普陀城市更新重点项目启幕|张斌：好的项目是一个催化剂

8月28日，“共‘普’鸿图”2023鸿寿坊办公启幕盛典举行，标志着鸿寿坊办公正式投入运营。普陀区副区长肖立表示，鸿寿坊将引领区域商务办公楼宇品质提升，打造楼宇经济新地标、城市更新新名片，期待鸿寿坊引进更多新经济产业业态，集聚高品质龙头企业，进一步扩大产业升级力度和总部经济优势，为普陀区高质量发展注入新的强劲动力，普陀区将持续优化产业生态和营商环境。

瑞安新天地行政总裁张斌在致辞中回顾了瑞安集团从上世纪90年代参与城市更新的历程，他表示，鸿寿坊是瑞安新天地从普陀区域的历史人文特色出发、聚焦周边产业和商业发展的需求和居民对美好生活的向往呈献的城市更新新作。这一留存沪西城市记忆打造有温度的城市空间样本，通过高品质空间、高标准硬件、全周期服务和对绿色可持续的坚持为企业提供优质的办公选择，以理想的附近为理念引入创新型商业品牌，呈现具有精致烟火气的商业体验，将重塑长寿路商办格局，助力苏河水岸经济发展带的产业升级、商业活力释放。

以开放和谦卑的姿态推动城市更新

从“城市会客厅”新天地到人气爆棚的蟠龙天地，瑞安集团是城市更新的模范生与先行者。

不同于以往大体量的代表性作品，鸿寿坊定位“小而美”。项目一方面保留了原来的里弄肌理、建筑特色，形成有精致烟火气的里弄商业，成为活力的源泉，源源不断地把不同的人群带过来；一方面打造两栋精品甲级办公楼（东塔、西塔），构成办公与商业组合。

张斌告诉记者，这种多功能复合、生活与工作相平衡的社区正是瑞安集团擅长的部分，在他看来，普陀区政府将这一城市更新重点项目交给瑞安集团打造，一方面源于集团20多年来深耕上海城市更新的经验，一方面这一项目尽管体量不大，却是综合性发展，而瑞安集团在多功能复合的活力社区打造方面拥有丰富经验。

该项目临近双轨交7/13号线长寿路站，周边环境复杂，老居民区、办公楼、牙防所及便民设施等，是“更新”的制约与挑战。被问及如何对冲这些不利因素，张斌表示，要做城市更新，就要用城市更新的方式，像手术刀一样的精雕细琢，然后找到方式与留存下来的在地文化、在地风貌、在地环境共存，开放和谦卑的姿态，对于城市更新来讲是非常重要的。

“一个好的项目它是一个催化剂”。在张斌看来，一个成功的项目，它带动的不只是自己的一亩三分地，而是会带动整个区域。旁边某一个牙防所，或者某一个机构、某一栋建筑，甚至说政府的相关部门，会去主动回应街区界面，根据人流、市场的变化进行升级。

张斌认为，催化剂这一角色是一个成功项目的重要特质，给它足够的时间，它会一步一步带动整个环境的提升。

城市更新不能用过去房地产的模式

“城市更新的方法和理念跟过去大拆大建、快速周转的房地产理念是不一样的。”

张斌认为，城市更新不能直接套用过去的房地产的模式。作为一个关心上海城市更新的从业者，他也对企业一哄而上投身到城市更新这个赛道可能带来的一些风险表示担心。

“城市更新是一个可持续的做法。一个建筑的生命周期排放的碳有70%在建成那一刻，所以建筑的使用寿命直接决定碳排放量，基于此城市更新使命之一是要找到延长建筑寿命的方法，如果没有找到的话，热热闹闹更新完造一批网红建筑，但是它只能活一个10年、20年，之后还是拆掉重建，这跟城市更新的初心和使命是背道而驰的。”

张斌表示，做城市更新项目是一个动态的过程，而非一时，随着鸿寿坊项目的推进，在周边的街道、政府的支持配合下，相信整块区域都会取得协同提升。

据了解，作为苏河水岸经济发展带的全新商办综合体，鸿寿坊凭借高品质的办公产品、以客为本的服务理念、创新商业业态的融合，目前已吸引来自科技、贸易、传媒等不同行业的头部企业入驻。未来，鸿寿坊将聚焦MCN新经济、商务商贸及科技等产业，吸纳具有影响力的企业总部，并联动南京西路、静安寺商圈的上下游产业链，形成产业集聚效应。

张斌透露，鸿寿坊商业将于9月28日正式开业，1.5万㎡的里弄商业沿袭了长寿路商圈原有特色，在海派里弄建筑与人本尺度中引入小而美、大不同的消费体验，构筑都市中独有的“精致烟火气”。

目前，鸿寿坊商业项目招商率已达95%，其中普陀首店共34家。最具代表性的美食生活方式品牌，是由瑞安新天地创新团队打造的FOODIE SOCIAL 3.0——鸿寿坊食集。在具有邻里人情味的空间中，集结着各地街头风味特色小店。为满足“跨世代共享”的消费需求，重点引入便民惠民生鲜店、生态农场精品体验店与中华老字号等22个美食品牌。鸿寿坊食集是瑞安新天地继上海新天地、瑞虹天地太阳宫“食集”之后，打造的第三个集地方特色餐饮、生鲜零售、主题活动为一体的多元复合型美食社交空间。

除此以外，鸿寿坊商业更包括在地文化品牌、“日咖夜酒、全日供应”、宠物和健身等多元融合业态，呈现一个具有城市烟火气与邻里温度感的高品质商业空间，并透过常变常新的主题街市活动助力在地文化，成为周边社区居民“附近”城市理想生活剧场与区域文化休闲消费的特色名片。