一线城市的需求释放是否会造成“虹吸”效应，有券商认为财富效应远远大于替代效应。

此次京沪调整的优化政策，结合了本地房地产市场的实际情况，先后调整普通住房标准并优化差别化住房信贷政策。京沪新政均放宽了普通住房认定标准、下调了首二套房的首付比例及房贷利率，且北京延长了个人住房贷款年限。

中金公司研报认为，北京上海优化地产政策涵盖多个维度，目前一线城市已完成两大轮政策优化。本轮政策调整有望提振当地市场预期，并在全国视角下发挥火车头作用。北京上海两城基本面扎实，上一轮“认房不认贷”政策调整效果显著优于其他城市，加之本轮优化维度丰富、力度较为充分，或将逐步扭转自2023年三季度末以来北京、上海两地楼市的下行预期，并企稳修复。更为重要的是，过往周期经验表明一线城市基本面改善对全国其他城市市场预期修复具有较强的引领作用，是判断行业拐点到来的“晴雨表”。开发商板块已超跌出性价比，恰逢年尾年头行业估值切换，建议关注优质头部标的价值回归的交易型机会。

中信证券则表示，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，相信2024年核心城市一二手房交易GTV（总交易额）会好于市场当前预期。

有市场观点担心放开一线城市的购房限制，鼓励京沪两地的需求释放，可能会对其他城市形成“虹吸”效应。实际上，中国房地产市场发展进程里，财富效应远远大于替代效应。例如，环京区域房地产市场景气程度最高的时期，恰恰是北京房地产市场政策最为宽松的时期。一线城市的房价具有风向标意义，扭转一线城市房价持续下跌的预期，对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。

光大证券则表示，北京、上海出台楼市新政针对性强，需求侧信贷支持示范意义重大。11月，百强房企销售额同比下降30.0%，同比降幅较10月扩大1.7pct，市场销售修复力度边际走弱，北京、上海及时出台的楼市新政一方面降低首付比例将有效降低居民购房门槛，另一方面优化普宅认定标准以及降低按揭利率使居民长期还贷成本、交易税费有明显优化，针对性强，有利于本地刚性及改善性住房需求进一步释放，以及对全国重点城市需求侧信贷支持示范意义重大。

华泰证券则认为，自今年8月末一线城市陆续优化地产政策以来，北京和上海的政策定力相对较强，因此本次调整优化的意义较大，并有望加快全国的优化政策落地。此次京沪优化调整地产政策，也有望释放首次置业和改善置换需求，一线城市销售改善有望带动全国地产销售企稳和加快保交付，相应地改善建筑建材板块公司回款。

平安证券研报称，本次北京、上海调降首付比例、房贷利率，优化普通住宅认定标准，进一步引导需求端限制性政策退出，有助于降低购房门槛及税费负担，更好满足刚性及改善性住房需求。需持续跟踪政策效果，楼市承压之下政策持续发力稳定预期值得期待。

国金证券表示，继广深先行放松后，京沪出台需求端支持政策，当前四大一线城市宽松政策均已落地，若后续成交热度上升将助力房价企稳，改善市场的观望情绪，对于房企的销售去化有边际改善效应。在限制性政策逐步放松的同时，保障房的配套措施或将落地，建设有望提速，进而加速行业K型分化。