郑州楼市观察丨房产投资梦幻灭，骨折价要不要出售？

2023年8月3日，郑州率先响应住建部精神，发布“郑15条”，成为全国首个全面实施“认房不认贷”的城市。

2023年9月中旬开始，郑州市再出政策大礼包：取消二环内限购、首付比例下调、真金白银补贴青年人才等楼市政策全面铺开。

郑州可以说是本轮房地产政策调整周期里出现频率相当高的城市之一。随着国庆8天超级黄金周的收官，频繁利好的政策消息起到作用了吗？在经历了近两年低谷期后，郑州房地产市场销售有没有反弹？

房地产中介花式促销降价销售

购买118平方米房屋直接送价值7万的负二层车位、十五套限时秒杀特价房、配套生活齐备……这是位于郑州市高新区西三环与三全路交汇处向南200米东原阅城的宣传语。

与之前郑州新开盘楼盘猛推大户型不一样，东原阅城主打两室一厅与小三居。

东原阅城的销售人员郑斌向《中国经济周刊》记者坦言，“7·21”大雨和疫情三年，曾让郑州楼市经历至暗时刻。

“这两年大家都不容易，尤其是郑州房价从2018年到达顶峰后持续下滑，郑州人购买的观念是买新不买旧，再加上之前开发商到处兴建新盘，因此郑州的房地产市场一向是新房好卖、二手房难卖。目前市场大户型对一般人来说，第一投资价值不高，很怕买了就亏；第二对于很多‘90’后家庭来说，买140平方米以上的房子来说压力太大了，因此我们的楼盘首付才32万元起步，均价12000元/平方米。”郑斌表示。

同样处于郑州西郊的中原华侨城也采取了力度很大的促销。

此前，为了吸引人才来郑州就业，郑州空港区曾推出对青年人才补贴6万元安家费的举措，中原华侨城的销售人员焦萍萍告诉《中国经济周刊》记者，只要具有郑州企业引进人才资格的，购房可以大优惠，“最近政策出台，我们马上跟进促销，而且力度很大，最高的可以当场减10万元，成交以后还送旅游，郑州目前的房地产市场价格其实入手很划算，首付也低了。”

“金九银十”也是中国婚嫁最繁忙的季节，很多售楼处都推出专门吸引新人的婚庆大礼包，最高价值超过12000元，礼物从厨电到床上用品、餐具等，还有的直接送红包。

贝壳研究院郑州分院数据显示，双节期间，郑州新房成交1147套，同比增长14.1%；二手房成交577套，同比增长29.1%。

国庆放假前郑州市房地产交易大厅

改善客群成为十一购房主力军，为了孩子看了20多套房

“整个国庆长假期间，我们全家的主题就是看房，打算趁着政策推出，再折腾一次。”李琰对《中国经济周刊》记者表示。

作为“85后”的李琰，其实并不缺房子。

她和先生都是独生子女，原本都在郑州东三环外单位附近各自有一套120平方米的大三居，但是因为郑州还是按居住区域实行就近入学的原则，为了让孩子上一个好的小学加上初中，他们卖了一套房子在金水区买了一套70平方米的学区房。

随着小儿子的出生，李琰明显感到现在的房子不够住了。

“三代，二孩，六口， 70平方米老破小的学区房，我的生活就像电视剧里那种鸡飞狗跳的家庭，尤其是每个周末一家从东区100多平方米的高层大房子又挤进现在一楼阴暗潮湿的70平方米老房子，心理落差太大了，弟弟每次都会哭闹说不想再睡上下铺。” 李琰说。

但是，因为郑州的教育资源非常集中，金水区优质小学初中集中，是郑州号称“双校区”的黄金区域，这里有文化路一小、纬二路小学、河南省实验中学，以及郑州七中、八中等郑州市顶级学校，尽管这里也是郑州市破旧老小区最多的区域之一，可是凭其优越的学区房位置在疫情三年照样是“价格坚挺”。

“郑州学区最卷的就是金水区，在2017年顶峰时刻，学区房曾经创下３万元/平方米，现在这里也是市场回暖后最受关注的地方，有的单个房源涨幅能达到10万元左右。”金水区中原地产的销售人员宋西海告诉记者。

李琰的购房计划是希望一步到位，置换一套130平方米的大三居，但是20多套房子看下来，她有点沮丧。

“这里的房源都是河南省人民银行家属区、河南省高级人民法院家属区，全都没有电梯没有绿化，房屋结构也很一般，价格一万四左右，甚至比郑州新开盘的新房都贵。”李琰说。

宋西海告诉《中国经济周刊》记者，像李琰这样的改善客群是目前郑州购房的主力军，“这样的客户往往在市区有一套或多套住宅，且收入稳定，他们出于改善置换需求，一般会将老房子出售，回笼现金后再选购改善住宅。我做了13年中介了，改善客群一般都有刚需，很少跑单，他们是2023年十一购房主力军。因为根据郑州市的政策，符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，自2023年8月3日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴，所以他们的购买意愿也比较强”。

在经历了纠结之后，李琰还是选择了一套140平方米的老家属房，“没有十全十美，河南是高考大省，教育资源太稀缺，在郑州如果不上好的小学初中，考高中就会被分流，趁着郑州取消了限购，赶快置换了再说。”李琰说。

贝壳研究院郑州分院数据显示，2023年上半年郑州主城区成交占比为62.3%，环比增加4.3%，郊县成交占比为37.7%，环比缩减4.3%；而从贝壳新房成交的面积段表现上看，105平方米以下的户型成交占比持续降低，125平方米以上的户型成交占比显著增加。总价段方面，200万元以内产品是需求主力，但其中除150万～200万元区间仍保持上涨势头外，90万～150万元区间均保持一定的下降趋势；200万元以上产品保持着持续上涨趋势。

金水区学区房

房产投资梦幻灭，骨折价要不要出售？

虽然数据显示125平方米以上的大户型受到青睐，但是多位受访者表示，十一期间郑州楼市虽已局部回温，但对比2017年至2020年，还谈不上火热。

在北京工作的张洋十一期间回到郑州的一个大任务就是卖房子，但却最终失望而归。

张洋于2018年顶峰时期在郑州市二七区买了一套房子，虽说是位于郑州西郊，但其实地理位置已经接近郑州市下属的荥阳市。“我当时就是头脑发热了，买了这套120平方米的房子，这个距离郑州绕城高速还有10多公里的偏僻楼盘太难出手了。现在这个楼盘还有新房在销售，比我买的时候单价便宜3000元。”

张洋算了一笔账，如果现在卖房就是骨折价，他花了156万元购房，又花了10万元进行装修，现在看房给出的最高价格是120万元，要亏40多万元。

“我终于想明白了，房产投资从来都是寻找‘接盘侠’的过程，如果没有人购买就没有二手房市场，就无法变现。”张洋表示。

宋西海告诉记者，之前返乡置业也是郑州房地产的一个特色，这些客户老家在河南，购房主要用于结婚或者投资，“目前对之前投资房地产的客户来说，肯定压力大，但是就像股市止损，要看个人情况。否则就是等待，只有随着郑州城市发展越来越好，郑州的房价才会回暖。”

据克而瑞研究中心统计，9月份，郑州商品住宅成交面积26万平方米，环比下降26%，同比下降30%。但是，从今年前三季度的数据来看，郑州商品住宅成交面积累计为433万平方米，比去年上涨9%。

建业集团的一位高管对记者表示，当前已经是郑州楼市政策最宽松的时候，真正有买房需求的观望客户可以出手，未来在11月、12月，郑州的房地产企业还会通过各种促销活动，提供更多的购房福利。但是，要想市场整体回暖，购房者的信心才是关键，相较于中部其他省会而言，郑州不仅需要给力的销售政策，更需要经济稳定，这样才能满足民众的心理预期，才能让市场逐渐回暖。

（应受访者要求，均为化名）

（原题：《郑州楼市观察|学区房吃香，有的区域“骨折价”》）