北京二中院：五年来审结物业服务合同纠纷二审案1622件

11月28日，北京二中院联合北京市住房和城乡建设委员会召开物业纠纷新闻发布会，介绍物业服务合同纠纷案件情况。2018年1月至2023年6月，北京二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1622件，分别为2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年269件、2022年212件、2023年171件。上述案件中，调解、撤诉案件为161件，总体调撤率为9.93%。

北京二中院副院长廖春迎介绍，当前传统物业服务合同纠纷的诉求较为固定，绝大多数案件系物业服务人作为原告提起诉讼，向业主追索物业费、违约金等费用。一般情况下诉讼标的额在数千元至数万元之间，业主欠费时间则在数月到数年不等。

廖春迎指出，此类案件中，业主不交纳物业费的抗辩理由相对集中，主要包括在绿化、卫生、安全等方面的服务不达标。还有部分业主以不存在物业服务合同关系、未享受或者无需接受相关物业服务、诉讼请求已超过诉讼时效等为由进行抗辩。但由于举证能力不足，多数案件均一定程度地支持了物业服务人要求业主支付物业费的主张。如诉讼中业主通常提供自行拍摄的照片、视频等证据，想要证明物业服务存在瑕疵，但物业服务具有持续性、长期性的特点，业主提供的反映某一时点情况的证据证明力较弱，无法充分证明物业服务人的服务不达标。

针对物业服务合同纠纷类案件，廖春迎建议，开发商应规范选聘前期物业服务企业，避免业主对于前期物业合同的效力产生质疑。亦应严格履行房屋买卖合同，杜绝擅自改变公共区划，人为划定商品房区域和共有产权房区域等行为，以免业主以此为由拒交物业费。物业服务人应按照合同约定的服务标准，提升服务质量，了解满足业主需求，设立投诉反馈机制，及时回应业主诉求。完善公示制度，切实保障业主知情权；严格遵守物业管理条例，调价、公共基金启用等重大事项必须严格遵守程序。

此外，业主应当积极与物业服务人进行良性沟通，明确表达自身诉求和期待，并提出改进的意见建议。如遇物业服务人存在违法违规的行为，可向住建委等属地行政管理部门进行反映。小区与物业服务人矛盾不可调和时，可召开业主大会更换物业服务人，或者成立业主委员会对物业进行监督。属于法院受案范围的，应及时固定证据，向人民法院起诉。