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三亚已售明星盘半山半岛几千套房被查封，业主质疑开发商欺诈
近日，中国之声接到多位购房者的反映，他们在三亚市半山半岛及半岛蓝湾购买的2700多户房屋，突然遭法院查封，甚至部分房屋在销售前已经被抵押。
法院查封的房子为何又被销售？昔日的明星楼盘怎么就变成了今天的局面？
一套房四个法院轮流封
2700户房屋被不同法院执行查封，购房者突然不知道买下来的房子到底属于谁。
“我到现在都没搞清楚这是怎么回事。”
三亚市半山半岛项目及半岛蓝湾由三亚鹿回头旅游开发公司、新佳旅业开发有限公司、润丰公司共同开发，这三家公司隶属于中弘股份有限公司。其中，半山半岛项目一期自2007年便开始对外发售，至2018年，已经开发到第八期。远在青海的陈先生，从铺天盖地的广告中，得知这个项目：
项目五证齐全被查封，业主诉苦：一套房四个法院轮候
半山半岛项目住房总共5346套，其中大部分为预售房，购房者表示，半山半岛楼盘销售时五证齐全。
记者：您当时看这个预售许可证了吗？
购房者：看了。肯定是在有效期内，而且是马上就要过期。还问过他们这个这你过期了怎么办？他说过期了，我们自然会续的，而且装修这么豪华，我们一看就特别怕买不到这个房子，当时就上赶着就买了。
半山半岛的姊妹楼盘半岛蓝湾项目S区直接现房销售，售楼处提供“土地房屋登记卡”，也就是俗称的“大证”。
“整栋楼有房产证，他们在买卖的时候，它再分别去住建局去分户。就是整个这个楼有土地跟那个建筑都是合法的了，是允许销售的房子，老百姓才看它买这个房子。”
明星开发商、证照齐全，要么是即将交付的准现房、要么是现房，售楼人员承诺，办完手续后就可以办理网签，不少购房者现场办理了交款手续。
“他当时现场他说交服务费，他指定的一个公司的账面上，同时，又交给他公司一个十万块钱定金。这上市公司，（我想）全国性质的，将来公司一两百家了，它这样资金周转快。”
买房的时候看中的是开发商的知名度和楼盘的品质，却没想到买来了大麻烦。按半山半岛购房者提供的书面材料，2017年开始，分别有包括上海正禹新型门窗有限公司、中国农业银行三亚分行、浙江中泰创展企业管理有限公司、中国民生银行上海分行在内的债权人通过各地法院，对半山半岛及半岛蓝湾的房屋进行查封，涉及半山半岛1700多户房产，半岛蓝湾同时也有1000多户被查封。
每套房子的查封情况各不相同，一位姓杨的购房者告诉记者，她的房子被四个法院轮候查封。
“我这个房子第一个查封就是三亚城郊法院2017年的5月2日，我买房子2017年的10月27日，所以这个开发商的明知这个房屋已经查封，你说开发商不知道吗？不可能。还有一个2018年的4月8日，这是海南省高院的一个协助执行通知书。2018年的3月19日，北京市第三中级人民法院也是查封协助执行书。2018年的3月6日，上海第一中级人民法院。”
开发商债务高达500多亿，曾销售被查封房屋
记者查询公开资料发现，在各种收购及腾挪转移中，中弘集团的资金隐忧早已显现。根据中弘方面8月20日的发布的《未能清偿到期债务的公告》：截至今年8月9日，中弘逾期债务本息合计金额已达500多亿，全部为借款。被查封房产的业主们表示，如今再回想，开发商收款之后，一直找各种借口拖延网签备案，是不是早就设好了圈套。一直没有办理网签，买来的房子还作不作数？明明房子已经被法院查封，怎么能继续销售？
实际上，被查封的这些房屋，至今都没有在住建部门进行网签备案，业主们说，一直在催开发商：
“问过，他就说那个不着急：“没事，我们好多都没网签，一批一批来。” 就这样说，确实房本也是一批一批下来的，不是一起都下来的，陆续有人下来。再说主要是它这个楼盘太大了，而且确实是三亚的一张名片，所以说我们就都认为它不会出事。”
业主质疑开发商涉嫌恶意欺诈，政府是否把好关？
但是被查封的房产，开发商还是如常销售，业主们困惑，这样涉嫌恶意欺诈的行为，主管部门有没有监管责任？几年间售楼处络绎不绝，但少有网签备案，是否应主动监管？
“如果说他就是这个真的是查封了，我们肯定是不会买的。但是真的是不知道，没有在任何明显的地方看到查封的标识。第二，在所有的相关的信息的途径也得不到这样的信息。三亚市政府职能部门，比如说住建局，那么他要负责把好关的。你看到了有预售证，没有看到任何关于查封的文件证明以及网络信息，同时，大规模的宣传以及销售，这种情况下有谁会不相信。”
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，开发商取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证，同时，投入开发建设的资金达到要求的比例，即可申请办理商品房预售行政许可。但三亚住房与城乡建设局房产信息中心一位姓胡的工作人员对业主解释：预售许可证发放不受抵押的影响。开发商拿房子做抵押，并不影响它拿到预售证。
“抵押不是许可证的前置条件，法上没有规定说有什么有抵押不预售。你发的时候没有说一定强制要求，这不是前置条件。”
再以现房销售来说，三亚不动产交易中心综合科一位姓李的科长表示，一般购房人所依据的房屋所有权证，也就是俗称的“大证”，它的发放，也不受查封、抵押情况的限制。
李科长：证明这个房子已经办理了首次登记，就是符合规划，竣工验收了。具备首次登记条件，也办了首次登记。如果是有合同可以办理转移。
记者：他有这个证，我们也有合同了，是不是说我们就可以办理转移了？
李科长：这个的话有权利限制。一是没查封，二是没抵押。
记者：那这个查封和抵押，在我们看到这个证和我们签合同到备案的过程中，我们老百姓是没有办法知道的。
李科长：你不知情并不代表他（申请）的权利不存在。
这位李科长还表示，房产在不同时期被法院查封，只在国土及住建系统内进行登记，购房人不主动查询，是无法得知相应情况的。就目前半山半岛及半岛蓝湾的部分购房者的遭遇来说，即使在签订合同前查询到房屋没有抵押查封的情况，也很有可能在签订合同到网签备案这段时期内，被恶意欺骗。
“你们在付款之后应该马上网签的。这种如果他是故意的，或者对你进行欺骗，或者是利用这些政策漏洞，那也是很难避免的情况。查封法院什么时间来，这也是不确定。”
律师：项目商品房预售资金监管不利
预售五证齐全、现房也办理了“大证”，房产依然被查封，究竟该谁为此负责？北京国浩律师事务所律师杨琨解释，从目前的监管来说，多为事后备案，房屋前期的抵押情况不纳入行政许可批复范畴。比如，开发商把房子抵押给银行贷款，不影响他拿到预售证。
“在商品房销售过程当中，开发商他所要拿到的证件，是有一些前置的行政许可，这个条件具备，承担这个审批许可的行政机关就应当作出证件证照的许可。那么在这些审查的过程当中，对法院查封情况是行政机关要考虑的，但是对于抵押情况，目前来看应该是不在审查的范围之内。而且就是大多数商品房开发的项目都会有抵押这种情况存在，尤其是在运用这个贷款资金，一般都会把这个项目土地或者是在建工程抵押给银行或者其他金融机构。所以这个抵押本身并不是行政许可作出是否许可考察的因素。”
杨琨认为，从情理上来说，体量如此庞大的项目、销售时间横跨几年之久，如果监管账户中资金流入出现与火爆销售场面不一致的情况，应当引起重视和注意。他认为，在现行政策下，解决开发商恶意欺诈的关键，是确保监管账户政策的实施：
“之所以设立监管账户，就是因为要规避开发商擅自动用、挪用购房款的一个风险。一旦进入监管账户，建设单位在没有完成开发条件的情况下，他是没办法动用这个监管账户里面资金的。这个资金在付款的时候，付款的对方的账户是不是监管账户，这个是我们需要很认真的去考察的一个问题。在付完款以后，在多长时间之内要办理这个网签，开发商有没有及时的办理保全。政府机关可以加强对一些重点项目的一个日常监管，从日常监管当中去发现问题。”
近几年，各地陆续出台了商品房预售资金监管的实施细则，三亚市从2015年9月开始实施相关政策，半山半岛及半岛蓝湾的资金流向为何没有受到约束？需要等待相关部门回应。
开发商称公司申请破产，“政府要帮助半山半岛重整”
购房者给记者出示的材料显示，三亚市住房和城乡建设局曾给民生银行上海分行发函，提出“依据开发企业提供的销售数据，民生银行申请相关法院查封的2个项目中部分房产已被销售，涉及1000多户购房人，建议民生银行会同相关法院向开发企业及购房人核实已售房源真实情况，依法解除已售房源的查封和抵押登记”。自己买的房子却被开发商拿去抵押，房产现在干脆被法院查封。业主们该怎么办？开发商中弘三亚分公司总经理孟祥表示，公司将申请破产重整。
“只能等，现在还在查封状态啊，还没解封啊，解封了才能办证。肯定是目前还不上钱，有钱早就还了嘛。公司申请破产重整，破产重整实际上是保证企业资产不被拍卖的，这样的话哪家法院也拍卖不了，照样运营。破产重组对业主的房子反而是好事，不是坏事啊，对企业是一个有利的事情。政府要帮助半山半岛重整，他们就是说重整不会有任何人开发我们的房产。”
（原题为《三亚已售“明星楼盘”2700多套房被查封，业主：一套房四个法院轮流封》）
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