物业管理“入不敷出”，来看嘉定这个小区是怎么做的

开篇词

怎样减少工地建设过程对周边居民的干扰？如何走出物业管理“入不敷出”的困境？怎样帮助抵御风险能力不足的小微企业加强自我保护、实现良性发展？这些问题普遍存在于相关领域中，引发着行业从业者们的深入思考。在近日举行的嘉定区庆祝中国共产党成立102周年大会上，3位主讲人的分享就由此展开。

在“领域党建”的引领下，他们创新思路、攻坚克难，生动回答“行业之问”，也为各领域破瓶颈、解难题提供了经验与启示。

为推动物业服务向高品质和多样化升级，南翔镇威廉公馆一期于去年成立“我嘉物业”党建工作站，集合居委、业委、物业“三驾马车”在此商事议事，不断将社会治理和服务重心向基层下移，提升居民获得感、幸福感、安全感。

去年底，威廉公馆一期在原先物业主动退出、业委会主任因搬家而辞职的情况下，依托“我嘉物业”党建工作站稳定业委会其他成员的军心，并在维持原先物业费的情况下引入“带资进组”的新物业公司，短时间内改善社区“老毛病”，获得业主们认可。

入不敷出的物业管理费

面临解散的业委会

清猗社区党总支书记、居委会主任归逸平算了一笔账：“假如将居民的物业费、停车费全部收齐，一年共77万元，要养活一家物业公司，却要超百万元的费用。”面对此缺口，原先的物业公司不堪重负，主动选择退出，小区管理缺失，居民怨声载道。

“面对这样的情况，我们决定选聘新的物业公司，但在过程中还有一段小插曲。”归逸平透露，原先的业委会主任因搬迁而选择主动辞职，听闻消息的其他业委会成员顶不住压力，也陆续选择退出。居委会了解到情况后，由班子成员一对一上门进行沟通。

新物业工作人员与居民在交流

“如果这一届业委会解散的话，再成立新的业委会还需要一段时间，要为居民找到合适的物业公司就更难了。”动之以情，晓之以理，在居委会班子成员的反复劝说下，业委会成员们选择坚持到任期结束。

除了居委会的上门劝说，还得益于小区内一些老党员的付出。当小区面临无物业管理的“空窗期”，小区的一名老党员主动承担起门岗保安的职责，为大家手动推开车辆限行杆。“党员的付出感动了每一位业委会成员，大家都想着要齐心协力把新的物业公司招进来，让居民恢复正常的生活。”威廉公馆一期业委会主任季昱说。

社区居民与物业的双向选择

位于南翔镇佳通路211弄的威廉公馆一期是一个体量较小的社区，在这个建筑面积1.8万平方米的小区内，只有2幢楼、192户居民。随着威廉公馆二期、三期龙头物业的进驻，是否可以直接将面积较小的威廉公馆一期也一同接手？

当物业工作人员实地察看小区后表示，尽管小区体量小，但根据物业公司管理标准，独立小区必须配备物业经理、保安、保洁等。这样考虑下来，居民的物业管理费至少要翻一番才能维持公司管理成本。

通过问卷调查后发现，比起追求高品质物业服务且要大幅提升物业管理费，业主们更倾向于维持2.8元/平方米的物业费不变。

为此，依托“我嘉物业”党建工作站，一场由社区“搭台”、各家物业公司“唱戏”的“路演”活动在威廉公馆一期展开。期间，小区居民可以向物业公司提出自己对于小区管理的想法，如果物业公司考察后对威廉公馆一期也有意向，就能将管理方案给到业委会，等待正式招标后进行投标。“让业主和物业公司直接接触，了解每家物业公司的基本情况，直到选到满意的物业公司。”归逸平说。

党建引领，促“三驾马车”并驾齐驱

经过竞标，上海奥林匹克物业管理有限公司成为威廉公馆一期的新物业公司。然而，一年30多万元的物业管理费缺口依然摆在大家面前。此时，“我嘉物业”党建工作站牵头，一手拉着物业、一手牵着业委会，双方开诚布公地进行协商，最终达成一致方案。

威廉公馆一期共有两个出入口，如果均设置保安，会大幅增加开支。对此，物业公司提出可以在其中一个出入口加装自动抬杠、人脸识别智能门禁等技防设施，“这些设备在节省管理成本同时也提高了小区的安全性。”上海奥林匹克物业管理有限公司经理谢雪梅表示。此外，还通过调整公共收益分配比例，进一步节约物业公司运营成本。

为了提升小区现状，业委会根据居民意见梳理出11项核心问题，如楼道大门门禁、门磁需检修更换，公共部位照明灯、应急灯需修复，小区2号楼倒返水问题等，经过协商讨论，上海奥林匹克物业管理有限公司同意免费修缮、改造。“既然大家同意我们提出取消南门门岗，为我们降低人力成本，那么我们也愿意带资进场，一起帮助大家改善小区环境。”谢雪梅说，威廉公馆一期本身“底子”很好，只是之前疏于管理。

今年三月，新物业正式入驻后，对楼道、地下车库等区域开展全面保洁，同时加强对非机动车停放、充电的管理。近期，物业还开展外墙脱落维修工作。“外墙存在脱落风险的问题有三四年了，但当时只有11%的业主同意交给原先的物业检查维修，现在新物业入住后，80%业主都同意了，可见业主们的信任。”归逸平说。

“2单元3楼的业主前两天说雨水管接头破裂，接到电话师傅立刻去修好了。”“4单元13楼的业主说空调外机的百叶窗有松动，这几天外墙维修就顺便帮他一起修了。”对于小区业主们的情况，谢雪梅如数家珍。

居住于此9年多的老业主曹惠琪感到小区焕然一新：“现在的新物业把小区管理得井井有条，物业经理小谢也很热情，有什么事情微信和她说一声就很快解决了。”

小区的基本问题得以妥善解决，接下来，威廉公馆一期将联合物业公司，打造更多儿童活动区域，推进儿童友好型社区建设。“未来，我们会继续用好‘我嘉物业’党建工作站，牵头带领业委会、物业公司，在相互扶持的过程中为小区居民提供更舒心的生活环境。”归逸平说。

截至目前，嘉定区累计建成“我嘉物业”党建工作站77个，通过强化基层党组织对社区物业服务管理工作的领导，推动物业管理行业高水平发展，满足群众不断增长的高品质物业服务需要。

撰稿：奚柔

摄像：徐宸逸

原标题：《物业管理“入不敷出”，来看嘉定这个小区是怎么做的》

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