“走后门”摇号购房？法院认定：协议无效，退款！ | 闵法拍案

原创 不钻空子的 上海闵行法院

为了规范楼市交易秩序，许多地方都出台了摇号等限购政策，部分资金充裕的购房者便想“走捷径”，找黄牛代办摇号。

本想通过“代摇”成功上岸，谁想到找来的黄牛却是个“坑”。最近，上海市闵行区人民法院就审理了一起因“走后门”摇号买房而引发的委托合同纠纷案件。

不走寻常路找黄牛代替摇号的行为是否有效？若无效，双方权利义务应当如何承担？本期闵法拍案为您一一道来。

2021年9月中旬，原告吴某一眼相中了某小区房产一处，无论从房型结构还是投资潜力来看，这套房都满足了吴某的所有预期，但是想买到这套房子并非易事。供不应求的地方，往往就有黄牛。正当吴某心急之时，被告钱某主动联系吴某，称其有内部关系，可帮吴某获得相应房产，并强调该小区竞争激烈，摇号入围比例低。双方经微信协商，吴某确定委托钱某代为摇取上述小区的目标房号，并向钱某支付55000元。

2021年9月20日，吴某向钱某提供的银行账户转账55000元。但是吴某担心这种“走后门”的委托合同会带来法律风险，于是决定签订名为借款，实为委托的合同。同日钱某向吴某出具“借条”一份，载明“今借到吴某人民币55000元（伍万伍仟元整），定于2021年10日30日之前归还，双方约定不要利息”。2021年10月3日，钱某告知吴某其意向房产已搞定。

但是事情的发展并不尽如人意，事后，钱某指使他人电话威胁吴某，要求加付额外服务费，严重干扰吴某及家人的正常生活。

诉

原告诉称：

其咨询开发商，得知该小区所有房产售卖不存在通过内部关系摇号收费之行为。吴某认为，双方虽然签订委托合同，但是委托事项实际不存在，委托合同无效。因此，吴某要求钱某归还55000元。

辩

被告辩称：

双方签订的合同虽名为借款，但实为委托合同。其已完成了吴某委托的事项，完成了合同规定的义务，合同有效，吴某需要支付对价。因此，钱某无需归还55000元。

闵行区人民法院经审查涉案事实和证据，围绕争议焦点做出了这样的认定和判决：

1

原、被告双方是何种民事法律关系？

本案中，原告吴某向被告钱某转账，尽管被告向原告出具了借条，但根据双方的微信聊天记录，原告向被告转账系委托被告代为摇号购得意向房屋的酬金，系委托关系，被告向原告出具借条系为保证原告摇号成功，并无借款的合意，因此本案应认定为委托合同关系。

2

原、被告双方的委托合同关系是否有效？

购房摇号是给予参与购房者公平的选房机会，现原、被告意通过非正当手段使原告取得高于其他选房摇号者的选房机会，损害了其他人的利益。其故双方的委托关系违背公序良俗，因此应认定为合同无效。

3

对于无效的委托合同，权利义务关系如何确定？

被确认为无效合同的，其效力自始无效，双方当事人的权利义务关系回归到合同订立前的原始状态，因无效合同产生的收益属于不当得利，需要返还。故被告在相关案件中表示的“因已完成委托购房服务，故无需退还委托服务费”，法院不予认可，被告应返还因合同产生的55000元收益。

摇号买房等政策的出台是为了缓解新房销售房源的不平衡，一定程度上对楼市供需关系起到调节作用，让购房市场更加公平透明，平等地保障了购房者合法选购的权益。

虽然法律认可亲属等经公证程序后代当事人摇号买房的行为，但委托他人走内部关系代为摇号明显违反了国家相关规定，扰乱了房地产市场交易秩序，且违背公序良俗、不受法律保护的委托合同也更易产生纠纷。本案中原告吴某正是抱着违规“走后门”的心思，才同钱某产生了金钱纠纷，并被迫通过诉讼手段解决。

合适的新房较为热门。新开楼盘矜贵，买房人心急求购。在此，闵法君想给大家以下提示：

TO

购房者

应增强遵守公序良俗和维护自身合法权益的意识，一方面，了解摇号购房的政策，明确心仪房子的购买流程，提前准备资料。另一方面，要警惕“代摇”“代购”等不良市场行为中的法律风险，通过合法、合理、合规渠道获取购房资格。

TO

房地产开发商和销售商

应重视政策，明晰原则，即不能炒作，同时加强资格审核。加强法律意识，加强内控与合规管理，杜绝购房程序中的暗箱操作，自觉维护公平透明的房地产市场秩序。

“你有张良计，我有过墙梯。”“代摇黄牛”、“婚姻黄牛”层出不穷，如此不但破坏了公序良俗，也扰乱了住房市场秩序。因此，依法依规对各类黄牛施以惩戒，让其“一处失信、寸步难行”，实乃题中应有之义。

同时，相关部门要主动作为，优化顶层设计，民政、公安、房管等部门尽快实现数据共享，并完善相关法律法规，提高违法成本，堵塞制度漏洞，实现信息的公开透明，让购房者能够清楚了解到心仪房屋的相关信息，让“代摇黄牛”和参与其中的投机者，在公开透明的信息共享机制面前，没有实施欺诈牟利的旁门可钻。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

孙若凡

闵行区人民法院

新虹桥法庭

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本期作者

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