普法巴士 | 法律护航进社区 和谐家园惠万家

在日常生活中，物业无小事，事事关民心。物业纠纷关涉民生问题，妥善化解物业纠纷至关重要。11月22日，房山法院长阳人民法庭马玉婷携手“京法巡回讲堂”“普法巴士”走进房山区拱辰街道智汇雅苑社区，以“和谐家园惠万家”为主题，为辖区居民讲授一堂精彩的普法课。

马玉婷从“什么是物业服务”“物业服务单位如何进驻小区的”开始进行讲解，进而解析物业服务企业应承担的服务义务；最后，就业主在物业服务关系中的权利义务进行了详细解读。

本次普法活动旨在提升业主权利意识，引导业主树立对物业公司的合理期待，对一些损害物业服务的行为予以警示，助力营造良好的社区环境。

房子长期空置

物业费可以不交或打折吗？

案情简介

王先生旅居国外，国内住房无人居住，长期空置。王先生以此为由拒绝支付物业费，在物业公司催缴后，仍不缴纳。物业公司将王先生起诉至法院，要求王先生支付欠付的物业费。

王先生认为房子长期无人居住，并没有享受物业服务，不应当缴纳物业费。

法院经审理认为，物业公司提供的物业服务是针对全体业主、整体区域，业主虽未实际居住，但物业公司仍对小区公共区域提供了物业服务，业主事实上享受了该服务。支付物业费是业主的法定义务，无论是否实际居住，在物业合同没有减免优惠的情况下，都应当按时缴纳物业费。

法官说法

《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

本案中，王先生虽然没有实际居住案涉房屋，但是物业公司依旧为小区公共区域即共有部分提供了物业服务，保证了小区的干净、整洁，绿化等得以维护。王先生不能以没有接受服务为由拒绝缴纳物业费。

房屋公共部位漏水

能否使用公共维修资金？

案情简介

林女士家的房顶经常漏水，一到雨季更加严重，这给住在顶层的林女士带来了很多烦恼。她认为，房顶属于公共区域，房顶应当由物业公司动用公共维修基金进行修缮。

物业公司以无法使用公共维修基金为由拒绝修缮。无奈之下，林女士将物业公司起诉至法院。

法院经审理认为，物业公司可以根据实际情况提出使用建议，但没有维修资金管理权。维修资金属于业主共有，一般由房地产行政主管部门代管或由业主委员会管理。动用维修资金需要经过法定程序，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定。确有必要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

法官说法

《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

本案中，林女士主张维修的房顶确属公共部位，对于该部分的维修应当由公共维修基金进行维修。但是，公共维修基金属于全体业主共同所有，而非物业公司。确有必要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

公共区域改建为停车场

谁可以要求恢复原状？

案情简介

肖先生平时喜欢在小区里散步，他发现小区里很多绿化带都被改建为停车场或者商业场地。肖先生认为，这不仅是对环境的破坏，还侵占了居民的活动区域，因此要求物业公司恢复原状。

物业公司称，改建决定是业主委员会作出的，无权恢复。

法院经审理认为，小区内的道路、绿化属于业主共有，物业公司对小区道路、绿化只有管理权，无使用决定权。改建决定是业委会作出的，委托物业公司代为实施。这种情况下，业主认为改建决定侵害自身合法权益的，可以行使撤销权，起诉业委会主体，要求撤销决定。如果是物业公司擅自更改的，可以向相关行政部门投诉，由业委会作为原告起诉物业公司要求恢复原状。

法官说法

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

同时，《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

本案中，物业公司无权把建筑区划的绿地改建成为停车场，但是作出该项改建决定是业主委员会，而非物业公司。因此，业主个人起诉物业公司恢复没有理由。

如果改建是由物业公司自作主张完成的，可以业主委员会的名义提起诉讼，要求物业公司恢复原状。

文字｜马玉婷

原标题：《普法巴士 | 法律护航进社区 和谐家园惠万家》

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