高善文：房地产市场已超调，明年流动性风险有望改善

“对房地产市场的认知、讨论和判断，是决定对明年经济和市场走势判断的最关键因素。而当前从几乎所有角度看，房地产市场超调已是不争的事实。”12月6日，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2024年度投资策略会上表示。

高善文指出，“疤痕效应”是房地产市场超调的一大因素。前两年，地方政府、企业和普通住户在资产负债表方面存在不小损失，使得他们的风险承担意愿和能力下降，这既带来了股票市场的调整，也带来了房地产市场需求的快速下降。

“正常条件下，房地产的高周转模式可以应对需求骤降的情况。因为房企高周转模式主要是基于房企现金调整极其灵活，可以较好地应付市场环境、政策环境的变化。不过，由于高周转模式的内在脆弱性被引爆，导致房地产行业出现流动性风险。”高善文说。

“房地产行业流动性风险导致地产需求下滑被显著放大，一定程度上对股票市场、金融体系产生压力。”高善文进一步指出。

接下来，观察超调的房地产市场是否已经“触底”，高善文认为需要密切关注两大条件：一方面，是房地产行业的流动性危机是否被阻断，这方面直观指标便是房地产企业筹资性现金流能够停止“失血”并以正常的市场化条件恢复筹资性现金流。另一方面，是“疤痕效应”的消退，这方面需要居民逐步恢复对风险资产的持有意愿。

“第一个条件方面，乐观看明年上半年房地产流动性风险有望显著改善，在越来越有力度的政策支持下，相信房地产企业融资能恢复正常。但在第二个条件方面，虽然今年三季度以来‘疤痕效应’已经开始消退，但何时彻底消除还需要进一步观察。不过，尽管不排除后续会有反复，但方向上可以乐观一些。”高善文表示。

展望后市，高善文指出，市场参与者高度关注长期房地产市场的合理中枢，考虑到销售面积难以进行跨国比较，用房地产投资占整个GDP的比重这一指标替代房地产销售面积，作为房地产市场合理中枢更为恰当。

“中国长期房地产投资的中枢会在8%左右，至少不低于7%。”高善文说，2016年以后房地产投资占比稳中有降，2023年房地产投资占比仅略高于6%，2024年中国房地产投资占GDP的比重预计会跌破6%，可能会跌到5.5%至5.7%的水平。