融资、业绩回暖，国央企打响“第一枪”

去年11月，“第三支箭”射向了房地产行业，时隔半年，A股股权融资终于进入了主要推进窗口期。6月中旬招商蛇口重组申请获证监会注册生效，紧接着6月下旬，保利发展等四家房企集体公告，宣布收到证监会关于定向增发的同意注册批复。通过估算预计5家房企募集资金约284亿元。随着首批房企再融资的正式落地，“第三支箭”已取得主要进展，房企股权再融资逐渐打开新局面。

房企融资分化严重，国央企优势明显

众所周知，房地产行业的发展需要大量的资金支持，想要房地产企业长期发展必然需要源源不断的资金注入，但自2016年房企开启新一轮调控以来，房企新增融资随着大幅收紧。2020年8月，央行、银保监会等机构又针对房企提出三道红线的监管要求，房企降杠杆也因此按下了加速键，房企股权融资规模进一步下滑。据克而瑞研究中心数据显示，从2020年第二季度到2023年第一季度，房企融资总量下滑了68.2%。

房企融资总量情况 (单位：亿元)
数据来源：克而瑞研究中心

从企业性质分类来看，房企融资下滑主要受民企融资难拖累，而国央企在政策后并未受太大影响。今年以来，国企持续占优，而民企融资规模占比仍处低位。数据显示2023年前4月国央企的发债量为1148亿元，同比增长了5%，截至4月底，国央企融资规模占比已达到86%。而反观民企的发债量，仅为182亿，同比大幅下降48%。国央企与民企在融资规模上的差距进一步扩大。

不同性质房企发债情况
数据来源：克而瑞研究中心

在房地产存量时代里，国央企无论从融资量还是融资成本都较民企有明显的优势。从首批“第三支箭”落地获批的五家企业属性上看，也有三家来自于国央企。

总的来说，近年来的房企融资情况可以概括为融资难对国央企冲击有限，而在政策转向后，国央企成为了复苏的领军者。

国央企业绩探底回升

进入2023年，房企业绩也较此前出现了改善。今年一季度，在政策的推动下，部分房企业绩实现由负转正，就国央企而言，2022年年报仅11家实现了净利润正增长，而到2023年一季度有22家房企实现利润增长，如今年销售业绩TOP1的保利发展，今年一季度净利润实现了同比增长2.6%；排名TOP14的华发股份净利润增长6.91%。

盈利能力方面，一季度行业毛利率有所企稳，数据显示，2023年一季度房企整体毛利率为17.32%，其中国央企的毛利率为22.11%，相较于2022年年底的21.29%明显回升，而民企毛利率14.30%，较去年年底的15.27%却出现下滑，国央企增，而民企减，导致两者之间的差额进一步扩大。

从负债端看，如今国央企与民企现金短债表现分化明显。数据显示，今年一季度国央企现金短债比为1.5倍，而民企仅为0.7倍。现金短债方面优质房企的表现更优，招商蛇口今年一季度的现金短债比达2.20倍，保利发展2.19倍，华发股份2.04倍。

除此之外，国央企销售回款对营收的覆盖率也显著优于民企，2023年一季度国央企与民企销售回款对营收的覆盖度分别为170%和110%。而优质房企的表现依旧亮眼，招商蛇口的销售回款对营收覆盖度高达308.35%，保利发展达191.03%，华发股份达184.03%。

无论是盈利能力还是偿债能力，如今的国央企都优于民企。未来，在融资政策的放松下，资源也将逐步向这些优质房企靠拢。