频频“困人”的电梯终于大修，推进为何如此周折？

电梯事故频发被报道后，上海嘉定中冶祥腾城市广场的电梯终于迎来大修。

据上海大调研·澎湃新闻此前报道，2023年1月至10月5日，上海市嘉定区消防救援支队收到该广场电梯故障15起，涉及2号楼的2部电梯、3号楼的1部电梯、5号楼的1部电梯。其中，10月发生故障至少4起，多为困人事件。

10月18日，澎湃新闻记者从电梯维保单位上海梯隆机电有限公司获悉，该广场2号楼靠近南翔地铁站1号站台的两部电梯已于当日开始重大维修，维保单位将安排两班维修人员进行，一部电梯需要三天维修时间，预计23日完成2部电梯整机调试，检验合格后便可投入使用，之后其他楼的电梯维修也将启动。

2号楼2台电梯购买配件清单 南翔镇 供图

超负荷的电梯

公开资料显示，中冶祥腾城市广场（佳通路31弄）是一个集商业、办公和居住于一体的城市综合体，系商住两用房，2012年交付。日常物业维护由上海安亦物业服务有限公司负责。

10月11日上午，中冶祥腾城市广场2号楼，11名“上班族”被困在电梯里，所幸消防人员救援及时，受困群众均安全转移。据澎湃新闻此前报道，涉事电梯今年以来至少出现过10次故障。

10月18日，维修工正在更换曳引钢丝绳 南翔镇供图

经过对2号楼电梯检查，10月16日，上海梯隆机电有限公司王姓经理和维保人员告知记者，广场电梯屡次困人的直接原因是运行过热触发电梯的热保护机制，该机制会自动切断电源避免损坏设备或引发安全事故，切断电源时，电梯会保持封闭静止不动，需要维保人员用电梯轿厢钥匙开启轿厢。

同时，由于电梯称重装置老化，电梯超载警报失灵，即电梯载重量超过限额时不会响起提示，这也导致电梯经常出现超载但仍运行的情况。据安亦物业经理王政介绍，2号楼两部电梯的称重装置已修复。

上海梯隆机电有限公司王姓经理表示，2号楼两部电梯已经通过重大维修施工申请，10月18日开始施工，10月23日完成2台电梯整机调试，进行自检，并请上海市特种设备监督检验技术研究院（简称特检院）进行检查，待特检院出具监督检验合格报告书之后，电梯便可投入使用，电梯维护公司将半个月进行一次检验。

为什么今年来屡屡触发热保护机制？王姓经理认为，硬件上的原因是电梯寿命已达11年，许多配件已经老化，本次重大维修要将老化受损的部件全部更换。

2号楼电梯正在维修中。

在王姓经理看来，该广场多部电梯使用频率远远超过普通电梯使用频率，其实际运行次数超出其设计的负荷是导致电梯故障的主要原因，“目前有一部电梯10年来运行次数达到360多万，将近400万次。”王姓经理通过电梯后台系统看到，有部电梯的运行次数日均近千次，超过该广场电梯设计的原始负荷。

据介绍，该广场2号楼共4部客梯，3号楼3部，5号楼4部客梯，没有货梯，居民、地铁站乘客、上班族、外卖、快递等都要使用，几乎24小时不停运行。由于是商住两用的综合体，楼栋内不止居民，还有一些单位、商户。

10月16日，记者看到，2号楼十层有部分房间疑似被改造成群租房，大量施工材料和建筑垃圾也要通过客梯运到楼下。而在5号楼，301的商户正在施工，施工垃圾都堆在楼道，施工人员回答是因为电梯停运导致垃圾不能运下去。

10月16日，5号楼大量建筑材料与垃圾堆积在楼道 澎湃新闻记者 李思洁 摄

当天，5号楼一居民对记者说，5号楼四部电梯只有一部观光电梯能运行，且该电梯仅在三楼（含三楼）以上运行。记者看到，5号楼电梯外墙多块玻璃缺损却一直没人来修理，有居民认为，电梯轿厢直接暴露在日晒雨淋的环境下会加速电梯部件的老化与损伤。

5号楼电梯外墙，可见多块玻璃缺损 澎湃新闻记者 李思洁 摄

18日，记者再次联系该居民，她表示通往三层以下的电梯已于17日下午恢复运行。

安亦物业经理王政表示，5号楼这部电梯暂时恢复运行，但还未进行重大维修，等2号楼两部电梯大修后，会再启动5号楼的电梯大修。

难以达成的业主大会决议

在此之前，该广场的多部涉事电梯曾停运整改。

10月16日，南翔镇城建中心副主任金如婷介绍，在“十一”长假前，南翔城建便对中冶祥腾城市广场的多部涉事电梯下达停运整改通知。

《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定，发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。由于此前中冶祥腾城市广场的业主大会和业委会的选举决议都未通过，因此由安亦物业代为报审。

据澎湃新闻此前报道，物业负责人表示，正常电梯五六年会中修或大修一次，但由于佳通路31弄一直没有成立业委会，导致电梯运营十余年都没有进行过大规模维修。目前，由安亦物业通过应急渠道报备，每个月支付一定电梯维保费用，待业委会成立后通过业委会出资进行电梯维修。

为何业主大会未能达成决议？参与人数不达标是原因之一。

根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

古猗园社区居委书记陈雷表示，今年7月，业主大会参与投票的人数不到业主总人数的三分之二，未形成有效决议，因此居委会决定再度召开业主大会。目前正处于招募业主大会会议筹备组成员的状态，已有业主自荐参与筹备，居委会将按照职能部门的指导，开展相关工作。

业主成员复杂也是业主大会难以筹办的原因。10月18日，2号楼10楼业主朱先生对记者说，楼房的使用用途模糊，到底是商业用房还是商住两用？朱先生认为，2、3、5号楼这三栋楼属于商用楼房，他购买房产时产权也标明是商业产权，但楼内出现大量办公与民用混居情况，甚至有部分业主将房屋交给中介再出租为住宅，导致商户办公环境很差，业主之间也经常产生矛盾。

为了尽快解决电梯问题，部分2号楼业主希望能建立楼栋“自我管理”体系，这也是为了进一步明确业主的权利，比如2号楼剩余维修资金有多少、楼房地下面积如何分摊等等，这些情况业主现在尚不明晰。不过，该方案是否可行，目前仍在寻求更多法律依据。

谁来承担电梯维修费用？律师这么说

业主大会未产生有效决议，那本次2号楼两部电梯维修，费用谁来承担？

有居民认为，电梯故障与物业日常管理和维护不到位有关，维修费用应该由物业承担，而不是动用维修资金。

据维保单位王姓经理所说，目前2号楼2部电梯维修的钱款由其公司暂为垫付，尚未动用业主的维修资金。

房屋发生紧急安全事件时，小区没有业委会，业主态度不统一，维修资金怎么用？

10月19日，上海大邦律师事务所律师丁金坤对澎湃新闻记者表示，根据《民法典》第二百八十一条，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。即《民法典》并未规定物业可以作为申请使用维修资金的主体。

然而根据建设部、财政部的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，在发生危及房屋安全等紧急情况下，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支，待部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。在本次事件中，电梯多次发生事故可以视作紧急情况，该部门规章规定物业单位可以申请使用维修资金。

在《民法典》与部门规章存在矛盾的情况下，启用维修资金十分困难。丁金坤告诉记者，目前较为可行的办法是由维保单位先垫付，待之后成立业主大会或者业委会申请维修基金来归还；如果业主大会或业委会不作为，维保单位可以要求受益人偿还。

丁金坤认为，维修基金的钱属于全体业主，在具体实践中，业主难以达成一致的、有效的表决，也会导致事件处理陷入僵局。如果妥善解决，还要继续探索好的办法。

电梯维修进展如何，上海大调研·澎湃新闻将持续关注。