百年老街的“逆袭”，为什么是永庆坊？

作为广州华南城市研究会（智库）的公众号，今天转发两篇与永庆坊有关的文章，必须的。

百年老街的“逆袭”—城市发展与传承：华附校友创投会专场

来源 善传承

对于规划师而言，恩宁路的改造一直是广州旧城更新改造的一个痛点。忆当年还在高校从事教学及科研工作，时常带城规专业大学生到恩宁路做调研和课题，也是在高校浸润的这十年，与华南城市研究会（智库）结下了缘分。这些年离开了高校，没想到兜兜转转又来到了恩宁路做【善传承】这个项目，也许是上天认为我过去做的旧城改造还未结题，让我重新回到这个地方，用另外一种角色和方式去把旧城更新延续下去。过去做的研究大多是基于空间及环境等物质形态的规划更新手段，现在我们尝试用“文化”来重新塑造旧城邻里关系。

作为恩宁路改造项目，万科永庆坊的出现，犹如一石掀起千层浪，被各大学术界及媒体争相研究报道。它不同于过去纯政府行为的北京菊儿胡同改造，也不同于上海新天地、成都太古里等纯商业开发模式，尝试以城市不动产运营商的角色打造旧改标杆，前无古人。【善传承】项目选择扎根于此地，重点建设永庆坊“世界非遗文化雅集中心”，弘扬“粤剧”、“古琴”、“书法”、“节气”等中华传统文化精髓，促进海内外文化交流。作为一个重点项目，【善传承】得到了本人母校华师附中校友组织华附校友创投会的关注与支持，并受托组织跨界跨行业的深度主题活动。本次创投会活动主题为：“百年老街的逆袭——城市发展与传承”，由“善联文化”【善传承】项目组承办，诚邀华南城市研究会专家，在经济飞速发展的大时代下，共同勾勒出千年广州的精气神，为保育国际都市的老根脉出谋献策，代代相传善传承！

华附校友创投会（广东省排名第一的中学名校——华师附中），由老校友们所创办，于2017年4月16日组织会员们来到了广州万科永庆坊，与华南城市研究会（智库）的专家们一起畅谈：“百年老街的逆袭——城市发展与传承”（老西关书法家林文亮先生挥毫题字）

永庆坊作为广州市具有代表性的西关老城区改造的街区，聚焦了城市发展中如何平衡居住环境改造、传统建筑和街区的保留、政府规划、投资企业的回报之间关系。万科地产产业规划招商总监曹飞飞先生向校友们介绍了万科永庆坊的过去现在与未来，并带领大家参观永庆坊。

（本照片由华附校友提供）

论坛中，华南城市研究会（智库）的黎文江主任、许学锋副会长、朱秋利副会长分别做了精彩发言。

许学锋：

华南城市研究会副会长、战略规划与房地产专家，出版个人专著《战略如山》。在演讲中，许学锋解读了房地产调控“八项规定”，并从房地产发展周期规律分析了房地产投资的时机，同时提出了城市发展“孔雀东南飞”的理论，从空间上给出了投资的方向。

黎文江：

华南城市研究会学术委员会副主任委员、合富地产首席分析师。在演讲中，黎文江主任介绍了国务院关于广州市城市总体规划的批复，并建议置业投资应跟着规划走，同时提出广州居住需求应向外围城区分流。对未来房地产发展的预测，他提出“中国的工业化和城镇化没有结束，对住房的需求就始终存在，只有等我国工业化和城镇化基本完成，房地产才会进入收缩期，这个阶段可能在10年之后才会到来。”

朱秋利：

华南城市研究会副会长、广州市建筑遗产保护协会秘书长、中国民族建筑研究会专家。朱会长在发言中肯定了万科在永庆坊改造中的大胆尝试与成功经验。也对改造过程中出现的一些问题提出了中肯的意见和建议。会中，朱会长的提问“华附校友创投会是创意投资还是创业投资？”，引起了校友们对“创投”的更深层次的思考，华附创投会侯瑛会长对此有感而发：“无创意何以创业，创业无创意，企业何以优于人？城市规划即为政府之大创意，永庆坊为万科之小创意。理解透了创意，投资也就有门道了。”

专家发言后，特意由香港赶回来参加活动的华附创投会钟潜理事与华南城市研究会黎文江、许学锋、朱秋利，以及万科曹飞飞进行了精彩互动，华附校友们也积极参与其中。不少校友还对万科永庆坊的建设建言献策，如提议如何把上下九及西城都荟的人流往永庆坊引流。互动环节后，华附校友创投会会长侯瑛女士代表华附创投会向各位嘉宾赠送礼品。

为什么是永庆坊？

来源 万科周刊

▲永庆坊夜景

“以前走在永庆坊，街区人口老龄化严重，巷子里飘出来的都是中药味。”

永庆坊位于广州百年老街恩宁路，始于1931年，是广州最完整和最长的骑楼街。这条被誉为最“广味”的老街，承载着广州千年商都的文化记忆。市民对其珍爱有加，却无奈看她容颜老去，暮气沉沉。

在万科实施微改造之前，永庆坊已是危房林立。43栋征而未拆的房屋中，有30栋为“严重损坏”，有的已经倒塌。

如今，从恩宁路永庆大街进入永庆坊，骑楼古巷依旧，却不再是一副破败的面貌。

▲永庆坊成游人打卡的“网红”新地标

不同于老城发展“推倒重建”的做法，万科对于永庆坊项目采用“微改造”做法，基于原来外轮廓不变的前提进行建筑立面更新，让“旧”和“新”充分地有机结合。

这里在保留旧建筑岭南特色风貌的同时，引入众创办公、创意产业。市民、游客也可到永庆坊逛街听曲、赏玩民国建筑、欣赏先锋话剧，或者到李小龙祖居感受中国功夫的魅力。

“老街的形制、肌理、空间环境基本保留下来了，比起大拆大建不知道好了多少倍。”一位资深的城市规划专家说。

▲永庆坊改造后的民居外立面

广州首试“微改造”的标杆样本

在晚清开埠之时，恩宁路曾是中国南部的经济核心区域，积淀了深厚的历史文化。

如何赋予老街新的生命？荔湾区政府携手广州万科，创新采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式，由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公和创意产业，运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

没有改造先例可循。设计师和建设者们“摸着石头过河”，遵循修旧如旧的基本准则，保持原有建筑的外轮廓不变，对建筑立面进行更新、保护和整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南建筑民居的空间肌理。

▲改造前后对比图

而在房屋内部，则引入现代建筑元素，可以看到有钢筋结构、玻璃会议室、咖啡屋安排，充满了活力，成为文化创意产业办公、青年创业创新的理想场所。

片区历史文化建筑和文物单位，则得到很好的修葺。西关大屋建筑风格的砖木结构，内有雕花大梁，彩色雕花玻璃屏风间隔……永庆一巷13号的李小龙祖居，保留了浓郁的西关风；而位于永庆大街24-28号的民国大宅富有民国特色的红砖也得到修整。

▲改造后的李小龙祖居

2016年10月，修葺后的永庆坊正式开放，立刻引来媒体的高度关注，并很快赢得各方好评。广州最美老街、老城新生永庆恩宁、旧城活化的全新样本……媒体不吝用最好的词语来形容这条老街的惊艳亮相。

荔湾区政府将这一成绩写入政府工作报告，并明确要以永庆片区微改造为试点，整体保留历史建筑与特色景观，植入新型创业模式，加快推进旧城新业态发展。

▲修整后的红砖墙面

实现旧城改造和文化保育的平衡

永庆坊项目，无疑是广州万科探索旧城改造模式的一次重要尝试，积累了宝贵的经验。万科将“好产品好服务”的追求延续到永庆坊，在不破坏传统建筑特色的基础上，投入人力、物力、财力，体现了广州万科珍视城市文化、保存历史记忆的社会责任感。

微改造包括永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷。改造项目遵循“修旧如旧，建新和谐；交通梳理，肌理抽疏；文保专修，资源活化”的原则，在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点。

▲改造前后肌理对比

万科对现存的两处文物保护建筑进行结构加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌；然后打通片区西侧的步行流线，形成“两横两竖”的井字形步行网络，改变以前单一出入口的困境；在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除和原址重建恢复，获得入口空间和较好的步行通道；修缮后，利用该场地举办具有西关特色的公共文化活动，以点带面，激发片区活力。

随着永庆坊的开放运营，年轻创客群体、白领阶层、商户老板、外地游客、国外游客、本地市民等人流量不断增多，永庆坊的经济活力逐步提升。

项目以特色产业办公和精品商业业态为主，入驻企业多为文化、设计、广告、传媒、艺术等，配套精品咖啡店、美食烘焙等商户，其中一家为老字号状元坊戏服，创始人为粤剧非遗文化传承人，一家为叶问师弟岑能咏春传承人创办的咏春文化交流馆。

▲永庆坊的经济活力逐步提升

“一开始以为永庆坊在老城区，不符合科技公司的感觉。但实地考察后，没想到这边经过改造后，既保留了广州老西关的味道，也能够满足办公的需要。”“80后”亮风台技术部负责人韩磊说。

“政府没有失权、没有失地、没有失益，只是用了15年时间，这一模式解决了市场资金进入的问题，在全国有非常大的指导意义，也是未来城市更新很有可能采取的主要运作方式”，上述资深城市规划专家说，永庆坊的经验值得好好总结推广。

骑楼古巷旧时光，人潮景致新模样。

愿老街新生，永庆恩宁。

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