住宅建设用地使用权如何续期？国务院尚未正式提出方案

买的房子建设用地使用权到期了,该怎么续期?还需不需要缴费?如何缴费?这些问题涉及到每一个老百姓的切身利益,一直都是全社会关注的焦点,尤其是眼下高昂的房价,更使得这件事牵动亿万百姓神经。

近日,民法典各分编草案提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。对于备受关注的住宅建设用地使用权期间届满续期问题,民法典物权编草案中并没有作出进一步明确,而是根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定作出了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

对此,全国人大常委会法工委主任沈春耀在作草案说明时作出的解释是,2016年11月,《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步作好衔接。

在常委会分组审议物权编草案时,多位与会人员认为,编纂民法典在我国法治建设进程中既具有开创性里程碑式意义,也十分具有挑战性。除了对现有的民事法律法规进行系统梳理整合之外,另外一个重要任务就是对当前老百姓关注、社会关切的焦点、热点、难点作出明确规定,从而为下一步各个专门法律的制定提供基本依据,发挥民法典作为民法上位法的作用。因此,建议在民法典分编编纂过程中,对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出明确规定。

“对于老百姓特别关心、和每个人的生活紧密关联的问题,立法不能绕着困难走,不能总是说国务院正在研究,如果有方案就立法。”在全国人大宪法和法律委员会副主任委员周光权看来,在立法讨论过程中,住宅建设用地使用权70年自动续期的问题是绕不开的,老百姓也始终会问。目前的草案还是有绕着困难走的味道。

“目前实践中出现的问题是,有的地方之前批出去的土地使用权也就是二三十年,这样一来,有的住宅建设用地使用权早已到期,这在广东、浙江已经是个问题,到现在还没有一个解决方案。”周光权认为,按照目前草案的规定,立法的很多工作就推给了国务院,“这不是一个好方案,最后会发现困难还在那里,而且立法没有往前推进、没有进展。类似这样的问题,立法必须要慎重研究而且要有表态”。

周光权建议,在法律中明确规定“70年到期以后,依照法律的有关规定对自动续期的费用予以减免”。“如果能依法予以减免,那老百姓就有了‘定心丸’。当然,有的不符合减免条件的,就不减免。”

“70年的土地租用期,有的很快就要到期了,目前物权法、城市房地产管理法、土地管理法对这件事情的规定是不一致的,立法必须要去回答的问题,回避不了。”冯忠华委员认为,“目前的草案给了大家两个信号,第一个是自动续期,第二个是费用的征缴或者免除由有关法律规定。这就会给大家印象就是一定要收费了,只是征缴还是免除的差别。这种政策取向还需要研究”。此外,他还建议解决这个问题必须要和当前正在研究的房地产税立法工作紧密结合起来。“如果这里作一个明确规定,对下一步房地产税立法工作也会有积极意义”。

全国人大宪法和法律委员会委员孙宪忠强调,关于建筑物区分所有权制度,不能从物权法的规定往后退。“我们国家土地所有权不是封建国家或者私有制国家所有权,是社会主义所有权,归根到底是人民的权利,现在收了一次钱,再收几次钱从社会主义法律思想上说不过去。目前草案后面又加上一句话‘关于收费问题有待国务院另行规定,关于是否减免再作规定’。物权法第一百四十九条是没有这句话的,现在加上这句话,那么问题就来了,会让人认为收费是应该的,至于怎么收、如何减免由国务院规定。这在逻辑上更不对。”

周敏委员也建议把草案中的“行政法规”删除。她的理由主要有两个:一是住宅建设用地使用权期间届满续期缴费的事情,直接关系到广大人民群众的切身利益,涉及的利益重大、影响面也很广,不应由行政法规来规定。二是应修改城市房地产管理法或者物权法,由这两部法律来规定住宅建设用地使用权续期的问题。

（原标题：住宅建设用地使用权如何续期）