先行者｜“张江十日”系列报道：率先试点产业用地新政

【编者按】自1992年起，从“张江高科技园区”到今天的“张江科学城”，从规划面积17平方公里，到如今的220平方公里，这片曾是农田与村庄的土地，已然成为“上海创新”的一面旗帜，“中国创新”的一个品牌。

九月，澎湃科技派出一路记者，驻扎张江科学城，历经十天的深入调查和采访，试图帮助公众厘清张江瞩目成绩单背后的底层逻辑：过去30年，张江做了什么？做对了什么？作为中国科技创新的“先行者”，又将在未来的国家战略中担当什么角色？

我们调研发现，“创新”是张江的底色。这是一种系统性、全生态的创新：人才政策、营商环境、审批制度、孵化服务、基础研究以及应用转化、产城融合……张江已是一座位于上海东南腹地，有着代表中国最强科技实力的产业集群，也有商场、学校、医院、体育场、博物馆的烟火之城。

张江十日，澎湃科技带你“看见”。

张江第四日。

澎湃科技记者来到上海李冰路576号张江创想园，与齐鲁制药创新药物研发中心常务副总经理朱屹东聊起公司未来在上海的布局，他打开投影，在一块硕大的屏幕上展示他们今年拿下的张江科学城里的两块地，“这将是未来齐鲁制药创新药物全球研发总部。”朱屹东说，张江最近出了一个全上海只有张江才有的新政策，可以给上述地块的具体规划带来更多便利。

漫步于张江科学城，楼厦如林，一派蓬勃气象。然而，其中的企业在高度竞争中崭露头角并非易事，比如，在有限的土地上要提升效率和产能，有时就足以让企业捉襟见肘。张江科学城最新出台的弹性用地科技创新与产业融合规划土地政策，对张江的企业无疑是个巨大利好。

一块好地就如同一个“家”，是企业安身立命的根基。朱屹东曾用两年时间为公司考察了许多用地，少则几周，多则几个月，每一块都需要经过详细评估，而评估过程中土地的情况、详细信息都需要与产业园区进行对接，张江科学城无一例外都对他们关心的问题做出解答，提供细致入微的服务。

终于，在2023年上半年，齐鲁制药定下了位于张江科学城范围内沔北路申江路的南北两块用地，用以建设其全球研发中心。今年夏天，又迎来了科创融合的规划土地新政策。

“很庆幸，我们最终选择的是张江。”朱屹东对澎湃科技说。

2023年7月27日，《关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》正式印发，这是上海市仅在张江科学城范围内试点的新政策。试点意见创设产业综合用地（M0）管理模式、创新存量产业用地用途转换路径、创立产业配套设施统筹设置方法、创建支持科技创新和产业融合发展的最新规划土地机制。说得更直白一些，这项新政策将鼓励研发功能与实体制造在同一地块融合，进一步促进土地开发强度提升，允许更加灵活的生活生产配套规划，解决企业在科技创新、突破发展过程中经常会遇到的最新问题。

“为服务企业，我们一直紧跟产业趋势，推进规划土地政策匹配甚至引导产业发展。”上海科创办规划建设环境管理处（城区协调处）吕贵雪在接受澎湃科技采访时说，“这次新政策的制定，从2023年5月7日市、区规划资源局、上海科创办成立工作专班正式启动，到7月27日尘埃落定，整个过程中，既要遵循相关规划土地政策，又要灵活处理企业的各类需求和难题。”

张江中区的火炬莲花科创园。图片来源：上海科创办

从“批量产品”到“自助餐”：新规三大亮点

据澎湃科技调研走访得知，近年来，张江科学城的项目日益呈现“产学研密切合作、高度融合”的特征，企业对研发、制造、服务等多种功能、多种性质的综合性产业用地需求尤为迫切。这项新政策的出台，恰好响应了企业发展的新需求，通过鼓励产业用地复合利用，优化规划调整机制，提高土地出让效率，节约项目落地时间成本，加速产业发展。

这项政策主要有三大亮点：首先，创新设置产业综合用地管理模式（M0），允许在研发与工业主导功能基础上，产业用地、仓储、公共服务配套设施等功能混合设置，满足产业功能弹性与土地管理要求的高效衔接。其次，政策简化了容积率提升的规划路径，鼓励企业提容增量，进一步增加产业空间，提高土地利用效率。此外，政策还允许企业统筹产业的生活配套，提供更灵活、高效的土地使用路径。

在原模式下，政府会提前将地块规划确定成工业或研发用地，并赋予容积率、高度等参数指标，相当于“批量产品”。现实情况是，随着后续项目落地，企业常常会提出新的需求，就需要调整规划，这一步不完成，后续工作就无法进行。新政策建立了新模式，控规用地性质采用“自助餐”的形式供给，项目可根据实际需求，定制用地功能，通过产业部门论证后，同步开展规划、土地、方案等工作，大大提高了推进效率。新出让土地成了“定制产品”。

然而，企业发展具有周期性，不同的发展阶段有不同的现实需求。比如生物医药等特定产业，企业原取得研发用地开展研发创新，药物研发成功，想在同一地块生产时，根据行业管理要求，需要在工业厂房内才能取得生产许可，企业想要调整用地性质、改变建筑属性，面临流程、成本等各种约束条件。这属于存量产业用地提质增效需求。如今，新政策解决了这一难题，《试点意见》明确：允许存量产业用地根据不同生产阶段的实际需求，在满足产业、环保、安全等要求下，将研发功能与实体制造在同一地块或同一建筑内实现使用转换。

容积率也是土地使用绕不开的话题，从节约土地的角度出发，整个上海都在积极推动“工业上楼”等提升土地效率的工作。这次的新政策允许产业用地3.0以下，采用便捷的容积率调整程序。

“这一改变将促进垂直工业园区的出现，在满足区域承载力的前提下，未来张江会朝着‘高度’继续发展，鼓励企业在原有的用地基础上进行扩建和升级改造，以满足发展的需求。”吕贵雪说。

此前，在张江科学城，已有多个项目提出想要转变用地性质、想要更高的容积率和高度。比如，位于张江机器人谷的一个项目，选址地块规划为工业用地（M1），容积率2.0，建筑高度40米。现在项目提出新需求：用地性质要变为研发，容积率要达到3.0，建筑高度80米。最终，张江科学城在调研整理十多个产业项目的规划土地需求之后，由市规划资源局牵头，经过多部门沟通、多轮研讨、数次现场调研，最终率先在张江科学城试点这一创新政策。

上海科创办规划建设环境管理处（城区协调处）吕贵雪（中）在开会讨论。图片来源：上海科创办

“螺蛳壳”里做好道场：统筹生活配套用地

“齐鲁制药一直的理念都是为员工提供好的居住环境，研发人员不仅需要技术支持，也需要灵感和创造力。” 对于用地中的生活配套，朱屹东这样评价道，集团高层也希望将齐鲁制药的园区建设为张江科学城的地标性建筑。

然而，看似简单的生活配套用地规划却一直是产业园区发展的难题，企业需要咖啡厅、便利店、篮球场等设施，但如何分配、占比多少等问题，在规划层面都有许多门道。

“土地是为产业提供发展的土壤，如果完全放开限制，可能会出现一些‘非产业化’现象，比如：企业可能使用科学城的研发生产用地，建造旅馆、会所等。这不符合产业用地姓‘产’的要求，我们不希望见到这类现象。”吕贵雪也向澎湃科技提到。

齐鲁制药目前选择了两个独立但南北相望的地块，从地理位置上看，两块用地被一条马路隔开，“原政策下，单个地块15%建筑可用于生活功能，两块土地的配套无政策支持，一般在各地块上分散建造，将会为员工的生活带来诸多不便，不利于企业内部管理，也会让园区的完整性受到影响。”朱屹东表示。

而这次用地规划新政为生活配套分配带来更灵活的选择，企业可申请将两块用地的生活配套放在一块用地内，只需要遵循总使用面积在15%以内的原则。

“为提升交通效率、增加商业活力，在‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念指导下，科学城单幅规划用地普遍不大。部分大型企业需要多块产业用地才能满足项目容量需求，多块产业用地联系要穿越马路，对企业来说不是很方便，但对地区的交通是有利的。生活配套统筹设置后，企业可以选择规划地下通道或者天桥来解决用地的连接问题。”吕贵雪解释道。

上海国际医学中心。图片来源：上海科创办

“在这片土壤，我们可以迸发出新的活力”

澎湃科技从齐鲁制药了解到，生物医药企业的选地需要注重诸多要素，周边环境需要保证高精密仪器运行，得要隔绝噪音。周边商业设施、住宿环境也是吸引人才的重要因素。同时，良好的研发氛围也十分重要。

“齐鲁制药选择张江科学城作为未来的全球研发中心，是因为上海在生物医药领域具备制高点和良好环境，张江科学城本身的迅速发展，和区域内生物医药企业的集聚，对我们来说都具有重要意义。”朱屹东告诉澎湃科技，“从吸引人才的角度来说，张江科学城的政策也提供了诸多利好。”

对于医药企业来说，用地政策意味着什么？

朱屹东认为，好的用地政策会吸引企业入驻，“当企业具备了研发能力的时候，可能是有时候需要一片土壤或 一个平台去集合优秀的人才、技术，我们有很好的员工，也有很好的研发体系，但是如果他们分散在不同的地方，效率就不高，但在张江科学城这片土壤，我们可以迸发出新的活力。”

多家入驻医药企业间的交流合作，也是朱屹东看重张江科学城的重要原因，“只需要下个楼就可以和相关医药企业进行交流，我们目前选的地块也是在两家生物医药企业之间，可以为研发提供好的氛围。”

此次新政策只是张江科学城近年诸多政策创新中的一例，张江科学城作为上海科创中心建设的核心承载区，其用地政策的不断创新不仅为科技企业提供了更好的发展环境，也反映了整个科学城的创新基础和能力，是科学城科技创新生态系统自我更新能力的又一力证。