美凯龙：10月自营商场租金环比下滑1.59%，行业景气度仍需逐步恢复

11月7日晚间，美凯龙（601828.SH）发布未经审计的预估数据，10月，公司自有商场的合计合同租赁及管理费收入较上月环比下滑。其中，9月和10月自有商场的合计合同租赁及管理费收入分别为5.61亿元和5.52亿元，10月较上月下滑金额为889.16万元，下滑比例为1.59%。

美凯龙解释，本次合同租赁及管理费收入环比下滑的主要原因为国内经济面对需求收缩、供给冲击双重压力下，商场出租率出现阶段性短期下滑。

此外，美凯龙称，为了支持商户及家居建材行业的持续发展，同时提振商场出租率，实现为场内商户引流促进销售，公司计划商讨对符合条件的特定商场内特定商户给予限额内的租金及管理费优惠。

管理层认为，公司所处行业目前景气度仍需逐步恢复，租金优惠可能一定程度影响公司的投资性物业估值。但随着经济逐渐复苏，商场品类整体规划调整趋于完善，租金和出租率将逐渐恢复。公司已与投资性房地产评估师进行沟通，截至本公告日本次合同租赁及管理费收入环比下滑不会对采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生重大不利影响。

美凯龙表示，本次租金下滑不会影响公司的持续经营能力及长期发展；同时给出应对措施，聚焦做好家具、建材、电器大家居三大主营品类，强化核心能力，积极育商、招商、稳商、留商，推动主营品类出租率快速稳定提升；研究落实切实有效的优惠政策的同时，积极拓展新业态，着重围绕家装设计、时尚餐饮等方向快速推进，助力促进商场人流量从而提升消费成交额。

据美凯龙公布的三季度数据，截至9月30日，公司经营了89家自营商场；报告期内，公司无新开自营商场，关闭3家商场，位于江西南昌、湖北十堰、广东深圳，有2家商场由自营转为委管，位于湖北武汉、广东深圳；期内，公司有18家筹备中的自营商场（其中自有15家、租赁3家），计划建筑面积约287万平方米（最终以政府许可文件批准的建筑面积为准）。

截至9月底，美凯龙拥有278家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权51家特许经营家居建材项目，共包括457家家居建材店/产业街；筹备的委管商场中，有298个委管签约项目已取得土地使用权证/已获得地块。

今年前三季度，美凯龙已开业自营商场于报告期内取得营业收入53.69亿元，比上年同期减少16.4%，毛利率为72.3%，相比2022年同期毛利率减少2.1个百分点。

今年前三季度，美凯龙营业收入86.75亿元，同比下降17.25%%；归属于上市公司股东的净利润-5.61亿元，同比下降142.53%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3.35亿元，同比下降129.92%；经营活动产生的现金流量净额27.68亿元，同比下降30.37%。

对于归母净利润的下滑，美凯龙解释称，公司商场出租率同比阶段性下滑，同时公司对合格商户减免了部分租金及管理费，而房地产相关行业复苏缓慢导致公司委管业务及建造施工相关业务新增项目减少，存量项目推进放缓，综合导致公司营业收入同比下滑，相应的，投资性物业出现公允价值下降。同时，公司出于谨慎考虑，对整体资产的可回收性进行了更为谨慎的预估，并计提了相应的减值准备。此外，对个别项目，公司预估继续推进的回报率将低于预期，经相关部门评估后作出终止继续投入的决策，对于已投入成本作为沉没成本确认损失。

关于投资性房地产公允价值变动损失，美凯龙年初至本报告期末公允价值变动损失累计4.57亿元，同比增加损失5.57亿元，其中由于投资性房地产公允价值波动导致损失累计4.04亿元，同比增加损失5.11亿元。

资产减值准备方面，美凯龙年初至本报告期末对委管相关业务计提减值损失逾1.3亿元，对建造施工相关业务计提减值损失逾2.1亿元；公司出于谨慎考虑，对部分经营情况不佳的长期股权投资计提了减值准备约1.66亿元；此外，公司管理层于2023年第三季度对进口高端家具自营零售业务的未来经营方向进行调整，拟对现有存货进行批量清售，根据存货计划出售方案，本报告期公司对存货计提资产减值损失近1亿元。