公募REITs扩容增类提速：首批三单消费基础设施项目及首单保租房REITs获批

记者11月26日晚间获悉，沪深两市首批三单消费基础设施项目——华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂购物中心REIT”）、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润商业REIT”）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）正式获得证监会准予注册的批复。同时，保租房板块也添新秀。

业内人士表示，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值正得到广大投资者的关注与认可。新项目的落地将有助于盘活商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性。

首批消费类REITs获批，开启大类资产“新篇章”

作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。而伴随着此次三单项目的落地，REITs市场大类资产又开启了“新篇章”。

今年10月，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。距离文件发布仅一个多月时间，消费基础设施公募REITs项目就正式获批。业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。

“预计相关项目上市后，将进一步提升我国基础设施公募REITs的市场规模和市场流动性，标志着我国基础设施公募REITs市场建设又迈出坚实的一步。”瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊表示。

王煜昊分析称，首批三单消费基础设施REITs项目底层资产评估规模共计约130亿元。从区域分布来看，三单项目均位于商业资源聚集度较高、城市人口活跃的新一线城市，区位优势和增长潜力明显；从底层资产情况来看，三单项目底层资产多年来业绩表现较为稳健，依托合理的租户结构和成熟的会员体系形成了较为稳定的业绩增长基座。

据招募说明书，中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城2022年营业额超35亿元，2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高；华润商业REIT底层资产青岛万象城近3年来营业收入复合增长率达15%；华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城2020年至2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达14.6%和31.6%。市场人士分析，此类REITs项目的成功获批，对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用。

常态化供给加速，10单项目“排队待批”

除了三单消费基础设施REITs，当前市场正式获批的还有目前规模最大的保租房REITs——国君宽庭保租房REIT项目。

保租房是国家住房保障体系建设的重要一环，保租房REITs对回收资金、拉动保租房投资建设、扩大保障性租赁住房供给、针对性解决人才住房困难问题起到了积极作用。

公开资料显示，国君宽庭保租房REIT底层资产为上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的优质标准化保租房资产——江湾社区和光华社区。该底层资产合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米，截至9月30日出租率93%，已进入稳定运营阶段。

据记者初步统计，截至目前，全市场仍有约10单公募REITs项目“排队待批”。市场常态化发行的提速也意味着REITs一级市场将迎来更大供给，产品服务国家战略功能得到更大发挥。公开信息显示，上交所尚有多单消费基础设施REITs优质储备项目在进程中，物美集团消费REIT已在审核环节，百联集团和首创集团旗下主体也发布了相关进展公告。同时，中国建设银行近日亦发布公告称其申报的保租房REIT已获国家发改委正式受理。

市场扩容增类的同时，也迎来了更多投资机构的关注，REITs投资人与REITs原始权益人正在进行一场共赢的“双向奔赴”。据悉，近期多场REITs投资人座谈在上交所举办，与会投资人涵盖了FOF基金、银行理财、保险以及券商等各个类型。另外，已上市REITs也在不断拓宽与投资人交流的活动形式，邀请投资者走进原始权益人，深入调研REITs底层资产。

项目储备“丰厚”，市场想象空间巨大

扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉。优质资产项目涌现，也为未来“扩募”提供了更多可能性与想象空间。

如华润置地方面介绍，除首发资产青岛万象城外，未来华润置地还有大量优质商业项目可作为底层资产入池。记者获悉，截至今年6月末，华润置地旗下持有在营的购物中心67个，另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产管理规模超2000亿元，符合现行消费REITs发行标准的准资产还有约20个，且主要聚焦于一二线城市或省会等高能级城市，未来或将有机会启动扩募计划。

据华夏金茂购物中心REIT相关负责人介绍，中国金茂旗下具有充足的商业资产储备，后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下，为项目今后扩募提供了充足的想象空间。未来，随着众多高成长性的优质商业资产源源不断地注入华夏金茂购物中心REIT平台，叠加中国金茂强大的品牌优势、丰富的业务资源储备、成熟管理团队等优势，可充分保证金茂商业资产未来的增长空间。

王煜昊表示，消费是促进经济复苏和增长的重要引擎。消费基础设施REITs的推出不仅是底层资产类型的重大扩容，更体现出公募REITs促消费、保民生的重要使命。

中金公司表示，长远来看，中国REITs市场有可能形成新能源资产、交通运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面，而消费基础设施有望成为商业不动产大类中最具规模潜力的子板块。

（原题为《常态化供给加快 项目储备“丰厚”公募REITs扩容增类提速》）