东门老街灾后艰难复业：有人损失百万，有人苦求赔偿

暴雨来袭，防护无力，通往地下商场无人看守的入口，变成灾难肆虐的帮凶，让雨水倒灌，淹没整个地下商城。

从9月8日算起，在经历了20天的抽水、抢修、维护后，暴雨后的柠檬街终于恢复营业。被迫摆地摊的商户们终于收拾好货物，回到了地下商城。

老街地下商场共有200多户商家，受“9·7特大暴雨”的影响，不少商家损失惨重——内衣内裤被雨水冲走，短袖衬衫5元甩卖，染色混色则直接丢弃，大型行李箱砍半抛售。

百货广场大厦负一楼的柠檬街商城（以下简称“柠檬街”）被公认为“灾区”，是受灾最严重的地区之一。而作为仓库出租的负二楼负三楼损失更为惨烈，10月4日还尚有积水，未完全清理干净。

老街地下商城被淹，凸显出国际顶流商圈背后的城市老化问题，也暴露出地下商城产权过度分散、物业管理混乱的沉疴。

文字 | 陈宝铮 程子怿 沈光萍

新媒体编辑 | 程子怿

指导老师 | 陈显玲

轮值主编 | 沈光萍

突袭：

暴雨带来的双重极限考验

受台风“海葵”减弱后环流和季风影响，深圳市9月7日晚至8日早晨普降极端特大暴雨，打破了深圳1952年有气象记录以来7项历史极值，其中5项出现在罗湖区。

位于罗湖区的深圳水库超过汛限水位，于8日00:15紧急泄洪，洪水借深圳河排至深圳湾入海口。老街地铁站附近的桂园路，紧邻深圳河支流布吉河，距离深圳河1km，是本次暴雨中影响较为严重的片区。

短时间的降水集中，再加上凌晨的紧急泄洪，罗湖经受双重极限考验：道路被淹、居民被困、停电停水、抢修遇到阻碍……

家住在桂园路的刘芳回忆水浸当晚，23点左右被邻居的敲门声吵醒后，她和老伴匆匆走下阁楼，才发现家里进水了。将米面转移到阁楼后，刘芳判断水不会再涨了，便不再理会。凌晨惊醒时，老两口下床一看，冰箱竟然浮了起来。刘芳赶忙拦住企图上前的老伴儿：“别管了别管了，命要紧命要紧！”

桂园街道与东门街道相连，老两口在马路对面的邮政大厦一楼租了个门面。此时，附近商家打来电话通知老两口——他们的早餐店进水了。一米五左右的刘芳比量了一下肩膀说：“那时候，水已经这么深了。”

8日中午，老两口才得空来店内看一眼。“一看就傻眼了，我的心都寒了。那真是，一夜之间打回旧社会。”刘芳苦笑了一下。锅碗瓢盆、冰箱、压面机…店内所有东西一律重置。

毗邻早餐铺的是一家西点烘焙店。店主方先生表示，他们已于15日复业。

监控显示，8日零点十分许，水已经漫到店内。店员下班前塞在门缝的抹布已然失去作用。凌晨快一点钟时，整个罗湖片区都断电了，监控画面也随之消失。方先生很是着急，但奈何住得远，只能来回切换APP，关注老街的最新动态。

凌晨两点，邻居给他发送了一条20秒左右的视频。视频画面中，消防车驶过建设路激起的水浪，把玻璃门的门锁打掉了。顿时，洪水“轰”地一声冲开玻璃门，店里的很多东西瞬间飘浮起来。

由于国贸站、老街站暂停服务，方先生只得在会展中心下车。在打车、坐公交样样不通的情况下，方先生扫了辆共享单车，一手握车把手，一手撑伞，骑行7.7公里到达地王大厦时，水位正没过他的小腿。

9日早上9点52分，趟水过河的方先生到达店铺时，水已经退去了。

推开玻璃门，方先生崩溃了。一楼地面遍布泥浆，包材散落满地。柜子倒的倒，歪的歪。木制的收银台经不住水的冲击，斜歪在方先生面前。台面上的收银机、iPad和工作手机都碎在地上，玻璃渣混着黄泥粘在瓷砖上，没有一处可落脚的地方。

一片狼藉的西点烘焙店后厨 受访者供图

10日，全店投入到清扫工作中，打扫、擦洗、消毒一样不落。烘焙店的大型设备较多，发酵箱、烤箱、冰箱等机器都要经过反复检查，才能确认是否需要更换。而更换设备，就意味着更长的等待。

“损失了六七十万，我们店是这一排受灾最严重的”，方先生叹了口气，“影响是挺大的，周边的地下商场到现在都没通电。”

罗湖东门的地下商场众多，商铺密集，大多数货品和店面严重泡水。公开资料显示，柠檬街商城位于深圳地铁1号线老街站C出口，紧临地王大厦和东门商圈，是东门老街地标之一。

如今，墙壁发霉、天花板塌落、异味未散…柠檬街商城已经成为此次暴雨中东门地下商城严重水浸地区之一。

灾后：

没有保障的一地残局

“当时淹到这个位置，”张丽用手比划了一下水位，大约离地二三十公分，“最下面一排柜子里的东西都泡坏了，大概损失了十几万。”张丽在柠檬街经营了十多年，这还是第一次遇到地下商城被淹的情况。

东门老街被淹一周后，受灾严重的柠檬街才刚刚完成抽水工作，仅允许商户进入地下收拾店铺。

此时的柠檬街不复往日的热闹，商铺大多大门紧闭，冷清中只有发电机的嗡鸣声和装修店铺的声音。地下商城还没恢复新风系统和空调，被水渗透泡烂的天花板张着黑黢黢的洞口，通道里充斥着一股霉味和刺鼻的油漆味，还夹杂着雨后泥沙的腥味。

柠檬街被水泡烂的天花板 记者拍摄

因泡水严重，张丽丢弃了所有泡水货物。但也有不少商户为了尽快回血购置新货物，选择将被水泡过的商品清洗消毒，再拿到广场上低价贱卖。老程就是其中之一。

老程做行李箱批发生意，在柠檬街负三楼租了仓库用于堆放货物。据大部分商户说，水从负一楼的柠檬街直接灌进负三楼，摧毁了整栋大厦的电力设备，因此负三楼损失最大。“辛辛苦苦那么久被大水一次性收拾了。”老程没有仔细算，但起码亏了十万多。

不同于几块钱的内衣内裤，大多数消费者觉得行李箱易于清洗，也不接触皮肤，“买回去洗洗就能用”。被水泡过的箱子比较多，老程基本是亏钱卖出去的，但不至于血本无归。

同样在负三楼租了仓库的小钱却没有那么好运。天气渐凉后，小钱提前联系厂家订购了三车秋冬装堆放在仓库，与还没卖完的夏装一起被水淹了。五元一件的短袖，清仓处理，小钱卖了两万多。

但在这场暴雨中，小钱损失了一百万，现在还欠着银行两百多万的贷款，清仓入账不过是杯水车薪。他说：“做服装生意本来囤货就多，还损失了一些吃的、化妆品，很多钱是明面上看不出来的。”

“没有说法，更没有赔偿。”面对损失，大部分商家只能打碎了牙往肚里吞。

老程的十万，张丽的二十万，小钱的一百万……暴雨造成如此大规模的损失，谁来承担？

按正常的程序来说，商户向物业管理方交了租金，也交了管理费，那么物业管理方应为商户购买保险。

保险公司业务员谢先生介绍，如果商户购买了财产险，可以在灾后整理损失清单，向保险公司申请赔付，在双方都没有异议的情况下，最多两天就能完成。一般情况下，自然灾害导致的损失，免赔20%，也就是说十万元的损失，能赔付八万元。

但经过调查发现，许多商户都表示物业从始至终都没有给商户买过保险，商户也从未想过自己的店铺需要购买财产险保障财产安全。

据富德生命人寿保险公司客服介绍，东门老街的一家大约四十平方米的精品女装店，每年需要交两到三万的保险费。由此可见，商户每年在保险上的花销也不是一笔小数目。

柠檬街仍在清理中，尚未开放 记者拍摄

“联系物业管理处根本没人理，发信息不回，打电话也没人接。直到管理处的人把管理费的单子送过来，我们才第一次见到人。他们只催我们缴管理费，说其他的不归他们管。”灾后，商户们也曾多次向物业管理方讨要说法，但都得不到答复。

知情业主透露，负二三楼原本是公共停车场，是物业管理处私自改建仓库，把公共空间租给商户。负二、负三的仓库本就是违章建筑，无法进行投保，许多保险公司也没有针对地下空间的保险产品。

得不到物业管理方的答复，许多商户向东门街道办事处递交了材料，希望获得赔偿。

“业主肯定有交物业费给物业公司，双方有签约物业管理合同，那么就根据物业管理合同去起诉，街道办事处只负责调解。双方如果谈不拢，这也是没办法的事情。”东门街道办事处表示，赔偿和补贴不是他们的职责所在，他们只负责协调矛盾以及传达通知。目前，东门街道办事处已经上报受损商家的诉求。

“现在都是自己掏腰包重新装修的。”国庆临近，商场通知28号可以正常营业，张丽急急忙忙联系人定制新的柜台，“他们都在赶着28号必须营业。遭这么一淹，货都淹得差不多了，现在哪家不忙着搞搞货。”无法得到赔偿，张丽只能打起精神投入接下来的经营中。

9月26日，柠檬街商城的电力系统已经修复，大部分店铺也恢复了营业。但商户的损失由谁来负责，这仍是个疑问。

追问：

租户质疑物业未尽责任

有知情商家透露：“暴雨当晚，如果不是物业没有提前预防，百货广场大厦不至于停水停电这么久。”9月18日，因暴雨而抢修了10天的老街地铁站恢复运营时，A出口的八达商城早已正常营业，而C出口的柠檬街商城却依旧在清理中。

暴雨当晚，物业没有一个沙包，没有一个沙袋，通往柠檬街的10个入口无一人看守。23点，正在打麻将的物业员工被临时叫出去装沙袋——沙子还是物业向其他商户借来的。沙子用完了，就用桌椅板凳、瓷砖来挡水。根据商户提供的现场照片，大量未拆包装的瓷砖抵着木板，垒成一道防洪挡水板。

整个地下商城，除了老街地铁站A出口处放置了防淹挡板，记者未再看到任何抢险救灾器械。根据罗湖区东门街道2020年10月印发的《东门街道办事处防汛防旱防风应急预案》，当市气象台预报超强台风将登陆或严重影响辖区时，城区治理办（城管组）、公共事务中心应迅速组织抢险救灾物资与器材的供应。

没有沙袋、没有防淹挡板，简陋的防御根本无法阻挡暴雨的进攻。

物业所做的防洪措施 受访者供图

目睹现场的高层租户说：“是物业没有尽到管理责任，既没有提前准备沙袋，也没有通知商家预防，才导致了大家的损失。”

众人口中的“物业”，即深圳市兆邦基物业管理有限公司，下设百货广场大厦管理处。管理处工作人员明确表示，兆邦基负责百货大厦的物业管理工作。

电梯间内，可以看到物业张贴的通知：百货广场大厦负三楼高低压、供水、空调、电梯、消防等设备损坏非常严重，基本报废，物业公司正在抢修。

当记者问及柠檬街的物业管理情况时，管理处工作人员呵斥道：“柠檬街没有你们说的那么简单。”据工作人员所说，柠檬街有三个业主，金百隆、奥康德和兆邦基，三者之中，兆邦基的铺位占的是小头。

工作人员说：“金百隆和奥康德都有注册物业公司，有独立的工程师傅和管理人员，他们自己管自己的商户。我们只负责收物业费，代收水电费。”

针对此种说法，上述知情业主称：“那都是过去式了。奥康德早就卖给兆邦基了，兆邦基是大业主也是管理处，理应为我们负责。”停水停电半个月，这个月的管理费反而贵了200块钱，他怀疑兆邦基将抢修设备的费用转嫁到了业主身上。

10月1日，记者拨打了奥康德张贴在柠檬街的招商电话，询问柠檬街商铺出租和物业管理的相关事项。对方则回复，负一楼已经租满了，物业管理找兆邦基物业。

百货广场大厦的结构示意图 记者绘

百货广场大厦曾被称为“深圳最强烂尾商场”，近千个商铺上百个业主，中间几度易主，产权纠纷不断。2012年下半年，兆邦基和奥康德因“争地盘”爆发冲突。老业主透露：“谁是这里的物业，是要靠抢的。业主的权力还没有物业大！”不交钱，就停水停电。

相关资料显示，奥康德与兆邦基之间的确存在买卖关系，但并非绝对的“收购”，奥康德仍是柠檬街业主之一。

如果收取23元/m⊃2;管理费的兆邦基不负责柠檬街的物业，那么柠檬街的物业管理方是谁？

在高德地图APP上搜索“柠檬街”，会出现“金百隆柠檬街商城”的信息。市场监督管理局商事主体登记簿显示，金百隆的一般经营项目包括“按商场模式经营管理柠檬街商品市场与物业管理”。

9月27日的工作时间，金百隆的办公室关着灯，两把自行车锁将大门牢牢锁起，室内桌椅翻倒、摆放混乱，拨打电话无人接听。

反思：

困境下的东门老街

何处安放？

2021年，东门街道办事处公示了《东门商业步行街改造提升工程（一期）项目建议书》，东门老街将迎来一次全面的升级改造。该改造项目总投资估算约5.4亿元，建设总工期为29个月，建设范围包括大世界广场、太阳百货广场、深圳百货广场等建筑，改造内容包括电力及消防设施、地下管道等。

相关报道称，经过此次改造，东门老街将大变样，变身国际顶流商圈。

有着300多年历史的东门老街确实需要一次实实在在的升级改造。张丽曾透露，平时下大雨时，柠檬街的天花板就会漏水，十几年未曾得到解决。

同人一样，城市也会老化。简·雅各布斯在《美国大城市的生与死》一书中指出，城市老化是城市生命周期中不可避免的阶段，存在“点状老化-片状老化-区域老化-系统老化”的传导过程。

微观层面的点状老化，表现在社区机能上——社区机能随着时间而衰败，如果管理和维护不当，就会加速损耗，由此激化社区居民与物业的矛盾，造成物业管理费征收困难，陷入恶性循环。

2023年的一场暴雨将东门老街打回原形。暴雨后的东门老街，洗去国际顶流商圈的脂粉，显露出城市老化的颓态，街道办事处应急处理的疲态，物业管理混乱的惰态。困境下的东门老街，何处安放？

（文中出现人物均为化名）

原标题：《东门老街灾后艰难复业：有人损失百万，有人苦求赔偿》

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