不能只涨房租，还不给开发票

北京房租上涨事件如同黑箱，人们纷纷猜测其中的逻辑。但在信息不对称的前提下，相较于盲人摸象般的解释，如何应对是更加关键的。大城市房租飙升，不只是经济问题，更是社会问题。租户如何在现有的城市环境中生活下去是最急迫的。因此，本文试图从租户权益的保障过程来理解既成事实，提出应对要点。

就政府规制而言，租房市场最大的问题是不透明。

租房市场的真正问题不在于市场化，而在于它还不是一个真正的市场，缺乏基本的信息公开。在基本信息不确定的前提下，各种解释只能是猜测。比如有从供给侧解释，拆违影响了租房供给。官方媒体数据北京2017年一年的拆违面积将近6000万平方米。

然而这些信息并不会通告这些拆违中有多少平方米用于居住，实际影响了多少租户。而北京包括散租公寓在内，一共有多少房源，更没有官方数据可考。从需求侧来看，数据显示2017年北京的常住人口有所减少。但对于租赁市场而言，租户总量是增加还是减少，同样没有官方数据说明。目前已有的数据来源均为企业数据发布，其中立性和准确性有待确认。

在租房市场供给和需求都不明确的前提下，当务之急应该去搭建规范透明的交易平台，而不是价格管制。以房产市场为例，正是在房地产交易中心成立之后，供给、需求以及成交量这些基本信息才得以确认。如果说房屋是具有社会属性的商品，其买卖和租赁需要政府规制的话，那么这种规制应该表现在交易平台的搭建，使更透明的交易达成更合理的价格，而非预先进行价格管制。上海已经于2018年3月份出台《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》，明确规定租房也需要网上签约备案，房地产交易中心开设租房业务受理窗口。信息透明是诊断市场的前提。

就供给侧而言，增加房源供给，市场与政府租赁机构需协力。

住房租赁市场化，发展租房机构是大势所趋，这其中既包括民办租赁机构，也包括官办租赁机构。此次长租公寓企业成为众矢之的，只能说是可见的靶子，并不一定是根本原因。在租房领域，坏房东的故事屡见不鲜，但这些拥有平庸之恶的无数自然人显然不如屈指可数的企业品牌显眼，诟病资本也是最容易的政治正确。有限的信息显示，长租公寓在中国只占住房租赁市场的3%左右，还不足以影响整个市场价格。而北美及欧洲的发达经济体中，租赁机构的供给占比约为半数。国务院在2016年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出大力发展住房租赁企业。当舆论对长租公寓同仇敌忾的同时，需要知道长租公寓正是租赁市场的未来。

长租公寓开合规租住的先河。如前文所说，租房最大的问题是市场不透明，而其原因则是以散户出租和地下二房东为主，已有的规制无法落实。个人租赁几乎不备案，个人与房东签订的所谓租赁合同大多不合规，只是个心里安慰。正是通过正规企业运作的长租公寓，整个长租领域的登记缴税才开始逐渐规范，并且有了合规交易的抓手。长租公寓作为第三方，向房东签订正规合同收储房源，向租户签订租赁合同，并提供发票和租赁证明。通过这种路径，最终使得个人租房能够使用合规的方式进行。

租赁机构合规供给房源，不仅需要市场处理，更需要政府出力。官方报道显示，为了应对北京房租上涨，北京市住房中介协会与相关长租公寓企业进行座谈，相关租赁企业表示拿出12万套房源，并承诺不涨房租。这12万套房源首先应该是透明合规的。在合规的基础上，官办租赁机构应该筹措更多房源，比如北京公租房和廉租房服务机构，以及各个有集体宿舍的单位。在需要增加供给时应身先士卒，政府相关的租赁机构应更积极地筹措房源并公开相关信息，切实落实已有的租房保障政策，应保尽保，减轻市场压力。

就需求侧而言，保护租户权益，是激活城市人力资本的关键。

落实租户权不仅对租户有益，同时也对市场和政府有益。在中国大城市谈租户权，很多时候会被认为理想主义，但在当前租房正在成为主流的背景下，这已经是迫切的现实问题。对于八零后的年轻人而言，靠父母支持在大城市买房子还有可能，所以在过去的十多年间人们愿意谈论物权法，谈论业主权利，觉得租房子是暂时的。但对于九零后而言，在大城市的租房已经成为一个普遍的，长期的问题。仅以2010年的人口普查和人口年鉴就可以计算出，上海在当年就已有860万租户，占总人口比例接近四成。

租户的权益有什么？最基本的就是索取发票的权利。租户作为租房消费者，索取发票是完全正当的。但为什么租户长久以来没有索取发票的习惯，这与租房市场的不透明不规范相关。房东不愿意开发票，即使愿意也没有地方给开发票。然而伴随此次房租上涨，机构租住增加，首先要做到的是租住合规，其底线就是至少能开发票。开了发票，房屋补贴和公积金付房租才有了基本的凭据。事实上，目前能留在北京等超大城市的年轻人，基本都有非常正规的工作。工作单位提供住房补贴以及公积金付房租也是政府大力倡导的，却因为租房不合规而没有发挥作用。如果这两条租房支持渠道能够打通，就能够缓解部分房租上涨所带来的支付压力。索取发票是一种市场权力，是租户权益的基础。租户权益还包括开具租房证明，获得社区医疗及学区等公共服务的权利，这正是租购同权问题。在目前的语境中，先从开发票这一基本的市场权利入手，后续的市民权利会因连带效应逐步发挥。

对于政府而言，只有落实租户权益，才能实现外来租户群体的市民化。超大城市在房租飙升的背景下没有及时跟进租户权益保护，则很有可能使得存量人才流失。在高房价产生的居住排斥面前，曾经的低租金加灰色租住提供了一个隐形吸纳机制。然而如今当房租飙升，但租户依然处于灰色地带，基本的居住权益都无法保障的境地，这或许就是压垮“人才”的最后一根稻草。在北上广等超大城市都有相似的积分落户政策，但由于曾经的租赁市场不规范，租户群体因为没有稳定的住房证明被排斥在市民化机制之外。在已有市民化机制已经存在的基础上，更应该通过规范租房市场，使得租户尽快纳入市民化的轨道。

对于市场而言，确保租户权益，才能促成一门长久的城市经济。在如今房地产商都开始去地产化，强调自己是“城市生活运营商的”语境下，租房市场自然是盘活房产存量的核心领域。与房产交易的一锤子买卖不同，租房市场则是以长期稳定的信任关系为基础。如果租赁机构恶意侵犯租户权益，必然导致租户的恶意报复，陷入“人民战争的汪洋大海”。相反，机构和租户互相明确权益，互相尊重和信任，则租房市场所激活的人力资本，要远远大于房租的经济效益。

就前景而言，在倡导透明租房市场的同时，应警惕过快的租房金融化。市场化和金融化是两个议题，要加以区分。市场化意味着尊重供需关系，形成价格机制，更有效地分配资源。然而金融化是另一个议题，金融逻辑强调投资预期，杠杆率汇报。如今对于长租公寓企业的批判，集中在其高价收储房源，发放房租贷款，这都是过快金融化的恶果，不能与市场化混为一谈。过快的金融化，不仅是对市场供需关系的损害，更是对社会关系的损害。P2P爆雷潮已经让中产阶层在职场上的积蓄蒙受损失，而租房如果过快金融化，租奴的出现无疑会动摇社会稳定的根基。因此对于租房金融化应该规制先行，审慎缓行。

最后做一下小结。在租金上涨和机构进场的既成事实面前，应尽快推动租赁市场的透明和规范。这意味着建立合规的租赁交易平台，及时公开租赁供需信息的急迫性和重要性。发挥政府和市场的租赁机构作用，双方合力增加租赁供给。落实租户基本的市场权利，从开发票做起，激活工作单位的房补制度和公积金缴房租制度，减轻租金压力。更进一步，要将租户纳入市民化轨道，逐步落实租户市民权利，促使租赁企业与租户建立稳定互信的社会关系。对于趋势的判断，要区分市场化与金融化，推动租房合规市场化，警惕租房过快金融化。简而言之，具体的人和人群才是城市的主体，只有政府和市场真正以社会为核心，社会才能够得到真正的发展。