机构：二季度上海商业地产市场净吸纳量回升，园区成热门收购标的

近日，多家商业地产机构发布二季度报告，数据显示，今年二季度上海商业地产市场稳步复苏，净吸纳量环比回升。

二季度办公楼净吸纳量回升

世邦魏理仕CBRE发布的报告显示，今年二季度上海办公楼净吸纳量约18.05万平方米，相较一季度有明显回升。从区域来看，火车站及徐汇滨江区域净吸纳量居前。

仲量联行的报告显示，二季度多数租户仍采取谨慎的租赁策略，部分选择缩小租赁面积，新竣工项目的总部性租赁需求起到支撑作用。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示：“新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积，特别是前滩、苏河湾等热门板块内的新竣工项目，以及提供租金激励政策及议价空间较大的项目。”

然而新增供应也推高了全市空置率。CBRE的报告显示，二季度由于新增供应量集中，推升全市空置率至18.7%，较去年年底上升1.2个百分点。

仲量联行的报告显示，成本节约型外迁和续租率上升，叠加未来供应放量的影响，二季度中央商务区租金环比下跌1.7%，众多业主调整租赁策略以保持现有入驻率水平。非中央商务区租金环比下跌2%，二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。同时，租户更偏好议价空间较大的项目，或提供激励政策的项目以平衡装修成本支出。

从需求角度看，CBRE的报告显示，上半年主力需求首位仍为金融机构（非银金融、证券、基金），以新设和升级需求为主，聚焦陆家嘴区域；专业服务业位居第二，其中咨询及律所占比较多，咨询行业中数据服务的相关需求为上半年新兴的活跃领域；TMT位居第三，以平台互联网、软件系统开发类的新租需求为主。

商务园区大宗交易金额已超去年全年

仲量联行的报告显示，2023年上半年成交总额365亿元，与去年上半年同比减少13.5%，整体交易量有所放缓。其中第二季度成交量为104亿元，较一季度放缓。在第二季度成交中，资产类主要集中在办公和公寓，其成交金额分别占43%和36%， 此外，产业园区成交金额占比为15%，商业占比5%。

其中，二季度成交的项目包括先声药业周浦产业园区；虹桥云启中心78、80号；松江天阳宿舍；合景泰富嘉定资产包等项目。其中启城投资与周大福成立的投资平台旗下针对生物医药产业园的投资平台Concora康达源以8.5亿元的价格收购先声药业周浦产业园区。

CBRE指出，交易标的资产类型愈发多元，以商务园区及长租公寓为代表的新经济地产投资吸引力不断提升，相关交易贡献上半年总交易金额逾半。延续上季度活跃态势，商务园区物业投资热度持续，内外资保险机构积极收购商务园区核心资产的同时，地产基金连续两个季度布局生物医药园区，推升上半年商务园区交易金额已超上年全年相关物业交易总额。

仲量联行的报告也显示，长租公寓在投资领域吸引力增大。此外除传统白领长租公寓外，蓝领宿舍作为新兴的重资产公寓类别也录得成交。根据仲量联行的报告，二季度，公寓类资产成交金额占比上升至36%，成交宗数占比26%。此外，2023年第二季度共收录3宗产业园区及2宗商业资产成交。

值得一提的是，从买家类别来看，仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎表示：内资资金在本季度依旧主导当前市场。相比而言，外资投资型买家继续保持谨慎态度。”