案例发布｜市一中法院发布6起涉“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷案件典型案例

商品房买卖合同是购房者在购买商品房过程中与房屋开发商达成的明确相互权利义务的协议，是保障自身权益的重要凭据。近年来，商品房买卖合同纠纷数量持续攀升，纠纷类型也愈加多样化。2020年至今，重庆市第一中级人民法院辖区两级法院共受理商品房预（销）售合同纠纷17366件，审结16382件，其中，市一中法院受理2431件，审结2388件。经统计分析，此类纠纷中，房屋开发商利用自身优势地位，在商品房买卖合同及补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的“霸王条款”，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定，明确行为准则，市一中法院联合辖区两级法院，针对近三年多来“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，旨在通过以案释法的方式，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，依法保护购房者合法权益，有序推进房地产市场健康发展。

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01

划重点

“0”利息与50%违约金约定的效力认定

某公司与罗某某商品房买卖合同纠纷案

案情简介

2017年6月28日，某公司与罗某某签订商品房买卖合同，约定罗某某购买某公司开发的预售商品房一套，成交金额为2441936元。付款方式为分五期付款。合同第九条约定某公司逾期交房，按已付购房价款百分之一支付违约金；合同第十条约定罗某某逾期支付购房款，按应付款的百分之一支付违约金；补充协议第五条约定某公司逾期交房应退还房价款，利息按0%计算，第六条约定罗某某逾期付款，某公司有权单方解除合同，罗某某应承担房屋总价款50%的违约金，且罗某某所交的其余款项不予退还，该房屋归某公司所有等。某公司陈述与所有购房者签订的合同中补充协议第五条、第六条内容均一致。罗某某按期足额支付了前三期房款，之后未再付款，某公司向罗某某邮寄催告函，限其支付到期房款及违约金，并告知逾期未付公司将解除合同并追究违约责任。罗某某称系基于某公司虚假宣传及隐瞒小区周边环境的违约事实在先而拒付第四、五期房款。后某公司诉请判决解除商品房买卖合同，并判令罗某某支付违约金1220968元（即总购房款2441936元的50%）；罗某某反诉某公司退还已支付房款1220967元及计息，并支付逾期交房违约金12309.67元（1230967元×1%）等。

法院裁判

重庆市北碚区人民法院经审理认为，罗某某未按期支付购房款，某公司有权解除合同。因某公司与所有购房者签订的合同补充协议第五、六条内容均一致，故该条款属于格式条款。合同第九、十条约定的逾期交房和逾期付款违约责任是相当的，而补充协议第五、六条对逾期交房违约责任和逾期付款违约责任的变更明显免除了某房地产公司的违约责任，加重了罗某某的违约责任，故上述条款所涉逾期付款违约责任无效，对罗某某不具有约束力，仍应按照合同约定认定罗某某的违约责任。综上，北碚区人民法院判决认定罗某某支付违约金24419.36元（总房价款的百分之一）。

法官释法

开发商在向购房者提供的合同补充协议中，变更了合同约定的违约责任承担方式，即免除了开发商的违约责任，加重了购房人的违约责任，此种变更必然造成双方权利义务的严重失衡，人民法院据此认定该变更条款属于不公平的格式条款，当属无效，对购房者不具有约束力，购房者仍应当按照合同相关约定承担违约责任。

02

划重点

“大面积”修改合同条款后的效力认定

夏某某等人与某公司商品房预售合同纠纷案

案情简介

2020年6月11日，某公司与夏某某等人签订商品房买卖合同，约定由夏某某等人购买某公司开发的某房屋，价款为994301元。某公司应于2020年9月30日前，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付夏某某等人使用。逾期交房超过30日，夏某某等人有权解除合同；夏某某等人要求解除合同的，某公司应当退还已付房价款及利息，并按已付房价款的8%支付违约金。

双方还签订补充协议，约定夏某某等人逾期付款，某公司有权解除合同，夏某某等人应按照总房款的20%向某公司支付违约金。某公司逾期交房，合同继续履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房价款万分之一的违约金。若出现夏某某等人可以解除合同的法定或约定事由，夏某某等人应在15日内行使权利，否则视为放弃权利。因某公司过错导致合同解除的，某公司向夏某某等人按已付购房款的万分之一支付违约金，无须承担其他经济赔偿责任。若某公司存在迟延交房等多项违约事实，夏某某等人只能选择其中一项追究某公司违约责任。某公司向夏某某等人承担违约责任累计不超过夏某某等人已付房款的10%。

夏某某等人按约支付购房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司发送解除合同通知书，并起诉要求确认合同解除，某公司退还购房款及利息，支付违约金等。

前述补充协议系某公司提供的打印文本，夏某某等人举示的某公司与他人签订的三份同一楼盘的商品房买卖合同之补充协议内容与本案相同。

法院裁判

重庆市江北区人民法院经审理认为，补充协议关于某公司逾期交房，夏某某等人放弃解除权的约定，属于提供格式条款一方排除对方主要权利的情形，应属无效。补充协议对夏某某等人行使解除权期限作了严格限制，对公司却未做约定，客观上限制了买受人行使权利，加重了买受人责任，应属无效。补充协议约定的因某公司过错导致合同解除的违约金明显偏低，补充协议还约定对公司的多项违约事实，夏某某等人只能择一行使权利，且某公司支付的违约金累计不超过已付房款的10%，前述条款属某公司免责情形，应属无效。江北区人民法院据此对夏某某等人要求某公司退还购房款和利息，以及已付购房款8%违约金的诉讼请求予以支持。

法官释法

补充协议系开发商提供的格式条款，该部分格式条款对于开发商和购房者的多项违约责任均作出变更，该变更客观上霸王式地涵盖商品房交易过程中可能影响双方主要权利义务的多个方面，属于开发商以不对等的“霸王条款”对合同文本主要条款的“大面积”修改，且均构成免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利，应当认定无效。

03

划重点

“一梯一户”宣传内容能否作为合同内容的认定

张某与某公司商品房预售合同纠纷案

案情简介

2019年4月，张某与某公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发的房屋一套。该公司在前期发布的广告、资料中介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。合同附件的补充协议约定，该公司前期广告宣传等资料内容均不视为要约内容，双方权利义务以商品房买卖合同及其附件约定为准。补充协议还约定本补充协议并非格式合同，也无不合理的减轻或免除原合同中约定应当由开发商承担的责任或不合理地加重购房人责任，排除购房人主要权利的内容。2020年9月，该公司通知张某办理接房手续，但因实际交付房屋未实现一梯一户、电梯入户，张某未接收所购房屋，以补充协议的约定系格式条款，开发商随意变更前期宣传内容构成违约为由向璧山区人民法院起诉，请求判决支付违约金。

法院裁判

市一中法院二审认为，补充协议中关于开发商的广告宣传等不属于合同内容，开发商不因广告宣传承担任何义务的条款属于格式条款，在无特别提示，也未向购房人进行说明的情况下，购房人主张其不成为合同内容，应予支持。补充协议中关于非格式条款的约定属于提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定为无效。故二审法院认定补充协议的约定不影响宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺构成要约，作为双方约定内容，酌情判决重庆某房地产开发公司向张某支付违约金10000元。

法官释法

房地产开发企业通过格式条款将前期具体、确定且影响购房者购房意愿、合同订立及房屋价格的广告宣传内容排除在双方后期签订的购房合同内容之外，且没有进行特别提示、说明的，该条款不成为合同内容。同时，仅约定“非格式合同”，但内容符合格式条款本质特征，且不合理地免除或者减轻提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定无效。

04

划重点

按揭贷款未办理成功的法律责任认定

某公司与张某某商品房预售合同纠纷案

案情简介

2017年12月16日，某公司与张某某签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定张某某在某公司处购买商品房一套，成交价802068元，付款方式为2017年5月31日付首付款402068元，余款400000元办理银行按揭等。合同还约定因不可归责于双方的事由导致张某某未能获得银行贷款，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商。补充协议约定只要出卖人未在合同签订之日起90日内收到贷款款项，均视为买受人逾期付款，均不免除买受人继续支付购房款的义务。后张某某未能办理按揭贷款，逾期超过90日，经某公司多次催收，张某某仍未支付剩余房款。故某公司起诉至重庆市潼南区人民法院，请求张某某向其支付购房款400000元及逾期违约金。

法院裁判

市一中法院二审认为，合同约定若张某某未能获得贷款不可归责于双方时，双方可以另行协商或者解除合同，该条约定的原因与责任对应，兼顾双方利益，符合公平原则。补充协议却对合同相应内容进行了实质性变更，且该变更内容不合理地免除或减轻了公司责任，加重了张某某责任，限制张某某合同解除权等主要权利，张某某主张该格式条款无效，符合法律规定，遂判决撤销一审判决，驳回某公司的诉讼请求。

法官释法

格式条款系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。双方签订的合同补充协议是开发商提供的格式合同，这类格式合同若存在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，相应条款应属无效。购房者能否顺利按揭贷款有不确定性，其中包括购房者自身原因、开发商原因、不可抗力或者其他不可归责双方的原因等，若要购房者为未能成功办理贷款的全部风险“买单”明显有失公允。

05

划重点

履行期限“大幅缩短”的效力认定

某公司与杨某某商品房销售合同纠纷案

案情简介

2021年1月5日，某公司和杨某某签订商品房买卖合同，约定总成交金额为1844779元，除首付款外，杨某某拟向银行申请1291000元的按揭贷款，由杨某某与银行办理贷款手续，贷款由银行直接划给某公司，为杨某某应支付房款的一部分。杨某某应于2021年9月20日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。杨某某逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，应承担办理按揭贷款的违约责任（上述条款内容处有下划线）。

同日，某公司和杨某某签订了补充协议，约定杨某某在签订买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给某公司作为部分房价款。因杨某某原因导致某公司在上述期限内未收到款项的，杨某某应当于期限届满后3日内向某公司一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任（上述条款内容处无下划线或加粗）。

2021年12月10日，银行向某公司支付按揭贷款1106000元。某公司起诉认为杨某某逾期支付按揭贷款，要求支付违约金。

法院裁判

市一中法院二审认为，补充协议系某公司为案涉楼盘预先拟定，并提供给购房人签订的合同，属格式合同。补充协议的约定大幅缩短了杨某某应与银行签订按揭贷款合同的时间以及杨某某支付按揭贷款的期限，加重了杨某某的义务，应当认定为与杨某某有重大利害关系的条款。在此情况下，某公司应当采取合理的方式对该条款进行提示或者说明。但某公司对该部分内容未标注下划线予以提示，也未举证证明公司在签订补充协议时对该条款进行了说明，未尽到提示和说明义务。杨某某主张该条款不应成为合同内容，符合法律规定，应予支持，遂判决驳回某公司的违约金请求。

法官释法

提供格式条款的一方未采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案中，开发商通过补充协议提前了购房者按揭合同签订时间，大幅缩短了购房者按揭贷款的支付时间，该条款属“霸王条款”，客观上加重了杨某某的义务，不应作为合同内容。

06

划重点

房屋面积“缩水”的责任认定

林某与某公司商品房预售合同纠纷案

案情简介

2020年7月23日，林某与某公司签订商品房买卖合同，约定林某购买该公司开发房屋一套，建筑面积135.04㎡。合同约定在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定有差异的，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。合同补充协议约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。第七条4.如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化，或者完全因房屋检测部门的原因，导致合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积出现差异的，双方均不承担责任。

北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积预测算报告书》显示：涉案房屋建筑面积：135.04㎡。北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，显示：涉案房屋建筑面积：132.48㎡。

案涉房屋于2021年9月8日办理了权利人为林某的产权登记，产权登记的建筑面积为132.48㎡。

林某向重庆市北碚区人民法院起诉，请求判令重庆某置业公司向林某支付房屋面积差价36783元。

法院裁判

市一中法院二审认为，《合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。补充协议第七条第四款约定“双方均不承担责任”，不能成为重庆某置业公司免除合同责任的依据。首先，《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”该补充协议系某公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。对该协议第七条第四款，购房者认为，若房屋实测面积（产权登记面积）小于约定面积，则开发商应返还房屋差价。开发商则认为，只有当房屋预测面积与实测面积均小于约定面积时，其才需承担返还房屋差价的责任。法院认定在当事人对该条款存在不同解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，从权利义务对等原则出发，双方签订的合同约定了房屋面积“据实结算，多退少补”的原则，现案涉房屋产权登记的建筑面积少于约定面积，林某主张据实结算，由某公司退还房屋差价，应予支持，遂判决某公司退还林某购房款36783元。

法官释法

本案中，商品房买卖合同约定，房屋出现面积误差多退少补，后开发商提供的补充协议约定，因计算方法或标准等发生变化致房屋面积出现差异，双方无需担责。对前述格式条款的理解，购房者和开发商存在不同理解，则应以该约定为格式条款为由，作出不利于提供方的解释，即当房屋产权登记面积小于约定面积时，开发商仍应承担返还房屋价差的责任。

原标题：《案例发布｜市一中法院发布6起涉“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷案件典型案例》

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