房租价格能靠政策限制住吗？

最近，一些一二线城市的房租暴涨不光在朋友圈刷屏，身边不少今年刚毕业的学生也向我抱怨房租太贵，留在大城市压力山大。虽然，每年毕业季一线城市的房租都会上涨，然而当我看了统计数据后才发现，此轮房租上涨之凶猛程度远非往年可比。以某一线城市为例，七月份房租同比涨幅高达10%至20%。到底谁该为房租不能承受之重负责？

房企是房租暴涨的元凶吗？

像任何公共事件一样，找到罪魁祸首永远都是第一要务。而这次板子打在了房企的身上。8月17日，北京市住建委会同公安、工商等多部门联合约谈包括自如、相寓、蛋壳等多家住房租赁企业负责人，明确要求不得收取高于市场水平的租金或哄抬租金争抢房源。8月19日，这些房企不但集体承诺不涨租金，而且拿出手中全部存量房源投向市场。各路专家和媒体也纷纷跟进，将房租上涨的原因归结为大量资本涌入租赁市场，以及房企之间相互勾连形成的“价格联盟”。一时间，房企站在了风口浪尖，似乎成为了人人喊打的过街老鼠。

诚然，在房屋限购的大环境下，这两年一线城市的住房租赁市场火爆异常。加之国家“租售并举”宏观政策的鼓励，地产商、中介机构、酒店企业和创业公司纷纷争夺长租公寓这块唐僧肉。据统计，2017年底北上广深等一线城市中从事长租公寓的房企品牌已超过300家。如同前两年共享单车和网约车行业一样，大量资本的注入使得住房租赁行业杀成一片红海。手握重金的自如、蛋壳、泊寓等迅猛扩张，在市场上疯狂收房。

既然这么多房企忙着跑马圈地，那么房东自然成了“被补贴”的香饽饽。皇帝的女儿不愁嫁，哪家出手阔绰，自然房子就给哪家。“高价”收来的房子自然不能亏本租出去，于是“奸商们”相视一笑，搞搞“默契配合”。在这关键时刻，政府又一次挺身而出，义正辞严地禁止“黑了心的奸商们”提高房租，绝不允许“收取高于市场水平的租金”，为弱势群体发声。

如果您是顺着上面这个逻辑想的，那么“且慢”，听我慢慢道来。

理解房租凶猛的“原罪”

需要提前声明一下，我不是腰里别着一大串钥匙的房叔或房嫂（虽然我觉得那样并没有什么不好），也不是任何一家房企的股东，甚至连他们的股票都没买过。我只是一名普通的高校青年教师。刚工作时也曾有过多次租房的“难忘”经历，从心底里理解每一位漂泊在外的年轻人的不易。然而若想理解这轮涨幅背后有何原因，需要的不是冲动式的吐槽，而是客观冷静的分析。

问题一：房租上涨是否是资本推动的结果？

我认为即使有资本推动的原因，也应该不是主因，具体理由有二：

第一，房企没有控制租金水平的能力。我国的房屋租赁领域长期以来以散户为主，缺乏具有垄断地位的房企。即使是像链家这样的老牌中介机构，在一线城市租房市场也只占一小部分。即使想操控市价，恐怕也是心有余而力不足。

有人也许会说，虽然一家房企难以垄断，那多家房企搞搞“价格联盟”是不是就有能力控制租金水平了呢？所谓“价格联盟”其实是不值一驳的，因为它必须满足一个前提：每一家企业提供的商品都是同质化的。这里的同质化是指商品在形式、质量、供应量、生产成本等各方面都必须差不多。只要商品不是同质化的，那么各家企业利润最大化的定价策略就会有差异，统一定价的“价格联盟”自然瓦解。当背叛“价格联盟”的好处大于坚守的好处，傻瓜才不背叛。2000年，中国家电行业搞过价格联盟，号称限制大幅度降价的“恶性竞争”。结果签订的协议墨迹未干，参加协议的厂家们便又重新跳水降价起来。

退一万步说，即便房企可以通过“价格联盟”抬高房租，但这也仅限于长租公寓领域。虽然该领域发展迅猛，但目前远非房屋租赁市场的主流，难以解释整体性房租上涨。

第二，理性的房企没有收取垄断利润的动力。房屋租赁市场是开放竞争的，并没有人为设置的行政垄断壁垒。在这样的市场环境下，即使真的形成个别垄断性房企，其理性选择也应该是凭借其规模优势压低租金（或在同等租金条件下提供更好的房屋或服务，其实也是变相的压低租金）以增强市场竞争力。

这并非企业家道德高尚，以改善社会福利为己任。原因只有一个，生产规模越大，单位生产成本就越低。在开放的市场中，只有这样做才能将那些没有规模优势的潜在竞争者挤出市场。这样的例子比比皆是，从19世纪标准石油公司一路降低煤油价格，到今天小米、华为等国内主流手机厂商不断刷新手机售价的底线，都证明了在开放的市场中企业巨头们不会傻到主动抬高价格以致吸引来各路英雄好汉与之竞争。相反，那些真正享受垄断利润的企业，往往存在于具有行政垄断壁垒的封闭市场中。

问题二：房租上涨到底该怪谁？

然而客观事实是房租确实大幅上涨了，而且也有很多房企为了拿到房子主动给房东加价。难道真的是传说中的“人傻钱多”？放心，这些企业比我们想得精明得多。毕竟人家是真金白银地往外掏自己（股东）的钱，每一分钱都不会乱花。那么，一栋月租金4000的房子，他们凭什么愿意加价到5000？

原因只有一个，那就是“预期”。换句话说，房企判断房租长期看涨，于是提前下手一签几年，中间差价自然落入房企腰包。那么看涨的依据呢？也很简单，“租售比”。所谓“租售比”就是用房子年租金除以房价的比值，俗话讲就是“靠租金多少年能回本”。按照国际通行的标准，一般是17至25年。而中国一线城市是多少呢？一般至少要在60年以上！这也是中国一线城市的普遍状况。有人说那是因为房价过高，然而崩盘论喊了多少年，我们除了看到节节攀升的房价和一道又一道限购令外，还看到了什么？

房价高不高要对比着看，有些专家和媒体不知道是真糊涂还是装糊涂，总拿着一线城市的房价与美国三线城市远郊的房价对比，以此论证中国房地产泡沫有多严重。真正客观的对标物应该是纽约、洛杉矶这些一线城市的核心区房价。

我查了一下曼哈顿的房价，普通公寓每平方米动辄二、三十万人民币绝非笑谈。有朋友可能会说，人家买的可是永久产权，而我们只有70年。这又是一个误解。所谓“永久产权”是建立在每年持续缴纳价格不菲的房产税基础上的，纽约州一般是1%至3%的总房价。如果不按时缴纳，那对不起，政府分分钟收回你的产权。也就是说，你掏钱买了房子，每年为了持有你自己的房子还要不停地交钱。

而中国呢？相当于除了房价外还一次性缴纳了70年房产税，而且《物权法》已经明确住宅到期自动续期，当然关于续期该交多少钱和怎么交这个关键问题，目前高层还没有形成共识。如果算上房产税，纽约的房价会更贵。所以中国一线城市的房价是否存在预想那么大的泡沫，这还真得暂时打个问号。顺便插一句，在中国政府执行货币宽松政策多年后，M2已超过GDP的两倍，房地产市场作为蓄水池对于稳定其他民生领域的CPI客观上贡献不小。

既然中国一线城市的房价并没有如预期崩盘，那么便不难得出结论：房租上涨在未来将是大概率事件。这也给了房企大把撒钱的底气。稍微有点经济学常识的朋友都知道，商品价格并不取决于商品本身的使用价值，而是由供需关系决定的。价格上升说明供不应求，于是刺激了供给；而价格下降则说明供大于求，但刺激了需求。只要看一眼北上广深每年持续增长的人口净流入量，便不难判断需求在持续增加。

然而，与此相对的是，这些一线城市却都在严控居住用地的供应，甚至提出建设用地“零增长”或“负增长”的目标。面粉的供应量少了，面包供应量自然也会减少。在供求双方一减一增的剪刀差下，一线城市的房价不坚挺才怪。

也许有人会说，政府已经承诺要加大公租房、廉租房的供给。然而，说是一回事，做又是另一回事。低廉的租金意味着政府需要投入大量补贴，加大供给就要加大公共财政投入力度，政府将背负巨额且持续的财政包袱，这对政府的决心和能力都是巨大考验。从目前来看，饼画得大，但真正吃得到的人少。名义上的租金再低，摇不到号或排不上队也是白搭。同时，由于与“严控一线城市人口”的目标冲突，相信地方政府也不会对此太积极。

问题三：为何偏偏今年房租暴涨？

供不应求导致一线城市房租年年都在涨，这没什么稀奇，也好理解。但问题是为什么偏偏今年房租暴涨，这才是我真正想说的。

前面说了，资本不是主因，那主因是什么呢？要回答这个问题，还得回到供求关系上找答案。可以回顾一下近两年发生了些什么？从2016年起，北京市政府开始大规模拆除群租房、城中村违法加建和工业大院，目前为止已经拆了1亿多平方米；2017年底又查封了成千上万套低端公寓；2018年正计划着再拆除4000万平方米。

对于这些未经政府许可、脱离政府监管而形成的、不符合政府规定程序和标准的住房，国际上有个专有学术名词，叫“非正规住房”，在一些国家也被称为“贫民窟”。顾名思义，住在里面的都是低收入人群。

前几年的畅销书《落脚城市》就是加拿大记者道格·桑德斯考察全球许多贫民窟的成果。书中提出一个新观点：贫民窟不是社会的毒疮，而是能够促成社会向上流动的助力器。贫民窟不是充满绝望的避难所，而是充满希望的落脚城市。所谓“落脚城市”就是帮助外来人口在城市中暂时落脚的地方，既是张开怀抱接纳这些异乡人的临时家园，也是他们通过个人奋斗在城市里扎根的人生踏板。

同样的，在最近很火的电影《后来的我们》中，井柏然饰演的林见清和周冬雨饰演的方小晓，就是曾租住在这些“非正规住房”中辛苦打拼的青年男女，他们是渴望通过个人努力改变现状的上进好青年。如果你去过蚁族社区，你会对高学历人口比例之高而感到印象深刻，他们很多都是刚毕业不久的大学生，充满活力与梦想。可以说，他们就是千千万万个林见清和方小晓，为城市带来了创造力与未来，是一座城市应该被珍视的财富，而不是避之唯恐不及的负担。

人都是理性的，特别是在掏自己的腰包时。打隔断的群租房纵使有万般不好，但有一点好，就是便宜，起码是一种选择。长期以来，绝大多数中国地方政府在公共住宅建设方面都是缺位的，而在推动三十多年隆隆烈烈的城市化进程中，这些非正规住房一直发挥着低收入人群的基本居住保障作用，弥补了政府缺位留下的市场空白，这个贡献不容抹杀。

然而现在中国城市面貌焕然一新了，一些人总觉得这些破破烂烂的房子有碍观瞻，与周边摩登现代的高楼大厦格格不入，官方话叫“影响市容”。于是大笔一挥，拆的拆，搬的搬，人哪儿来的回哪儿去。但房子拆了，原本住在里面的人总要找地方住。结果便是“一个唐家岭倒下去，千万个唐家岭站起来”。这当然不行，需要全拆，而且严格执法，顺带完成严控人口数量的任务。那么，拆的结果是什么呢？

可以简单算个数，1亿平方米的住宅是什么概念？除去30%的公摊、走道和卫生间等面积，如果按健康的人均居住面积20平方米算，足够350万人居住！考虑到一般非正规住宅居住密度会远比这个更高，保守估计可以容纳700万人！这意味着700万人要重新到市场中找房住，除了一部分人离开外，大部分人因为工作关系或收入关系还是会选择蜗居留下来。

一边是大量的拆，另一边公租房供给又跟不上，再好的政策也斗不过经济规律，房租暴涨也就不足为奇了。其实，这样的戏码并不陌生，就在两年前一大批黑车和外地牌被清理后，京城网约车价格便直线飙升，只是大家都太健忘了而已。

房租管制到底是“馅饼”还是“陷阱”？

面对房租凶猛和民意沸腾，政府使出了惯用的杀手锏——价格管制。这也是我最担心的。价格管制不是什么新鲜事物，各国政府面对价格暴涨时都会想到这一招。不是价格涨得快吗，那就下个行政命令，一律不许涨价，谁涨价就收拾谁。这个逻辑看上去清晰、简明、直中要害！然而真的有效吗？

英国经济学家哈耶克提出过一个概念 “非意图之后果”。有点拗口，其实就是指意料之外的后果。法国经济学家巴斯夏写过一篇著名文章，叫做《看得见的与看不见的》。他提出，优秀的政策制定者既要看到那些看得见的政策后果，也要看到那些看不见的政策后果；而糟糕的政策制定者往往只能看到那些看得见的。那么，下面就推演一下房租管制到底会产生哪些看得见和看不见的后果？

假设我是房东（或房企），一栋市价可以租6000元的房子，政府规定我只能租4000元。差价的2000元并没有进政府的口袋，只是通过一纸命令让我白白少收了2000元租金，这是净损失。于是，房租就真的不涨了，因为谁也不想往枪口上撞。这是房租管制政策看得见的后果。

然而人都是理性的，所谓理性就是收益越多越好，或者反过来说就是损失越少越好。既然政府不让我收这2000元租金，而我又要尽量挽回我的损失，那怎么办呢？以本人平均的智商水平，至少想到了四种方式。

首先，市价6000元的房子我只租4000元，必然应者云云。如果经济头脑不太灵光，我会选择通过非经济方式来弥补经济损失。比如：可以对租客提出各种苛刻的条件，纵容自己的偏好，只租给美女或帅哥，至少看着养眼。这无形中增加了租客找房的难度。商品的价值有多种表现形式，在自由市场经济条件下它更多地以金钱的方式表现；而当政府管制使得它的一部分价值无法以金钱方式表现时，这部分价值将会以其他方式表现，比如花更多的时间排队、找关系疏通门路、请客送礼等等。

其次，如果我稍微机灵一点儿，可以找个熟人来当二房东。我把房子4000租给他，他再以6000元转租出去，差价2000元一人一半。当然，这种做法也有风险，如果被抓到后果很严重。

再次，如果我头脑再活一点儿，我会选择修改租约合同的非价格条款或者捆绑策略。比如，原来提供家具的，对不起现在不提供了。如果租客嫌不方便，要提供也行，房租4000元，家具租金2000元。政府要求我最多租4000元，但可没规定我4000元出租的是什么样的房子，有无家具？彩电尺寸多大？什么牌子的马桶？……这些事无巨细的非价格条款，恐怕是想管也没精力管。

最后，如果真的能把非价格条款都限定住（当然实际中是不可能的），我还有一招。那就是找一个公司老板，跟他谈谈能不能把我的房子租给他的员工作为长期宿舍，租金4000元。老板肯定愿意啊，原来他付给员工每个月12000元工资，员工需要拿出6000元租房子；现在公司提供宿舍，工资减到6000元（包住）。对于员工来说是没有影响的，但老板却从中省了2000元。而作为房东，无论是以押金、维修金或者任何其他名目，我都可以从这2000元获得一部分补偿。

由此看来，耗费了大量行政成本的结果，只是徒增市场交易的成本而已，因为原来只需要我跟房客谈妥就好，无须卷入这么多无关的人。上述这些都是看不见的后果，不知道这些是相关政策的初衷么？

上述的论述并非我的原创，早在1974年，著名经济学家张五常教授就在其著名论文《一种价格管制的理论》中提出了这些观点，我只不过借用过来稍加演绎，方便大家理解罢了。

论文中张五常教授得出了一个重要的结论：价格管制必然会导致资源价值的耗散。换个不那么理论化的表述，即那2000元是因为房租管制政策而导致房屋租赁价值的损失。俗话说“上有政策，下有对策”，面对损失人们会努力去挽回（俗话叫“打政策擦边球”），而这种挽回必然需要消耗更多的资源（经济学上叫成本）。这就是为什么价格管制必然会导致市场交易成本增加的背后道理，最关键的是费了半天劲儿，价格管制还没有达到最初的政策目标。

大城市一般都面临着高房价、高房租的问题，因此房租管制的想法很早就有，在纽约、旧金山、香港这样的国际化大都市都曾经严格推行过。然而结果基本都是事与愿违。张五常是香港人，前面提到的那篇文章就是张教授研究当时香港房租管制政策实施效果的理论化成果。

黑格尔有句名言：“人类从历史上得到的唯一经验，就是人类从未从历史上得到任何经验”。对于前人的惨痛教训，后人往往非要亲自撞个头破血流才能牢记在心。不光是一线城市，就连香港近些年也在讨论是否应该重启房租管制。

香港科技大学雷鼎鸣教授曾专门写了篇文章《香港应否重设租务管制？》，大家不妨找来读读。我只把里面的主要结论列出来：（1）租金管制反而把租金推高；（2）租客找房子难度会增加；（3）二房东会出现；（4）房东与租客矛盾会增加。

真的不希望这些被历史验证了无数次的失败政策，在中国一线城市再被实验一次，要知道经济规律可没有什么国别之分！