地块被拍70亿元，初代“微缩景观乐园”为何不行了？

文章来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：李梓杨。

近日，广州挂出了一块起拍总价高达63.9亿元，最高限制地价73.5亿元的地块。地块占地14.9万平，折合楼面价约4.69万/平。若成功出让，即便是按楼面底价来算，也可以跻身广州楼面价前十……而这块地块原来所属地就是荒废了14年之久的广州世界大观乐园。

国央企或接手荒废14年的广州世界大观乐园

1995年，“世界大观”在广州开业，深受广州市民欢迎，鼎盛时期每月平均客流量超过10万人，售票窗口甚至用麻袋装钱。其作为广州人尽皆知的游乐项目，是当时国内最大的主题公园之一，也是初代“微缩景观乐园”。不过，辉煌也就持续了10多年，2009年，广州世界大关乐园闭门歇业。

世界大观占地面积48万平方米，首期投资达6.8亿元。项目内汇集了100多个国家的建筑雕塑、地貌奇观和园林艺术，且大多以1：1比例还原。还有时代广场、巴黎歌剧院、古希腊剧场、阿拉伯剧场、英国剧场、日本剧场六大剧场。以及飞机舰船表演、综合游乐场、水上运动场、美国娱乐等四大游乐区，游乐和表演项目每天长达12小时，对外宣称“世界在这里狂欢”。

荒废14年的世界大观地块，最终被广州公共资源交易中心挂出了地块的出让信息。起拍总价高达63.9亿元，最高限制地价73.5亿元。该地块若最终靠摇号决出胜负，按溢价15%算，楼面价将去到5.4万/平。这个数字将超过世界大观隔壁的合景臻颐府，位列广州第四，在天河则仅次于员村地块。

空间秘探了解到，该地块目前已有5家国央企准备介入，包括有2家中字头央企。

世界大观地块周边牛奶厂的二手盘挂牌价以7-10万/平为主，在售项目也都是千万级豪宅，别墅更频频卖出10万+的成交价。这座曾经辉煌一时的中国初代“微缩景观乐园”，虽然闲置多年，但其园区绿化湖景仍难以复制。而从宗地总占地及总计容建面看，其总体容积率甚至不足1.0，未来或将改建成低密度豪宅。

与世界大观毗邻的是另一个航天航空主题的微缩景观乐园“航天奇观”。自2016年以来，“航天奇观”一直计划盘活出让商务用地。这两个荒废的广州初代微缩景观乐园，可谓是难兄难弟，不久的将来，或都将会被开发出住宅和商业楼盘。

盘点国内“微缩景观乐园”

对于世界大观这个地块而言，一片城市废墟似乎终于迎来了重生，也获得了价值重估的机会。但是对于“微缩景观乐园”而言，似乎意味着初代的探索落下帷幕。目前市场上，大部分微缩景观乐园实际都逐渐淡出了消费者的视野，也有部分微缩景观乐园依靠营销、活动创意留存游客……

/ 出道巅峰，一路下坡路

1995年10月18日，世界大观建成正式对外开放营业，其规模气势和市场反馈都在第一梯队。尽管，上个世纪的门票就高达90元，但丝毫不影响当时国人渴望进入景区、一探世界的热情。世界大观最热闹的时候，48万平方米的园区里摩肩接踵，月平均客流量超过10万人，门票月收入可以高达3000万元。

但实际上从营业的第二年起，世界大观面临着各种发展运营问题，整个乐园也就此开始走下坡路。1997年，世界大观就陷入债务泥潭，最终取消所有节目表演。2003到2004年期间，两次“发包”给想进入景区经营的管理公司“委托经营”收效也均不理想。2005年，债主要求将世界大观拍卖清偿债务，但之后两次流拍。2006年到2009年，世界大观更是发生了多起矛盾冲突纠纷。

债务危机、矛盾冲突，让这个广州旅游业“月亮工程”、一时风光无量的世界大观笼罩在阴霾之中。维持了14年，2009年4月，世界大观最终宣告暂停营业。

在此之后，世界大观虽然闭园，但仍开放给婚纱机构拍摄，园内出入最多的就是拍摄婚纱的新人和摄影队。另外，世界大观还将部分建筑对外出租给公司做办公室，当中包括有设计和科技公司，无人机生产公司“亿航”当时就在其中两栋楼。

与广州世界大观类似的还有成都世界乐园。作为成都最早，也是规模最大的游乐园，一度创下一年入园游客超过100万人次的纪录。然而，就是这样的盛况也只仅仅维持了9年。由于经营不善连年亏损，乐园游客量逐年减少，2003年5月5日，世界乐园宣布关门。2004年，成都纺专花9000万元买下了世界乐园。2007年9月，该校部分学生搬进乐园的“乌拉圭阳台”入住，从此，世界乐园摇身变成高校校区。

/ 承接城市形象功能

除了世界大观，国内还有许多“微缩景观乐园”，最为成功且出圈的可以说是深圳世界之窗。1994年6月18日，深圳世界之窗开业，打出“您给我一天，我给您一个世界”的标语。

深圳世界之窗占地48万平方米，由世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园、国际街八大区域构成，有按照比例建造的世界景点130多个，十大动感刺激的娱乐参与项目、大型广场艺术晚会、景点异国风情表演、主题文化节庆活动。2015年，亚太地区主题公园20强榜单中，深圳世界之窗以360万的游客量位列亚太地区主题公园第14位。

事实上，世界之窗的核心主题并不算有独一无二，都是微缩世界各地的标志性景观。仅仅在园区内复刻这些建筑、景观，创新成本是很低的。

世界之窗的持续运作得益于三方面，一是深圳本身相较于其他一二线城市，是一座旅游资源匮乏的城市，缺少鲜明的历史人文遗址、自然景观。在这个城市背景下，深圳最出圈的旅游景点，清一色是人造景点。与世界之窗类似的，还有锦绣中华·中国民俗文化村。世界之窗是微缩世界各地的景观，锦绣中华则是微缩国内多民族景观。再者就是娱乐主题乐园欢乐谷等等……

二是世界之窗以及锦绣中华都是华侨城开发的项目。华侨城作为央企，在市场化的开发过程中，还承担了一部分城市形象塑造的功能。

三则是世界之窗本身也在持续的努力、创新，通过娱乐互动项目、各类营销活动与宣传让园区保持一定的流量。

同样承担了一定城市形象功能的还有北京世界公园。世界公园是政府主导投资1．5亿元兴建的。公园1991年破土动工，建成了这座以“不出国门，周游世界”为意图的世界公园，并于1993年10月1日正式向游人开放。在北京世界公园，承接了许多国内、国际政治文化交流活动、会展。世界公园开业15年来共接待中外游客共约2000余万人次，公园接待外国副总理级别的来宾共计55批次。

/ 走“地产+文旅”的模式

各大开发商也发现，仅靠世界景观的微缩很难实现长期盈利，于是以“卖房子”为目的的开发很自然的诞生。通常开发商会将“微缩景观乐园”作为地产的配套项目，面向地产业主免费开发，普通游客付费游玩，在为地产增值的同时获得门票营收。

杭州天都城公园是一个典型的案例。天都城公园是一个依托天都城而生的微缩景观乐园。天都城则是由住宅楼、天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场等组成。这里有1:1还原的巴黎铁塔，整个项目秉承一致的法国风情。门票四五十元，持有天都城业主卡免费。

天都城是由浙江广厦投资、广厦天都城集团公司开发，是2000年杭州西湖博览会上签约的最大投资项目。项目总投资预计超过100亿元，占地面积7600余亩，开发周期已近20年，规划居住人口8－10万人。谁曾想到，这座规模10万人的巨大住宅区，在天都城修建前仅有3000人居住。

“微缩景观乐园”为何衰落

主题公园兴起于 1904 年，商人威廉·雷诺兹（William H. Reynolds）在纽约附近的科尼岛（Coney Island）出资修建了最早的主题公园“梦幻境”（Dreamland）。

它的成功和风靡，很大程度上得益于其中一个游乐设施——月亮公园（Luna Park）。在这里，仿建了几处微缩异国景观 ：威尼斯水景、15 世纪的纽伦堡和庞贝古城，运用光电和霓虹灯，营造出既身临其境又美轮美奂的效果。

这种娱乐方式在当时是新鲜的，它满足了人们对异国的好奇心理，通过模仿和复制，创造了一个源于本体又高于本体的幻境：一个仿真的威尼斯、一个比真实更迷人的威尼斯、一个可以操作和控制的威尼斯。

主题公园的兴起藏着微缩景观的影子，再后来，以“微缩景观”为主题的乐园逐渐风靡全球。微缩景观大众旅游是现代社会的一种特殊现象。新型交通工具的发明与应用大大缩短了出行时间，减小了空间的阻隔。而旅游的诱人之处之一，在于对社会性时间的否认——人们在旅游时，可以自由地安排和控制时间。这种对时间和空间进行重组的现代性特征，在微缩景观中得以集中体现。

在微缩景观中穿梭，人与景观尺寸比例差距的倒置，使游客仿佛变成能力无边的巨人。这种“坐地日行八万里”的快感和如同站在哈哈镜前个人控制力的虚幻放大，成为微缩景观的魅力所在。

中国导演贾樟柯的电影《世界》中有这样一段情节 ：身为世界公园保安的男主人公成太生带着刚来京务工的老乡到园内参观，他如数家珍般地介绍着：“这是法国的埃菲尔铁塔，这是英国的伦敦塔，那是美国的曼哈顿，那两个双子塔现在美国都已经没有了，可我们这里有……”

国内“微缩景观乐园”的诞生有着很强的时代印记，在特定的时代背景下，“微缩景观乐园”才得以进入游客的视野，并红极一时。国内“微缩景观乐园”的几乎都在上世纪90年代初开始投资建设，在1997年之后业绩开始下滑，再到2008年左右寸步难行。大部分“微缩景观乐园”的历史周期出奇一致。

“微缩景观乐园”兴衰和国内旅游业发展周期存在某种“契合”。改革开放之后，国内旅游业以接待入境旅游为主，这时候的旅游业扮演着很强的政治外交功能。在1997年之前，入境旅游与国内旅游并行发展。在这个时期，仅仅开放了港澳的出境游，更广大的世界还尚未向普通游客开放。国内“微缩景观乐园”这时候兴起，是抓住了“不出国门，一睹世界”的特殊时代心理特征。

1997年，政府正式允许旅行社行业开展出境旅游业务，旅游业被确定为国民经济新的增长点。在此之后，国人有条件的首选会亲自出境一睹真容，而不是在国内花高价看“复刻版”。“微缩景观乐园”的衰落有迹可循。

2009年国内旅游业进入了以国内旅游为主的发展阶段，新的消费时代到来。各类旅游产品丰富起来，消费者更愿意选择独特、原创的产品。再加上国际主题乐园的引进，市场竞争更加激烈，缺少核心竞争力的“微缩景观乐园”似乎很难在自由的市场竞争中找准位置。

除了特定时代背景下的现实原因，“微缩景观乐园”的根本问题还是出在自身。产品特征决定了这类景区的后劲不足。

“微缩景观乐园”的本质是让游客用较低的成本去置换一种替代性的“假景观”。当游客游览“真景观”的成本逐渐降低，再选择“微缩景观乐园”的性价比就非常低了。

因此，微缩景观乐园，通过复刻标志性景观的模式，缺乏景区自身的IP是根本原因。依靠这些“非原创”的世界共享IP，很难建立起主题乐园的壁垒和竞争优势。

即使深圳世界之窗通过各类活动和营销，打造了许多如啤酒节、音乐节等动态IP，但从客观来看，世界之窗的年营收也仅2亿，该景区还是承担了更多的研学、教育以及城市形象工作的作用，商业价值相对有限。

“国产迪士尼”探索新一代主题乐园未来

综合研判，“微缩景观乐园”最终会退出旅游市场的舞台，而新兴一代的主题乐园现在却是越来越受到关注和追捧。号称“国产迪士尼”的新一代主题乐园在这个暑期频频火出圈。淮安、西安、河南等地讲述着独属于中国的故事。被网友称为“更适合中国宝宝体质的游乐园”。在这些“国产迪士尼”中，虽然在许多方面还有提升的空间，但是新一代的国产主题乐园似乎已经初见雏形。

/ 中国IP的故事性表达

“微缩景观乐园”之所以不具备持续的竞争力，根本是因为缺乏景区的特色IP。今年爆火的淮安西游乐园、西安大唐不夜城以及河南的只有河南·戏剧幻城都有着鲜明的文化IP，并用故事性的表达传递着中国骄傲的世界级IP。

西游记是中国宝贵的世界级IP，西游主题乐园并不新鲜，但是尊重原作的故事性，将剧情有机的融入到娱乐项目中是少见的；西安大唐不夜城则稳稳抓住了十三朝古都的定位，重点突出了唐文化，在国内形成了独一无二的竞争优势；只有河南·戏剧幻城，在21座剧场里，复刻河南经历过的伤痕与荣誉，饥荒丰收和先祖的叮咛……

与其说迪士尼乐园是一家主题乐园，不如说是原创文化成果的输出载体。迪士尼背后的影视、文化内容是迪士尼乐园经久不衰的动能。传统的国产主题乐园之所以难以破圈，一定程度上在于走入了“先形式、后内容”的误区。

/ 沉浸体验与移情共鸣

说回西游主题的乐园，近十几年来，该类型的主题乐园就从未离开人们的视野。但是它们大多因为造型山寨、设施陈旧、脏乱差而被打上“粗制滥造”的标签。换而言之，感官上没有沉浸体验，情感上没有移情共鸣。

沉浸体验，是在IP的表达过程中，没有明显的割裂感。这对主题乐园的场景、演职人员的服装、道具、话术等提出了全面的要求。旅游中的移情共鸣，则是游客把自己置身于他者的位置之上，将自己幻变为意想中的对象，从而实现情感的转移和短暂的自我逃离。

在迪士尼的世界里，有着公主梦的女孩，切切实实在迪士尼做上了“公主”。江苏淮安的西游乐园，作为国内外首座以西游为主题的综合性主题公园，以西游记小说场景为建筑主体，有花果山、水帘洞等场景，让人仿佛是身临其境，置身于一个中国的神话世界。只有河南的剧场里，主角穿越与各种历史人物互动，也同样达到着这样的效果。

/ 主题公园的延伸 ：未来城市

1978 年，雷姆·库哈斯的著作《癫狂的纽约》问世，马德隆·弗里都普（Madelon Vriesendorp）为其插图。弗里森都普将曼哈顿描绘成一个剧场，每座楼宇都在其中扮演角色。在库哈斯看来，现代纽约整个城市就是初代主题乐园“梦幻境”的延续。

同样，拉斯维加斯则是“符号”的游乐场：遍布街头的商业广告和标牌，鳞次栉比的赌场、酒店，通过商业建筑和娱乐设施让人们以新的角度开始思考城市规划；迪拜则是拉斯维加斯的延续和无限放大。迪拜的世界岛由三百余个人工岛组成世界版图，不断刷新纪录的摩天大楼创造着阿拉伯的现代神话……

事实上，城市中的主题乐园受到城市感知形象的影响。也就是说，游客对城市的形象影响着主题乐园的设计，主题乐园的调性会逐渐与城市形象趋同或一致。

西安大唐不夜城是国内一个典型的案例。在这座历史与现代交融的城市，唐文化似乎已经成为西安的标签和城市形象。在大唐不夜城，武则天花车巡游，李太白对酒当歌，以城市演艺的形式演艺着主题乐园的故事，做到主题乐园与城市的相互成就。

综上，“微缩景观乐园”退出历史舞台，既是前车之鉴，也是大势所趋。新一代的国产主题乐园经过初代探索，已经拥有了更丰富的经验和现代化的管理水平，但离世界级的主题乐园还有很多路要去探索。期待新一代中国主题乐园能够更多的契合中华文化和现代旅游属性，将来有一天，比肩迪士尼，超越迪士尼。