世茂集团公布境外债务初步重组框架，计划减少负债60亿至70亿美元

12月7日晚间，世茂集团（00813.HK）发布公告，公司已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及持有公司境外债较大比例的境外银行贷款人小组提议初步重组框架，计划减少负债约60亿至70亿美元。截至公告日，世茂集团并未与各类债权人就境外重组的条款订立最终协议。

世茂集团称，过去数月，公司与财务及法律顾问一直在积极推进境外债务的拟议重组工作，包括本金总额约为117亿美元以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资。

在初步债务重组框架下，世茂集团列举了实现途径及相应代价。一是计划将部分现有债务转换为新债务工具。新的债务工具期限为债务重组生效日起不超过9年。同时，世茂集团称，将通过公司境外资产组成的抵押品组合为新债务工具提供担保。

二是将现有债务本金金额价格折让，以折让后的价格为准，将部分现有债务交换为具上限金额的新优先担保债务工具。该新优先担保债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。新优先担保债务将较其他新债务工具获优先偿还。

三是将部分现有债务交换为世茂集团的股票挂钩工具，经相关批准及全部转换后，该工具将转换为本公司较大比例的普通股份。

四是向于特定期限前支持重组建议的债权人支付同意费。

公告披露，截至6月底，世茂集团有息负债约390亿美元。具体而言，截至2023年6月30日，世茂集团境外计息债务约140亿美元（未经审核）；境内计息债务约250亿美元（未经审核）；应付关联方款项约30亿美元；总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。

上述境外债务中，约70亿美元为以美元计值的优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款及约20亿美元为有抵押项目贷款。截至2023年10月31日的计息债务结余与2023年6月30日的数据并无重大差异。有一定比例的境内求偿债务享有本集团旗下境外实体提供的担保。

世茂集团称，鉴于当前的市场情况，本集团的整体流动资金仍然受限。截至2023年10月31日，公司的现金结余合共约为220亿元（未经审核），包括：本公司持有的现金约为10亿元（未经审核）；上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约为40亿元（未经审核）；受预售及其他监管安排限制的现金约为170亿元（未经审核），其中大部分存放于项目层面的监控账户。

世茂集团对未来10年公司的现金流进行了预测，2023年至2033年期间，公司所得款项净额估计约为每年40亿元至400亿元。这些预测现金流主要来自于两方面，来自本集团以及其合营企业及联营公司开发的现有开发项目（按现金所得款项减建筑成本、税项、销售、一般及行政开支以及其他开支计算）以及酒店经营、其他商业运营所得运营收入。

预测现金流实现的前提是世茂集团能够维持正常运营，而中国房地产行业的市场环境逐步改善；该公司将交付现有项目及所有可销售资源；境内债务到期时能进行再融资；根据集团计划实施可严格控制整体成本的适当措施；并无考虑其他不可预见因素（包括但不限于针对本集团的任何重大诉讼及索偿所产生的额外开支）等各种假设。

世茂集团公告称，尽管市场状况及项目开发进度会影响开发项目每年产生的所得款项净额，但预期现有开发项目产生的大部分所得款项净额将于上述期间的中期之前产生。本集团2023年至2033年期间产生的累计无杠杆营运现金流量总额估计约为2000亿元至2500亿元，其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额合共大约在60亿元至100亿元。此外，规模最大的前20个项目及前20个城市分别占截至2022年12月31日的开发净值计算约50%及70%。

2023年至2033年期间，估计世茂集团主要境外资产（包括来自本公司于物业管理业务的股权）的累计杠杆现金流量大约在15亿美元至20亿美元，此估算乃基于对可变现价值的各种假设，而其未必会实现。境外资产有可能供本集团用于偿还经重组后境外债务，而大部分经重组后的境外债务将依靠境内业务产生并可上缴至本集团境外实体的现金流偿还。

截至2023年6月30日，世茂集团物业及设备的未经审核账面值约为170亿元，而投资物业（主要指本集团自行开发的商用物业）的未经审核账面值约为660亿元。