博枫黄迎迎：中国长租市场的高峰还有很长时间

继2015年前后掀起第一波热潮之后，随着2023年国家租赁政策的进一步深化，长租公寓“第二春”或已到来。拥有8500亿美元管理规模的全球最大房地产投资机构之一博枫也在上海频繁加码长租公寓市场。“其实，从长租市场的背后可以看到时代的发展。”博枫大中华区房地产投资负责人黄迎迎在接受澎湃新闻记者采访时表示，与第一波追求规模不同，目前的长租公寓市场更注重运营和资产价值最大化。

社会发展下的居住样式多样化

自去年8月完成交割，上海五角场博邻酒店近日正好迎来了开业一周年的日子。而今年7月，项目的长租公寓部分——上海五角场博邻行政公寓也正式对外营业。这里原本是由富力与合景泰富联手打造的嘉誉云景项目，位于杨浦区新江湾城板块，包含办公、商业及酒店业态。经过博枫的打造，改建为酒店和长租公寓投入市场，由博枫旗下长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。

上海五角场博邻行政公寓

据悉，这栋长租公寓以studio（单间公寓）和一房为主，少量两居室，租金价格在每月1万元人民币以上，定位中高端。“很多人觉得，每月1万元以上的租金价格可能偏高，但是，社会经过那么多年的发展，我们发现这个定位很有市场。” 博邻位于新江湾板块，周边围绕着众多科创和新兴行业企业，这里的员工普遍收入较高，且有品质生活的追求。此外，项目临近复旦和同济，还会有一些海外留学生和外地前来读MBA的学生等。

事实上，做长租公寓要尽量贴合项目所在的市场。黄迎迎表示，上海有1000多万的外来人口，而绝大部分民宅户型偏大，对于单身或者有品质生活需求的人来说不喜欢合租，安全性和私密性比较差。而现在的社会发展，很多年轻人不局限于在一个地方长久生活，因此买房也不切实际，于是长租公寓就成为了最好的选择。

“放在过去，大家对于居住的第一个概念就是要买房。但是随着社会的发展，我们看到居住的样式已经越来越多元化。长租公寓又一次‘热’起来就顺理成章。”

运营是长租公寓的核心

根据世邦魏理世的数据显示，近一年，上海高端服务式长租公寓供应房源量达4888间，房源量增长高达34%。随着“商改租”政策的放开以及更多资管公司的参与，上海高端长租公寓产品规模持续拓展。面对市场的竞争，黄迎迎坦言，博枫的长处在运营和管理。

据了解，现在市场上做长租公寓，运营模式基本有两种。一种是开发商系，在拿地的时候，直接拿出其中一栋做长租，方式简单直接。但开发商的问题是运营管理。第二种是包租类型，类似于“二房东模式”。其中有些“二房东”在运营管理上较为专业，但问题是资金不够雄厚，于是“二房东们”会更加专注于短期利润，服务品质的投入方面就会比较省，因此“二房东”的产品普遍比较大众化。

上海五角场博邻行政公寓

而对于博枫来说，实力投入以重资产加持物业，自己做业主，加上运营的也是自己的品牌，就能够保证大家想法一致，给物业提供一个长期升值的目标。因此，博枫会站在一个长远的资产升值角度，加大投入于产品的质量和体验，不会太计较当期的收益率。

另外，虽然不是第一批进入中国市场的资管公司，但是在海外市场，博枫是投资长租公寓市场最早，也是最大的投资管理人之一。博枫在全球有7万多套的长租公寓，拥有众多投资、运营管理经验。

“我们看重的不是进入的先后，从来不想做‘第一人’，我们考虑的始终是市场的成熟度。特别是能否有政策上的推动，让我们判断商业模式的可行性，然后才会去考虑是否入场。去年，我们判断这个时机已然成熟。”黄迎迎分析道。

投资链尚未闭环

正是秉承着这样谨慎的态度，除了去年购入，今年全面开业的新江湾项目，就在8月，博枫又进行了租赁住宅项目的收购。该项目为静安区的聚源大厦，此前由朗诗寓运营，地上建筑面积约1.8万平方米，未来将提供约280套高品质租赁住宅，计划于2024年上半年入市，继续沿用“博邻blinq”品牌，定位中高端市场。

两年两次布局长租公寓市场，由此可见博枫对于整个市场的看好。黄迎迎坦言，受益于政府的规划和加强保障租赁住房的供应，未来的长租市场的供应会很大，也会更受到资本追逐。长租公寓作为以前地产行业中的一个小门类，将来会越变越主流。

整个长租市场投资链还未形成闭环

同时，未来长租公寓的运营表现也会分化。例如，上海超过1000万的外来人口是租赁住宅市场发展的主要驱动力，年轻一代购房门槛高，租赁需求庞大。保障型租房，绝大部分在外环外，这些区位会陷入拼价格的竞争。所以博枫的目标就是更加审慎的挑选项目，在更靠市中心的位置，并最大程度确保周围不会有新增供应为佳。与此同时，博枫也会提高运营的水平，在户型设计、服务能力以及管理租赁的能力上更上一层楼。

“我个人判断，整个长租市场的高峰还有相当长的时间。从投资角度来说，现在的市场还是在跑马圈地的时候，并没有领军的运营商出现。”黄迎迎做出这样的判断，“因为我们只看到了资本的进入，还未有一个市场性的项目做到成熟的退出。因此，整个长租市场投资链还未形成闭环，未来资本市场的发展还很可观。”