上海都市化180年·访谈︱牟振宇：地籍资料与城市空间变迁

1843年以后，上海出现了两种现代土地测绘制度：一种以“道契”为主，主要由领事馆和上海道台掌管，主要负责登记和测量西人永租的华人地产；一种以“地籍”为主，主要由租界的行政机构负责，专门负责租界内所有地产的清丈与地籍测绘，以满足征收土地税的需求。这两种制度为上海保留了一套完整系统的地籍数据，也使上海成为世界上为数不多的几个保留完整土地数据的城市之一。 

上海社会科学院历史研究所副研究员牟振宇的著作《道契与地籍图册：近代上海城市空间形态研究（1843-1943）》以上海道契和地籍图册为基础，以近代上海公共租界和法租界为主要空间范围，整理了近十万份近代上海土地资料数据，绘制了大量精细的上海城市专题地图，包括详细的地产分布、地价的时空演进、土地分割合并的形态变动等等，试图复原宗地尺度的城市形态演变过程，探讨上海城市空间的百年演进。澎湃新闻近日就相关研究采访了牟振宇先生。

上海道契档案卷宗

澎湃新闻：上海的地籍资料有何特别之处？您为何选择道契和地籍图册作为主要的研究对象？

牟振宇：地籍是一个国家或地区为了税收需要而对其所管辖区内的土地进行记录登记的簿册和图集，内容一般包括土地的位置、面积、界址、权属、价值和用途等信息，有时还涉及土地上的建筑物。自宋代以来，今上海地区就进行过土地丈量工作，编制了鱼鳞图，明清以来又进行了多次的土地测绘，保存有比较完整的鱼鳞图册资料。

1843年，上海开埠。1845年，中英双方签订了上海《土地章程》，确定了永租制，赋予了外国人租地的权利，并产生了一种由外国领事与上海道台共同负责、共同签发的土地凭证，即所谓的“道契”。陈正书先生曾指出，上海道契具有四大特征：第一，时间跨度长，自1843上海开埠至1943年法租界被收回，跨越百年；第二，独特的地域覆盖特征；第三，内涵极为丰富；第四所记资料精准、详实，具有权威性。留存至今的近代上海30余国道契，至少3万余件。每份道契就是一个小册子，包括正契和附件。正契，中外双语两个版本，均记载土地交易的时间、地点、原业主、永租者、四至边界、土地面积、土地价格等信息，正契之后，附录记载有历次土地交易的信息。附件部分，数量庞大，总数不下十万份，主要包括立契过程中勘丈、绘图、审查、批办等往来文函，土地租赁关系转移的往来文函以及土地租赁关系中发生土地纠葛的往来文件等，还有其他附加的资料，比如地图等文件。但长期以来，道契资料深藏于国家或地区图书馆、档案馆，并未公开。直到2005年，上海古籍出版社出版了30卷本《上海道契》，才引起学界的重视，并产生了一系列微观尺度的城市研究成果，极大拓展了城市史和历史城市地理研究的深度和广度。

英册第1号道契正契（一）

地籍资料是另一套系统的土地资料，可与上海道契互为补充。只是，目前地籍并没有引起学界足够的重视。近代上海的地籍资料包括地籍图和地籍册两部分。地籍图，公共租界工部局采取分区测绘的办法，分别编绘各区独立的地籍图册；而法租界没有分区，为一个完整的地籍系统。地籍图分总图和分图。公共租界和法租界的地籍图内容大致相同，主要包括地块的边界、地块编号等地产信息，以及城市道路、河流、码头等信息。地籍册，与地籍图相对应，两租界的地籍册，除了语言不同外，内容大致一样，包括地籍号、道契号、地产主、土地面积、土地估价、地产税等信息。自1869年开始，公共租界工部局每隔四年进行一次地籍测绘；法租界，自1877年开始，也是每隔几年进行一次地籍测绘，并将地籍测绘的工作延续至1943年法租界被收回之后。所以上海留下了一套完整而系统的地籍资料。

旧上海法租界地籍图（1926年，第40分图）。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。 

我之所以选择这两份材料做研究，主要是机缘巧合。我在复旦大学历史地理研究中心攻读硕士和博士学位期间，在导师张晓虹先生和满志敏先生的指导和教诲下研究近代上海法租界的城市化空间过程问题。但基本上是基于道路层面的研究，研究尺度还未深入到地块层面。地块是城市空间中最微小的单元。如果把城市比作人的身体，那么地块就是细胞。相比道路尺度，从地块出发研究城市空间，优点是显而易见的，可以直接看到城市发展的细部，理解城市发展的内在原因，自然也是历史城市地理最前沿的研究了。2005年上海古籍出版社出版了30卷《上海道契》，为这项研究提供了难得条件。当时复旦大学历史地理研究中心周振鹤先生就指导陈琍博士以英册道契为资料做了近代上海开埠早期城市景观变迁的研究。但是，地块尺度的研究，其缺点是资料浩繁，数量庞巨，整理和分析都需要耗费更多的时间。限于时间，我在攻读博士期间，放弃了这一宏伟的计划。博士毕业后，我有幸得到法国著名的上海史专家安克强教授的邀请，从事博士后研究，也就是从那时起，开始系统整理上海道契和地籍资料，至今差不多有十余年的时间了。

澎湃新闻：您的研究将公共租界的情况分中区、北区、西区和东区四部分来介绍，能否从土地形态变动的角度，简要勾勒这四个区域的发展时间线？

牟振宇：我在《上海道契与地籍图册：近代上海城市空间形态研究：1843-1943》一书里，将公共租界分为中区、北区、西区和东区四章内容来介绍，主要是基于地籍图册的资料的特点。公共租界在1899年实现扩界后，地域空间空前扩大，所以公共租界将原来的英租界作为中区，新扩的西部为西区，原来的虹口地区，分为北区和东区。每个区有独立的地籍系统和独立的地籍图册资料。我分四个区分别论述的考虑是，通过整理每个区的长时段的地籍资料，可以发掘这个区的城市发展的特点，特别是土地形态变动的基本规律。

旧上海公共租界分区图。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

这四个区最初都是农业区，在近百年的发展过程中，都经历了从农业用地向城市用地转变的历史过程。但受区位条件、地理环境和开发先后的影响，四个区存在很明显的区域差异。中区和北区，是最早开辟为租界区的两个地区。

中区，即原英租界地区，是公共租界区位条件最好的地区，东临黄浦江，北靠苏州河，南邻法租界，为上海城市的中心区。城市化发展大致经历了20年的时间，特别是1853年小刀会起义和1861-1864年太平天国运动，大量难民涌入加快了城市化进程，至1866年前后基本实现了由农业用地向城市用地转变的城市化过程，租界的土地基本上全部为外国人占有。

北区，即原美租界地区，东临虹口浜、南至苏州河，区位条件仅次于中区。开发时间略晚于中区。1861-1864年太平天国运动期间，大量难民涌入虹口，大量外国人开始在虹口租地，至1866年虹口地区的人口已达到2万人，大约有2千亩土地被外国人占有，虹口发展初具规模。但是北区的地理环境更加复杂，北面有一条横贯东西的河流。北区完成城市化的时间要远远晚于中区，大致在1910年左右，才基本上完成了城市化过程。

1899年虹口地区道契册地的空间分布。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

西区，位于英租界以西，北临苏州河，南邻法租界，环境优美，通常被认为是公共租界后花园。在1899年为纳入租界范围之前，已有了越界筑路（新闸路和静安寺路），以及大量的越界租地，沿路建有西式洋房、别墅等。据1900年工部局调查，约有3172余亩土地被外国人永租。1900年之后，工部局制定了该地区的城市道路规划，加快了城市化进程。至1911年，约7121亩土地被外国人永租。至1930年左右基本实现了城市化过程。

1900年公共租界西区道契册地的空间分布。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

东区，位于虹口浜以东，东至复兴岛，南邻黄浦江，是四个区中面积最大的一个区。从交通条件来看，具有航运和港区的区位优势，但从城市空间布局来看，距离市中心区稍远。该地区的西部，早在1899年之前已成为原公共租界虹口区的组成部分。而东部地区，靠近黄浦江的滨水地带，大部分土地被外国人永租。因此在1899年扩界时，该地区已有4165亩土地被外国人永租。但由于该地区面积较大，且偏离市中心，城市化进程较慢，地价增长较为缓慢。至1930年左右，约有9857亩土地被永租，大部分土地纳入城市用地，这个地区完成城市化大致在1937年抗战之前，成为四个区中城市化最晚的一个地区。

1911年公共租界东区各国道契册地的空间分布。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

澎湃新闻：历史上的法租界与公共租界相比，在土地占有体系和街道形成方面有怎样的差异？

牟振宇：法租界在土地占有体系和街道形成方面与公共租界不同，主要是因为法租界是经过三次扩界逐步实现的完整的区域，并且，公董局先后出台了较为统一的城市道路规划，有比较系统的市政法规，地籍系统也是统一的，并且在立法执法方面，比公共租界更彻底。在土地占有体系方面，公共租界主要以房地产商、银行机构为主，而法租界中除了房地产商和银行机构外，宗教团体和机构占有的土地明显多于公共租界。另外，留作市政公用的土地，也明显多于公共租界，这些土地主要用作花园或市政建设。在街道形成方面，公共租界是先洋商租地，先私人开发，后规划，执行情况阻力很大，造成城市空间无序发展。而法租界最初也是这样的过程，1900年之后，法租界吸取了教训，先后出台了道路规划、建筑规划等城市规划的文件，甚至把拟扩界的区域，也做了规划，所以街道形态比较规则，并且在建筑类型控制方面，效果较好。

1925年法租界城市道路分布图。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

澎湃新闻：您复原了城市化之前的河道、桥梁、坟墓、村镇等的分布情况，这项工作的意义是什么？乡村景观对城市空间有影响吗？道契和地籍资料能为我们提供哪些关于城乡变化的细节？ 

牟振宇：利用道契资料和地籍资料复原城市化之前的乡村景观是我做的一项重要工作，这也是历史城市地理学的一项重要任务。早在二十世纪五十年代，中国历史城市地理学的开拓者侯仁之先生在《中国沿革地理课程商榷》提出，只有“复原”各个不同历史时期的地理面貌，“使今日的地理情况还它原来面目”，才能解决城市起源、城市性质及其演变发展等诸多问题。美国著名的城市学家科斯托夫说的更具体：“城市形态常常受制于乡村的土地分割系统”，“乡村已有的土地区划常常影响到以后城市的布局，并决定了城市发展的形态”。因此，复原城市化之前的乡村景观是研究城市化之前必须要做的一项工作，没有这项工作就很难理解城市空间的形成过程和内在驱动机制。但是依靠一般的历史文献是很难做这项工作的，因为没有这么详细的记载。科斯托夫指出，“这一项研究之所以困难重重，是因为即使不是完全不可能，但的确很难通过实地考查或翻阅文字档案来重建城市最初的景观。”我的这项研究主要受益于上海道契和地籍资料丰富的记载。上海道契里记载了关于乡村景观的内容，比如河流、桥梁、坟墓、乡村、聚落、市镇等内容，另外地籍图里也有非常细小河流、道路、池塘等的描绘，还有一些村落的信息等等，这些信息是一般文献找不到的，这就为我们复原工作提供了资料条件。

旧上海公共租界西区图保圩、乡村、聚落的空间分布。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

澎湃新闻：您将土地空间形态分为分割与合并两种方式，能否具体谈谈这两种方式是怎样影响上海都市化进程的？

牟振宇：任何城市的发展都是在土地划分过程中以地块分割、合并、土地产权转移、土地利用方式转变等形式来实现的。土地的空间形态不仅决定着城市形态的空间特征，而且对于城市功能分区，乃至城市的性质起着决定性影响和作用。近代上海的城市发展也是如此。上海城市化之前的土地空间形态是沿河分布，为典型的江南圩田空间形态，受横塘纵浦的河网体系制约。每块土地的面积实际上并不大。我们翻阅上海道契，就会发现每一份地产的面积比较大，少则几亩，多则上百亩，比如英国领事馆永租的那块土地，位于苏州河口，面积为126余亩，这显然不是一个华人业主的土地，而是包含了多个华人的地产。从上海道契的记载来看，早期外国人租地，通常是一次性购买多个华人业主的地产。或言之，早期洋商永租华人的地产，从形式上看有点“圈地”的性质。那么土地空间形态就表现为“合并”。圈地之后，洋商并不急于开发，而是等待时机，一旦筑路，就会人为提高地价，再以高价转售土地，从中盈利。通常地产商是将自己的土地分割出部分进行销售，而留出一部分为自己使用。那么土地空间形态就是“分割”。从历史发展来看，“合并华人地产”在前，“分割销售土地”在后。但也不是绝对的，有时候出于土地利用的需要，或者“合并”，或者“分割”，均根据需要而定。这种模式对近代上海城市化的影响是巨大的：首先加快了城市化进程。横塘纵浦的江南圩田，相对于北方的平原地区而言，并不适合城市开发。而洋商一旦“圈地”，原来沿河分布的不适宜开发的小块土地，就变成一块大面积的土地，而土地内的河流或池塘，也就很容易处理，整块土地就适合城市开发了，比如建造里弄小区或者商业广场等。另外，永租土地的大地产商也会通过各种方式促使工部局筑路，从而加快了开发的进程。其次是，土地合并与分割的空间形态变化，也会造成上海土地价格的快速增长。因为洋商一旦占有大面积土地后，就会垄断土地市场的价格。这也造成了上海城区的土地越来越贵，土地利用越来越紧张，最终造成上海高房租、高房价，导致“上海居，大不易”，大量蜗居和贫民区的出现。

1907—1911年间公共租界西区土地空间形态演变。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

以静安寺周边地区为例。同治年间，这里因寺发展为市。1860-1863年太平天国攻打上海期间，这里修筑了连接静安寺与租界的静安寺路。不少洋商开始沿静安寺路租地，当时这里地价还较低，据徐润回忆，“每亩不过数十元”。自1855起，已有不少西人在此“越界”租地，至1861年，可定位的道契册地近50处。太平天国运动期间，洋商租地数量进一步增多。至1871年，静安寺路及周边地区道契数达114份，共1556余亩土地，涉及56个洋商。除了洋商，华人地产主也加入到租地行列，比如民族企业家徐润，以宝源祥名义在静安寺路、新闸路及周边购买了约136份道契共693亩土地，其中在静安寺及周围地区购地超百亩。又如，大地产商哈同，先后在这里购买了260亩的土地，共计11份道契。就这样，静安寺周边、静安寺路及周边的地区，几乎全被商人“圈”占。土地被永租或购置后，这里的地价慢慢开始上涨。至1900年前后，地价上涨至1000两左右。这些早期被“圈占”的土地，后来全部卖给开发的地产商了。比如徐润购买的地产，都卖给了通和行、玛礼孙、新瑞和等当时上海的大房地产商，用于再次开发，建造了里弄住宅或留作他用。就这样，静安寺昔日宁静优美的田园风光，逐步被车水马龙、房屋林立的城市景观取代。

徐润“宝源祥公司”在公共租界西区的地产分布。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

澎湃新闻：您的研究中提到晚清有两大道契申领高峰期，能谈谈这两个时期土地交易活跃的原因吗？在“千载难逢的房地产契机”中，在上海疯狂购地的地产主身份各异，能否请您稍作介绍？您认为，在土地交易和城市空间形态的演变中，业主、房地产商和政府各自扮演怎样的角色？

牟振宇：晚清有两次土地交易的高峰期，一次发生在1861-1864年间，一次发生在1895-1905年间，前者发生的原因主要是由于太平天国运动期间，大批难民涌入上海，催生了房地产市场的畸形繁荣。后者发生的原因较为复杂，主要是与西方帝国主义加大了对中国的资本输出有关。

第一次土地交易高峰，据当时文献描述，“有钱的商人把他们的资金都投在造房子上，没有钱的人借钱造房子，职员、买办、邮差、佣人，所有的人都投入这个投机事业里去，并且都从中赚了钱”。据我初步统计，1860-1864年，从事土地交易的洋商应不少于400人。购地者身份各异，包括洋商、商人、职员、证券经纪人、工程师、钟表匠、医生、旅馆经营者、拍卖商、领航员、海关职员、工部局职员、修船商、检查员、司令官、报刊编辑、教会传教士等等。我最近做了一项个案——汉璧礼。众所周知他是近代上海一个非常有名的教育家和慈善家。但很少有人知道他还是一个名副其实的大房地产商。1861-1863年，汉璧礼在英租界和虹口地区大量购置土地。据1864年英国领事馆土地册，汉璧礼永租土地总数达70份道契，总计444余亩土地。购买土地后，汉璧礼并未急于出售，然后利用这些土地，建造了大量里弄房屋，通过出租发了大财。另外，巡捕、工部局总董、副领事等，不管其官员的身份，均参与了土地交易，比如西班牙领事罗理路（Loureiro，P），因土地买卖发了横财，至1864年拥有85余亩土地。

第二次土地交易高峰，西方帝国主义加大了对中国的投资力度，主要表现在两个租界在1899年前后进行了一次较大规模的扩展。租界扩展立即刺激了洋商在租界购置土地的热潮，并催生了新的土地市场。这一时期购买土地的人的身份，与第一次并不相同，主要是以老牌房地产商比如沙逊、怡和洋行等，亦或新兴房地产公司或房地产商，比如上海业广地产公司、爱尔德、通和行、哈同、雷士德等，成为当时上海土地交易的主力。值得注意的是，这一时期出现了一种特殊的土地交易群体—律师行，比如高易行、哈华托等，其购买土地的数量，足以与大地产商相抗衡。如何理解这一现象？实际上，律师行购买土地后，并不像上海业广地产公司那样进行土地开发，比如建造里弄等。律师行有一项重要的业务，就是挂号道契，因为按照土地章程，华人是不能直接购买道契册地的，只能通过洋商的名义购买。因此产生了挂号道契，即名义上是外国人，而实际购地的是华人。挂号道契开始的时间比较早，但真正繁荣主要发生在1890年以后，也就是说，在第二次土地交易高峰期间。这也进一步说明，第二次土地交易高峰，有更多的华人地产商加入到土地交易过程中，并成为一支不可小觑的力量。

在土地交易过程中，涉及华人土地业主、房地产商和租界当局等多个利益群体，其中华人地产主是最弱势的群体，特别在战争期间外国人通过地保或地痞流氓采取以低价强买的现象非常普遍。另外，由于华人地产主和外国地产商之间的交易，均通过地保签章之后才能生效，在常见的土地纠纷案件中，通常是洋商勾结地保，以低价强买华人土地，使华人的利益受损。除了地保外，还有一个群体值得注意，以往学界关注不多，那就是地贩，所谓地贩就是专门倒卖土地的商人。地贩从华人业主低价购买土地，然后再转卖给洋商，通过地价差盈利。据杜恂诚先生研究，徐润创办的宝源祥和潘源昌，就是一个彻头彻尾的地贩，专门给西方地产公司服务。我也做过统计，这两个公司曾为20多家外国房地产公司或房地产商购置过土地，其中以通和行、玛礼孙、有恒行、新瑞和最多，仅通和行就有400多亩土地，玛礼孙也有390余亩，有恒行，有103亩，是通过徐润永租的。为什么为外国人服务，主要是有利可图。除了地价差，也就是高于原购买华人地价卖给洋商外，还需要外国房地产支付给一笔不小的手续费。可见地贩的盈利空间非常大。至于房地产商与租界当局之间的关系，则非常微妙，因为工部局董事会的主要成员就是大地产主，或大商人，或大公司的大班。另外工部局本身就是为租界内的地产主服务，具体说是有地产或有财产的业主服务。显然工部局在土地交易扮演着推手的角色，主要维护在沪外国地产商的利益。 

澎湃新闻：您对法租界及公共租界不同区域的地价做了横向、纵向的比较，并绘制了详细的地价空间分布图。影响地价的因素有哪些？地价的时空演变有哪些特征与规律？

牟振宇：对的。因为地价是道契和地籍资料中一项非常重要的内容。需要注意的是，道契里的地价和地籍里的地价并不相同，道契里的地价是土地交易时的市场价格，地籍册里的地价，是由土地评估师按照一定的标准人为确定的土地价格，是基准价，略低于市场价。无论是市场价，还是基准价，都是研究上海地价空间非常珍贵的一手资料。我在这本书里根据这些地价资料，绘制了若干的地价分布图，并初步分析了地价时空演变的特点和规律。

1864—1900年公共租界西区道契册地契内均价趋向图

时间序列上讲，两租界的地价总体上呈上升的趋势，但并非直线式上升，而是呈波浪形有升有降。具体而言，上海近百年的地价呈“三起三落”的上下波动特征： 1861-1864年，太平军进攻上海期间大量难民涌入，房地产市场火爆，地价增长迅猛，可视为第一个上涨期，但紧接着就是一个低谷期，1864年太平天国运动结束后，大量难民返乡，土地市场立即陷入低谷，加上1866年爆发金融危机，雪上加霜，使土地市场一蹶不振。之后经历很长的平稳期之后，1895-1907年，租界大规模扩展，土地市场再次繁荣，成为地价上涨的第二个时期。但是紧接着在1910-1911年间，上海爆发了橡皮股票风潮，之后又逢一战爆发，房地产市场再次陷入低谷。然后到1925-1932年，上海再次开始步入经济繁荣期，特别是国民政府成立后政局稳定，经济发达，西方称该时期为“黄金时代”，也是上海地价的第三个上涨期。但紧接着1934-1945年间，白银风潮、抗日战争使上海地产交易再次陷入低谷。近代上海百年的地价增长就这样呈现有涨有落的周期性变化规律。

空间序列上，总体上呈现以外滩（南京路与外滩交汇点）为中心的圈层结构，距离中心点越近地价越高，反之亦然。市中心与郊区地价差异悬殊。对每个区而言，呈扇形结构，南京路、霞飞路（今淮海中路）、四川北路等各区中心干道为扇骨，也是地价高值区。高地价沿着城市主干道、次干道，由市中心向城市郊区扩展，距离市区越近，地价越高，反之，距离越远就越低。

1924年上海法租界地价的空间分布。图片来自牟振宇著《道契与地籍图册》一书。

至于影响地价的因素很多，既有政治、经济、社会的，也有环境、区位和交通的，非常复杂。但总体来说，对上海地价影响较大的因素，一是人口，特别是战争期间，大量人口的短时间激增，往往会促成地价迅猛上涨。二是经济，通常金融危机或经济危机，往往会对地价产生巨大影响，因为一旦发生危机，往往会引发连锁反应，特别是金融危机，往往会对房地产业造成致命的打击，因为大部分土地是通过银行贷款购买的。三是战争，除了战争会带来人口红利外，大部分战争会导致土地市场被推到低谷，主要是战争造成了不稳定、不安全性因素增加，也就是投资风险增大。后续我会推出关于土地价格的系列研究成果。

牟振宇著《道契与地籍图册：近代上海城市空间形态研究（1843-1943）》，上海人民出版社2022年