二手房中介费下调，受益的又是谁？

2023年9月，北京链家下调了二手房中介费。据《北京日报》报道，调整后北京链家的房产经纪服务费的收费标准,将从原来的房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。北京链家此前的收费标准,是房屋成交总价的2.7%，包含2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。

此外，北京链家此次还将过去的“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”，不再像过去那样由购房者一方支付全部中介费，而是改为买卖双方共担，买房人和卖房人各支付房屋成交总价的1%。

中介存在的意义在于撮合潜在买卖双方，提高市场交易效率，增加房产的可流通性。由于住房产品的个性化，以及交易的低频特性，买卖并不容易达成。稍微了解经济学的都知道，税费能够“转嫁”，实际付费的人，并不一定是税费的最终承担者。那么二手房中介费，最终到底由谁承担呢？下调税费，受益的又是谁？

对这个问题的不同回答，是辨别房地产专业水准的试金石。多数人也许都会回答，这个问题很简单，由谁承担主要取决于二手房市场供求。如果是卖方市场，则主要由买方承担，反之则主要由卖方承担。可惜，这是一个对房地产问题想当然而得出的答案，实际上是将一般商品的供求规律强行套用在了房地产上。对于一般商品来说，供求关系决定了供求双方的税费转嫁能力，从而有不同的最终承担者。

但对于北京这类高房价城市的房地产而言，中介费的承担者则只有卖方一个。或者说，无论中介费如何涨跌，买方的实际支付额都是一样的，但卖方实际拿到的钱并不一样。比如说，在卖方付费的条件下，中介费在原基础上涨一倍，房价也不会因此进一步上涨，因为房价已经达到了买方承受能力的上限，转嫁也就无从谈起。甚至，对于北京市场这类高房价城市而言，建筑成本的涨跌，也是由卖方完全消化的。砖头涨价一倍，房价不会因此上涨。反之，砖头降价50%，房价也不会因此下降。

2023年7月24日，中共中央政治局会议指出，要“切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。在市场下行阶段，市场对交易税费的承受能力下降。下调二手房中介费，有利于降低交易成本、活跃市场，从而也有利于市场平稳。这是二手房中介费用下调的大背景。2023年5月8日，住建部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。降低交易税费，也是当前市场形势下的一种政策导向。

至于表面上中介费由谁支付，则是一种市场营销策略，并不改变费用的最终归属。在以前卖方市场的背景下，住房供不应求，中介费由买方支付，有利于获取房源。在目前买方市场下，将部分中介费由买方改由卖方承担，有利于获取客源、调动买方积极性。而在高端房市场，由卖方完全付佣，就是在以往也是很常见的。

（作者邹琳华为中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，纬房研究院首席专家）