央行主管媒体：长租公寓未来将占六成市场，涨价有资本推手

一线城市房租近期大幅上涨，将长租公寓行业推到风口浪尖。

公开数据显示，从2017年7月至2018年7月，北上广深等一线城市平均租金同比增长20%，涨幅最高的是深圳，同比增长29%。北京平均月租金最高，为每平方米92.33元，这意味着50㎡的小公寓月租金将接近5000元。当然，现实中这个价位基本都在五环外，而靠近市中心的房子，租金还会更高。《金融时报》记者了解到，一套位于海淀南路的老式两居，房屋面积仅56.7㎡，租金成交价却已高达每月1.1万元。

除了房价上涨、供求不均衡等因素导致的租价上涨之外，在资本支持下的各中介公司在收房中“跑马圈地”也是造成涨价的一个关键因素。有分析人士表示，在房屋租赁行业，品牌和房源会对租客的选择有较大的影响，行业头部效应会逐渐显现。链家旗下的长租公寓品牌自如表示，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据我国60%的租赁市场。

“资本寒冬”中大额融资频现

在房价高企的现状下，租房是大部分青年群体的选择。数据显示，84%的北京高校应届生毕业之后都会住进出租房内。就此，我国出台多项政策鼓励社会资本参与到住房租赁行业的发展，意在减轻年轻人的购房压力。

贝壳研究院和21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿人、北京租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上。据链家测算，去年全国有17万亿元的住宅成交额，只有1万亿元的租金总额。预计到了2030年，中国的租赁人口将达到3亿人，租金规模预计5万亿元。

在长租公寓企业看到机会的同时，资本也在蠢蠢欲动。2017年被认为是长租公寓行业发展的“风口”，据不完全统计，2017年有超过20家的企业完成融资，融资金额超过400亿元。蜂鸟屋统计数据显示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓等），总融资金融约为75.792亿元；集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。

上述企业中，大多是在2017年和2018年完成大额融资的。链家旗下的长租公寓品牌自如在今年1月16日获得40亿元A轮融资，领投方为华平投资、红杉资本中国基金和腾讯，这是迄今为止长租公寓行业获得的最大的单笔融资。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元的B+轮融资，近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS（资产担保证券）产品进行融资。此外，不少企业两年内密集完成了两轮甚至三轮融资，融资金额都在1亿元以上。

有投资人士称，和一些被“吹”起来的“伪需求”创业不同，租房市场是一个已经存在的“刚需”。在存量房时代，守住租赁市场的入口比赚钱更重要。先考虑占领市场，再考虑附加值盈利。“先‘上车’再说，光靠持有存量物业的增值也有得赚。”龙湖集团成都创新中心负责人胡大勇表示。

风投依然是主要融资渠道

看似前途无量的行业，在另外一些人看来，却并不是好做的买卖。

SOHO中国董事长潘石屹表示，长租公寓是亏本的买卖，“（长租公寓）一定会有银行贷款，按照银行的基准利率是4.9%，把款贷过来建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的。” 新城控股高级副总裁欧阳捷持同样的观点，他认为目前长租公寓没有很好的盈利模式。

到目前为止，尚未有长租公寓品牌宣布整体盈利，相反，根据《白皮书》统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%。分析人士认为，没有资金端的支持，租金收益难抵投资成本的现实状况很难让长租公寓走远、做大。

为了让长租公寓能得到更好的资金支持，4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的ABS产品，试点发行REITs（房地产信托投资基金）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。政策出台之后，各家银行也纷纷响应。据统计，目前已有建设银行、工商银行、中信银行、中国银行等多家金融机构进入长租公寓领域。

行业内部人士称，即使政策利好，但长租公寓类REITs等至今尚未在行业内真正落地。《白皮书》同样表示，REITs发展缺乏核心要素，根本原因是盈利阻力大，低租金回报率对投资者的吸引力不强，因此REITs的落地仍需时间。由于行业盈利模式的困境，虽然风险投资曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融资渠道。

破局亟待长效机制

8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。8月20日，10家中介公司宣布将手中12万套房源投放市场，并承诺房租不涨价。

分析人士认为，房租上涨的根本原因还在于供需矛盾。中原地产首席分析师张大伟表示，之前推动房租上涨的公寓企业如承诺不涨房租，那么相关企业抢占房源的步伐将放缓。但是这个承诺会不会落地，则需要看后续市场变化。

在贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领看来，租赁市场空间没有想象的那么大。杨现领补充道：“过去20年，开发商卖了1.4亿套房子，过去5年，过去10年，是加速增长的，越来越快，抛物线到顶点再下来。而租赁是线性增长，不会特别快，因为租赁的需求，收入不增加，市场就不会扩大，所以是缓慢的线性增长。”

张大伟曾公开表示，很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。一旦资金链断裂，留给市场的将是房东和承租人两伤的烂摊子。

当前的一盆冷水，或许能让资本和长租公寓企业都冷静下来。有投资人表示，归根到底，长租公寓的盈利能力还是来自精细运营、服务价值、用户黏性等，而不是只当一个赚赚差价的“二房东”。还是创业圈的那句老话，不要等到潮水退了，才意识到自己是在裸泳。

（原题：《存量房市场多家入局  长租公寓涨价背后的资本推手》）